深圳印发公共住房收购操作规程

在《深圳市人民政府公报》最新一期中，深圳住房和建委下发《深圳公共性住房收购实际操作规程》（下称《新收购规程》）。

依据一同公布的政策措施详细介绍，《新收购规程》提升了优秀人才住房种类，确立了不一样产权年限限定标准下公共性住房收购价钱的现行政策可用。

《新收购规程》在收购价钱组成中提升了“土地价格”，与此同时对收购价钱组成做好了提升，将“资本成本”独立注明，不会再归于“基本建设成本费”。

新《收购规程》在应用领域、收购价钱、计算时段、收购账款的付款方式等层面开展了改动和进一步明确。

此外，新《收购规程》提升了第三方收购价钱审批组织。

依照原《收购规程》要求，收购价钱需由收购主体授权委托相对应的工程造价组织开展审批，为处理一部分区未设定工程造价审批单位的问题，新《收购规程》提升了收购主体可以授权委托社会发展第三方技术专业组织（造价咨询、财税咨询等）开展价钱审批的內容。

修定具体内容：

1.健全应用领域

依据“13号文”，收购楼盘增多了优秀人才住房种类，因此《新收购规程》的应用领域由原来的公共性租用住房和安家型商住楼调节为公共性住房（公共租用住房、安家型商住楼、优秀人才住房），与此同时确立了优秀人才住房的收购主体。

除此之外，《新收购规程》确立了不一样产权年限限定标准下公共性住房收购价钱的现行政策可用。

2.收购价钱组成提升土地价格

《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9号）要求了不一样种类公共性住房交纳的土地价格规范，《新收购规程》在收购价钱组成中提升了“土地价格”，与此同时对收购价钱组成做好了提升，将“资本成本”独立注明，不会再归于“基本建设成本费”。

3.进一步明确计算时段

《原收购规程》要求收购价钱的计算时段以建筑工程施工许可证书颁证日期为标准，但操作过程中存有一个新项目申请办理好几个施工许可证（深基坑和土石方工程、桩基、主体工程项目）的情况。因此《新收购规程》进一步明确收购价钱的计算时段依照包括主体结构的建筑工程施工许可证书颁证日期明确。

4.提升第三方收购价钱审批组织

依照《原收购规程》要求，收购价钱需由收购主体授权委托相对应的工程造价组织开展审批，为处理一部分区未设定工程造价审批单位的问题，《新收购规程》提升了收购主体可以授权委托社会发展第三方技术专业组织（造价咨询、财税咨询等）开展价钱审批的內容。

5.简单化收购账款的付款方式

《原收购规程》要求，依据基本建设方式归类不一样，融合收购楼盘工程规模，明确收购账款付款方式。为简单化程序流程，《新收购规程》要求，按收购楼盘工程规模明确收购账款付款方式。除此之外，公共性住房推行区际协作和楼盘调济，《新收购规程》对楼盘调济涉及到的付款方式开展了补充规定。

6.确立住房工程项目价钱下浮率

收购价格的测算需运用住房工程项目价钱下浮率，由于本市已不会再发布上一本年度住房工程项目均值下浮率，《新收购规程》选用了近3年（2018-2020年）本市住房工程项目招标均值下浮率（16%）做为收购价钱下浮率测算主要参数。

7.提升可用按实清算的情况

在具体收购操作流程中，有收购方明确提出依照具体工程量清单清算方式测算收购价钱的要求，但《原收购规程》对于此事未作要求。因此《新收购规程》要求在特殊状况下，经收购方和被收购方协商一致，新项目基建项目费可依据施工图纸套入计费规范测算，并按照规定占比下幅后明确。

8. 调节资本成本年利率及其利润的选值根据

从2019年8月逐渐，银行贷款利率都以借款市场报价年利率（LPR）为标准。为适用现行政策转变，《新收购规程》对资本成本的货款利率及其毛利率由原先的选用中国人民银行发布的货款利率调节为选用一年期贷款市场报价年利率（LPR）。

9.新老现行政策对接

一是收购楼盘的收购价钱计算时段在《新收购规程》执行前且合乎《原收购规程》要求的情况，依照《原收购规程》要求实行；

二是《新收购规程》执行前，已签署收购合同书或是别的涉及到收购的协义、城区政府部门已出示确立收购价钱的审批建议等收购楼盘，其收购价钱依照签署的合同书或是别的协义、政府部门的审批建议再次执行；

