2021深圳楼市10大关键词

前言：

■深圳楼市，总算跌落神坛？

■2021深圳楼市10大关键字

1、二手房官方网指导价

2、高校区

3、集中化供地

4、深圳前海扩充

5、房产税

6、房地产企业崩盘

7、消费者维权

8、平躺

9、减价营销

10、法拍房

文章正文：

■深圳楼市，总算跌落神坛？

2022年愈来愈近了！

但若提及2021年的深圳楼市，可谓是奇幻跑位，终究非凡。

今年初，208新政策的来临，深圳楼市闻声迅速减温，确立了奇幻主旋律！

3月逐渐，二手房交易量开始了持续7个月的“爆跌”，一直到11月才止跌回升！

房市的冲击性也是相继有来。例如大量新房子的供货，让2021年的深圳楼市不会再持续2020年盲目跟风股票打新的狂热，反倒展现出了另一一副相对性“抑制”的脸孔。

一直以来，涨幅持续的深圳市一直被视作投资房产猎场，但2021年一系列组合策略的轮流捶击，让深圳楼市画风突变，也让这些击鼓传花、空手套白狼的“发大财手机游戏”难以为继，称得上是炒房客滑铁卢大学年间。

在2022年来临以前，@房地产内参 根据对2021年深圳楼市的汇总，梳理了10大关键字，以助诸位回望将要过去了的这一年，理顺往日、指明方向。

■2021深圳楼市10大关键字

1、二手房官方网指导价

2月8日，深圳市住建局一纸官方宣布，二手房市场价格公布体制颁布。

接着各家银行便将住房贷款与二手房指导价挂勾，即二手房市场价相当于借款价（金融机构参考价），而超过的部位则必须买房者自行处理。

这一举动变向提升了首付款成本费，扩大了买房者首付款工作压力，与此同时也成為了对二手房价钱冲击性较大的调控政策。

下面的房市主要表现，说进到冰冻期稍有浮夸，但基本上处在“不死不活”情况，二手房交易量也是跌穿“荣枯线”，摆脱了7狂跌的市场行情，凉爽十足！

伴随着二手房指导价将要“岁”，现行政策释放压力的概率并不大，但是进一步更新的几率也并不大了。

@房地产内参 评价：二手房指导价存在的价值并不是是强制性小区业主只有根据一个价钱去卖房子，反而是为银行放款给予安全性标准和规范。但现行政策下，不论是买家或是卖方，都难以！

2、高校区

4月30日我国注重要避免以学区房等为名蹭热点房子价格。

7月30日，深圳市机构拟定了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》并公布征询建议。

建议稿明确指出要实行高校区招收和办校管理机制，创建基础教育院校老师沟通交流规章制度，完善高品质教学资源共建共享体制。

照此发展趋势，将来中小学校各院校中间的师资队伍会更为均衡，进而减弱关键校区定义。

这一举动一出，立即摆脱了房屋和学士学位间“一个萝卜一个坑”的对应关系，反而是变成了“一个箩卜N个坑”,这针对学区房的蹭热点来讲显然是声东击西。

一旦沒有名牌大学，学区房的人气当然是一瞬间降低。因此，深圳楼市就提供了迅速反应，很多学区房小区业主逐渐花样甩货：

☞ 深圳宝安实验中学的某学区房减价160万售出；

☞ 八卦岭“老破小”也从炒的最火的13万出头减温到了5万；

☞ 宝中某学区房小于指导价交易量了；

☞ 一直受大家喜爱的法拍学区房遭遇流标。

@房地产内参 评价：假如房子价格像股票市场一样有趋势图得话，那麼学区房早已逐渐下滑。还不如舍弃学区房执着，进军合理财产！

3、集中化供地

2月26日，国土资源厅公布了土地交易“两集中化”现行政策。

全国各地22个核心大城市，将“集中化公布土地交易公示，集中化机构土地交易主题活动”，且一年公布住房土地拍卖的频率不可高于3次。

2021年，深圳市三批集中化供地成绩表：

☞ 总计完成土地价格收益959.78亿人民币；

☞成交额38宗宅基地；

☞总用地面积约155.09万㎡（折算产品住宅商业用地约90.20万㎡，公共性住宅商业用地约48.92万㎡；在其中含租赁房商业用地约28.52万㎡）。

但不得不承认的是，在集中化供地以后，土地买卖的可玩性减少，不但要求了频次，乃至还立即限制楼面价、盈率、住房市场销售平均价、最高成交价与最低价位……

首先看深圳市第一批集中化供地，人气降低，曾发生延迟时间拍地状况，但降低成本后土地取得成功拍出，只不过是与第二批和第三批的主要表现一致，全是国家队积极开展，难寻中小型房地产企业影子。

