光明区有了个吃住新去处，首个整村长租公寓“西柚小镇”一期开业

光明下村56栋农民房经改造“扮靓”，以“西柚小镇”之名，于9月27日正式对外开业。

西柚小镇位于深圳市光明区公明街道下村，原属于下村旧村的农民房。记者现场看到，这里除了租房、商铺，还集聚了党建中心、科技孵化空间、办公区、文博馆、街区广场等。

目前，西柚小镇由一家民营公司进入运营，与村民签订“场地占用协议”后开始改建。目前开业的空间属于第一期，未来还有第二期，两期将达到160栋，运营投入预计达3个亿，租用期达15年。

据悉，在当地工商局、燃气公司、供电公司等支持下，一期1200间租房与80个商铺都有了水电气，商铺办了营业执照。

2017年开始，“租售并举”的东风劲吹，在配合政府发展租赁用房和新业务布局、豪宅限价等背景下，深圳长租公寓开始爆发式增长，深圳市场也出现多个品牌长租公寓竞争的局面。

当年12月，深圳市属国企深业集团宣布进军长租公寓，把深业中城、深业世纪山谷等原销售项目转化成长租公寓，并在福田水围城中村开设首个城中村人才保障房项目福田水围柠盟人才公寓，引起广泛关注。

为了争夺更多房源，一些发展商进入深圳城中村，比如万科、金地、彩生活等，这也吸引了一批民间资本跟进，在城中村改造房源推出市场时，一些相对高于城中村租房市场均价的租赁项目成为舆论关注点。

而在去年中期开始，住房租赁市场开始出现一些变化，长租公寓开始“遇冷”。

在深圳，一些大的房企也开始转向。作为城中村长租公寓开拓业务的风向标企业，万科“万村计划”于2018年下旬忽然暂停签约新房源；而在9月24日，深业集团也发布声明，预计将深业中城的住宅投入市场销售。

地产研究机构克而瑞2019年6月发布的《2019租赁住宅行业白皮书》显示，国内一、二线重点城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%，回报周期中位数近50年，远低于办公物业回报率4%-6%的水平。其中北上广深四城租金回报率普遍低于2%，深圳回报周期长达60年之久。

在如此行业背景下，进入城中村长租业务的西柚小镇如何保持稳定运营？

据西柚小镇运营公司总经理李雅娟向南方+介绍，公司有装修设计、商业、租赁运营等专业团队，在拿房源环节重点在于负责人下沉一线，并且因人而异，“快速决策”。

而暂时而言，光明下村相对深圳主城区比较偏远。不过，据统计，当地半径3公里范围约有70多万常住人口，而在规划中将开设两条地铁线，未来项目赢利点重点在商业项目租金，而不是租赁住宅项目，预计项目回本周期7年。

李雅娟还介绍，目前西柚小镇的商户签约率达70%，租房租住率已达25%，租金最小的对外租用房源约15平，约为200元/月，高价约为1000多元，与记者了解的当地农民房租金基本持平。

据当地一家烧烤店店主介绍，租用西柚小镇商铺不像其他商铺那样收喝茶费、入门费，第一年打7折，第二年打8折，签约5年时间。

【记者】李荣华

【作者】 李荣华

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端