三是已根据《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市地价测算规则的通知》（深府办规〔2019〕9号）交纳公共性住房土地价格的收购楼盘，其收购价钱依照《新收购规程》要求实行。

《深圳公共性住房收购实际操作规程》

第一条 为标准深圳公共性住房的收购工作中，根据《深圳市人民政府有关推进住房体制改革加速创建多主体提供多种渠道确保租股权分置举的住房供货与保障机制的想法》《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市地价测算规则的通知》等有关要求，融合当地具体，制订本规程。

第二条 本规程适用市（区）住房主管机构、优秀人才住房专营店组织对社会发展项目投资主体基本建设的且列入当地住房发展趋势实施计划管理方法的公共性住房的收购主题活动，土地使用权证转让协议书已确立收购价钱和方法的以外。

产权年限限定标准为不可出让的公共性住房（下称租赁型公共性住房），其收购价钱依据本规程的要求明确；可以出让的公共性住房（下称售卖型公共性住房），其收购价钱依据公共性住房销售价有关要求明确。

本规程所称公共性住房，包含公共性租用住房、安家型商住楼和优秀人才住房。

第三条 市（区）住房主管机构、优秀人才住房专营店组织为公共性住房的收购主体，承担组织实施收购，与社会发展项目投资主体签署公共性住房收购合同书。

第四条 公共性住房收购范畴包含公共性住房专用一部分及其与专用一部分相匹配的一共有一部分。

土地内归属于供社区居民应用的社康中心、警务工作站、幼稚园等公用设施不列入公共性住房收购范畴。

第五条 租赁型公共性住房收购价钱组成如下所示：

（一）土地价格，指所收购的公共性住房具体交纳的土地价格。

（二）基本建设成本费，包括下列三项费用：

1．基建项目花费，指基本建设前期工程费及勘察设计费、建筑工程费及机器设备费、基础建设费和公共配套设施建设费及建设工程其它杂费等；

2．服务费，指社会发展项目投资主体在基本建设期内产生的管理性支出；

3．法律规定官费，指物业管理专项维修资金、完工测绘工程花费等官费。

（三）资本成本，指社会发展项目投资主体为公共性住房基本建设筹集资产所产生的成本费。社会发展项目投资主体与收购主体在签署收购合同书中承诺不计入资本成本的以外。

（四）有效盈利。

（五）室内建筑装修工程造价，收购主体或是其授权委托组织按具体建筑装修配置审核室内建筑装修工程造价，建筑装修工程造价以审批的結果为标准；签署收购合同书时，新项目不确定具体建筑装修配备的，该一部分工程造价以补充合同方式承诺。

（六）法律规定税款，指所得税、城市规划建设维护保养税、教育附加费、地区文化教育额外、合同印花税等国家规定的税金。

（七）收购彼此订立的其它杂费。

前述所列各类租赁型公共性住房收购价钱组成根据配件《深圳租赁型公共性住房收购价钱计算引导》计算，合乎《第二部分 建设成本计算方式》中I基建项目费附表3要求情况的，基建项目费可以按附表3要求实行。

租赁型公共性住房收购价钱不可包含以下花费：

1．居民小区内营业性基础设施的基本建设花费。

2．社会发展项目投资主体征用的办公房、经营用房的建设工程花费及理应分担的各种各样花费。

3．各种各样与租赁型公共性住房开发设计经营不相干的集资款、冠名赞助、捐助和其它杂费。

4．各种各样赔偿费、合同违约金、税款滞纳金和处罚。

5．按照规定早已免减以及他不理应记入价钱的花费。

第六条 租赁型公共性住房的基本建设成本费计算目标包含：

（一）主体一部分以及附设。包含租赁型公共性住房主体一部分及其为使主体作用能够超常发挥所务必的附设及服务设施，如主体土建工程（含深基坑、桩基础）工程项目、住房公共区域室内装修、水暖安装电气设备消防安全及其工程建筑智能化、电梯轿厢等设备安装工程及机器设备、附设工程项目等。