@房地产内参 评价：中小型房地产企业不会再亏本玩经营规模，不知道现如今在见到国字号房地产企业豪掷千金小姐时，是不是怀恋当时自身有权有势抢地时的豪爽气魄？

4、深圳前海扩充

9月6日，《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》公布，将深圳市中西部顺着长江口的规划区，基本上都列入了深圳前海协作区。

占地面积由14.92平方千米拓展至120.56平方千米，等同于1.5个深圳福田。

深圳前海扩张至原先8倍，含7条路轨交通网络、4条高快速通道、2个铁路线站、7个港口、3座海岛、68千米 海域、6个公园道路 ！

立在发展趋势的髙度上，大前海神炸时期的来临，针对全部粤港澳而言，最重要的并非总面积，反而是大小王级的精准定位。

深圳前海扩充的利好消息一出，深圳市中西部在售楼盘也是迅速拥有姿势，趁机搭上利好消息的车风，强烈刷了一波儿优越感。

@房地产内参 评价：深圳前海扩充的主力资金重与太重，重点在于拥有深圳前海版块房屋的小区业主着不着急卖房子。

5、房产税

10月23日，局部地区进行房地产税改革试点的新闻一经发布便造成了关心。

殊不知在这里以前，深圳地产圈惨叫一片，房地产企业平躺潮、中介公司停业潮&辞职潮、房地产企业崩盘潮、房地产企业裁员潮接踵而至。

就连饱经深圳楼市的许多老玩家们，莫不在感慨在管控髙压下没什么招架之力时，房产税示范点的信息更好像始料不及。

就在信息颁布的第二天，上海市曝出了“房爷售卖同住宅小区93套房屋，TX4.5亿”的信息，而下面的一段时间，有关房产税好与坏的剖析文也是一篇接一篇，让大伙深陷找寻防范措施当中。