（二）别墅地下室。指地下室工程建筑及设备安装工程、人防设备、别墅地下室行车道进出口以及理应分担的土方工程及桩基础工程等。

（三）基础设施建设以及公共性配套设施一部分。基础设施建设主要包含住宅小区商业用地整体规划底线之内的户外土建工程、园建、绿化园林及照明灯具，住宅小区管道网和智能化安裝等；公共性配套设施一部分包含住宅小区住户一同应用或是一共有的附设及服务设施，土地使用权证转让协议书或是别的法律法规无尝给予给整体小区业主应用或是无尝转交政府部门的以外。

第七条 租赁型公共性住房收购价钱的计算时段依照包括主体结构的建筑工程施工许可证书颁证日期明确。

第八条 收购新项目获得建筑工程施工许可证书，且收购住房施工进度做到设计标高±0.00后，社会发展项目投资主体依据本规程计算收购价钱，申报收购主体。收购主体授权委托市（区）基本建设工程造价管理组织或是社会发展第三方技术专业组织（造价咨询、财税咨询等）开展价钱审批。

第九条 收购彼此明确收购价钱后签署公共性住房收购合同书。

公共性住房收购合同书理应包含但是不限于以下內容：

（一）项目可行性。包含土地资源来源于、工程规模、建设项目施工期、基本建设內容及规范。

（二）新项目收购。包含收购范畴、收购工程款、收购款付款、收款账户。

（三）新项目转交与质保。包含新项目转交标准、转交時间、转交工程验收、转交办理手续、质保义务、质保程序流程等。

（四）产权登记。包含初始登记、迁移备案、有关税金担负主体等。

（五）合同违约责任和异议解决。

第十条 收购账款依照下列方法付款：

（一）收购楼盘的总建筑面积不够5000多平方米的。收购租赁型公共性住房的，收购账款在新项目转交且产权年限迁移备案至收购主体后按不超过收购原价95%的规范付款，尾款在竣工验收达标满2年之后付款；收购售卖型公共性住房的，收购账款在新项目转交且产权年限迁移备案至收购主体后按不超过收购原价98%的规范付款，尾款在竣工验收达标满2年之后付款。

（二）收购楼盘的总建筑面积高于或等于5000多平方米的，收购账款依照以下要求付款：

1．新项目收购范畴住房施工进度做到设计标高±0.00后且已签署收购合同书的，依照不超过收购原价25%的规范付款；

2．新项目收购范畴住房的所有主体到顶（社会发展项目投资主体和监理公司盖公章确定）后，依照不超过收购原价55%的规范付款；

3．获得竣工验收报备回执表后，依照不超过收购原价90%的规范付款；

4．收购租赁型公共性住房的，收购账款在新项目转交且产权年限迁移备案至收购主体后按不超过收购原价95%的规范付款，尾款在竣工验收达标满2年之后付款；收购售卖型公共性住房的，收购账款在新项目转交且产权年限迁移备案至收购主体后按不超过收购原价98%的规范付款，尾款在竣工验收达标满2年之后付款。

签署收购合同书时，室内建筑装修工程造价未审核明确的，室内建筑装修工程造价依照填补合同约定付款。

针对市、人民政府中间调济的楼盘，在房源转交后3个月内一次性付款收购账款。

第十一条 收购楼盘的收购价钱计算时段在本规程执行前且合乎保障性住房住房收购要求的，依照《深圳保障性住房住房收购实际操作规程》（深建规〔2018〕2号）要求实行。

本规程执行前，已签署收购合同书或是别的涉及到收购的协义、城区政府部门已出示确立收购价钱的审批建议等收购楼盘，其收购价钱依照签署的合同书或是别的协义、政府部门的审批建议再次执行；已根据《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市地价测算规则的通知》（深府办规〔2019〕9号）交纳公共性住房土地价格的收购楼盘，其收购价钱依照本规程要求实行。

第十二条 本规程及配件对法律规定官费、法律规定税款的要求，与法律法规及上台现行政策要求不一致时，以法律法规及上台现行政策要求为标准。

市住房主管机构可以依据法律法规、现行政策的变化，融合行业市场具体情况，会与有关部门适度调节本规程配件所列內容。

人民政府与区市人民政府中间、各个区市人民政府中间调济的公共性住房，涉及到调济楼盘出厂价计算的，可以参考本规程要求实行。

公共性住房所包括的住房种类如产生调节，调整后租赁型公共性住房的收购价钱依据本规程的相应要求明确，售卖型公共性住房的收购价钱依据公共性住房销售价有关要求明确。

第十三条 本规程自2021年12月20日起执行，有效期限3年。