12月15日，财政部部长释放出来一个数据信号：因为全国各地差别非常大，具体情况十分复杂，房地产税立法工作中要由浅入深，妥当推动。

译成通俗易懂：房地产税立法，要缓行了。

而最新动态是：12月27日，全国各地财务工作报告于北京举办，大会在汇总2021年财政局工作中还称，搞好房产税示范点准备工作。

@房地产内参 评价：海南人看待房产税的情绪，如同期待深圳市能雪天一样，期待它来，可是又怕它来……

6、房地产企业崩盘

仿佛是以“宇宙空间第一房地产企业”广州恒大逐渐，房地产企业崩盘的关键词逐渐受欢迎各种互联网。

实际上，从2019年末逐渐，崩盘的百強房地产企业总数逐渐暴涨，引流方法的是“哥哥”广州恒大，下面花样年、佳兆业集团、宝能集团、泰禾、华夏幸福也快速紧跟。

目前为止，债务违约的名册仍然在变长，嗑瓜子人也从起初的诧异，到现阶段逐渐猜想下一个是谁，好像房地产企业崩盘早已变为了一件不足为奇的事。

但该说不说，承受压力工作能力强的头顶部流行房地产企业还是这般，这些中小型企业谁敢说遭遇的没有领域至暗时刻？

要不是，那受到牵连的投资人、买房者及其房地产企业打职工，也有依赖于房地产企业存活的上中下游小公司的困境又该怎样表述呢？

领域开发设计端系统化困境早已来临，从新项目停产、美国国债毁约、投资理财兑现贷款逾期，到减薪、裁人，一连串的多诺米骨牌效用，每一串都可以让全部领域风声鹤唳。

@房地产内参 评价：2022年立刻来临，冬季将要以往，春天的脚步也已很近，但针对房地产企业来讲，下面还是一段煎熬的生活。

7、消费者维权

没了上年的“狂野股票打新”，2021年的深圳楼市更为客观。

但针对深圳市买房者而言，只需买了房，便是消费者维权人。

房屋不太好卖，房地产商也开始玩起了招数。粗略地统计分析，2021年媒体曝光的小区消费者维权事情15起，在其中：

☞延迟时间交房（含停产），5起；

☞交货或室内装修品质差，5起；

☞学士学位、购房時间、停车位、房本等问题，5起。

与过去不一样，2021年深圳市的小区消费者维权，从刚性需求到改进，再到豪宅别墅，无一例外，就连豪宅客也难以避免被陷入在其中，场景真的是蔚为大观。

@房地产内参 评价：现如今，在深圳市买预售房更好像抽盲盒，房屋好与不太好，除开看房地产商是否有良知外，更需看自身运势！

8、平躺

房地产企业平躺，起源于缺失拿地激情。

沒有土储，房地产企业与空壳子一样，不拿地就相当于被淘汰，因此有时房地产企业就算是赔本，为了更好地赌下一个房市周期时间全国房价上涨，或是要硬着头皮抢地。

但2021年，全国各地房地产企业都垂涎三尺的深圳市土地资源，中小型房地产企业们为什么直直地挑选平躺？

实际上针对房地产企业而言，三道底线、商业承兑现行政策缩紧机早已压的她们喘不过气来了，乃至有一些企业连股权融资都害怕，就怕万一还不了又沒有转圜余地，只有等待资产破裂了。

更何况7月份出了管控最新政策：房企拿地额度不能超过年总销售总额40%。现行政策一出，很多中小型房地产企业直直地地一致姿势，立即不参加土地拍卖了，就算是深圳市的土地资源也不一定全是香的了！

中小型房地产企业们都醒来了，拿到地无非是经营规模提不上，但取得亏本的地，有可能立即破产倒闭，伴随着房地产商们先前一掷千钱的拿地豪情万丈化为乌有后，亏本玩经营规模的时期也已是一去不复返了！

@房地产内参 评价：虽然地该卖的還是要卖，但从某种程度而言，中小型房地产企业平躺即高級。

9、减价营销

新楼盘营销推广花式年年有，可是2021年尤其多。

仅10月和11月，深圳市就会有20个新项目进入市场，可是仅4个新房开盘售完，就连购置产业商品详情页的深圳宝安也出現了去化不上一半的情况。

压力下，房地产商们开始了花样“内卷”减价营销，有交易量送最新款手机的；有送新款奔驰的……

乃至也有新开盘楼盘发布了首付分期，分3期付清首付款。这如果放到上年，想都不能想。

此外，也有一种减价营销花式，那便是房地产商以借工抵房的为名搞出超低价营销，折扣幅度史无前例之低！

年末，房地产企业为了更好地资金回笼，出自于明显的绝境求生本能反应，减价营销早已深陷到了比较严重的内卷市场竞争当中。

@房地产内参 评价：针对买房者而言，适度购房才算是最合适，因此，2022年6月以前的这段时间，一定要抓住。

10、法拍房

当许多人们在关注房市交易量是不是要逆势上涨时，深圳市的法拍房却热势难挡，挂牌上市楼盘节节攀升！

有结果显示，截止到12月10日，某法拍服务平台的深圳市法拍房总数超过了9904套，而上年全年度才2839套，不上一年時间居然猛增近2.5倍，并且这还不包含别的服务平台的楼盘。

法拍房猛增关键是在后半年逐渐的，对于猛增的缘故，可以说成五花八门，在这里也不细究了。较为令人诧异的是买房者针对法拍房的接受度。

阿里拍卖网发布的数据统计表明，深圳市的住房法拍房总数近些年呈持续上升发展趋势，且深圳市在2019就早已变成广东法拍房成交转化率第二的大城市。

总的来说，廉价一直是买二手房的优点，但总的来说，深圳市法拍房的廉价热血传奇仅仅房市的短故事，最后的卖价高过市价也不是随口说说。

而针对真的想买法拍房的买房者而言，楼盘有没有经济纠纷、有没有长期性租期……每一步都好像险象环生。

@房地产内参 评价：法拍房的确是有漏可捡，但法拍房的坑并不是每个人都跳。