为加强“三旧”改造用地标图入库及用地报批管理，9月15日，广东省自然资源厅正式发布《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）》。文件针对三旧改造中的流程、方案编制、用地性质转换审批等方面做出了详细的细则。目录01第一部分标图入库02第二部分改造方案编制及审批03第三部分集体土地完善转用、征收审批04第四部分旧村庄集体建设用地转为国有建设用地审批05第五部分国有土地完善转用审批06第六部分“三地”及其他用地办理转用、征收审批正文内容节选01标图入库一、标题入库标准（一）一般要求拟改造地块同时符合以下条件的，可按规定纳入“三旧”改造标图入库范围：1.国土空间总体规划（土地利用总体规划）确定的用途为建设用地。2.第二次全国土地调查（下称“二调”） 和最新的土地利用现状图认定为建设用地。3.2009 年 12 月 31 日前已建设，上盖物基底面积占入库地块面积比例达30%以上。上盖物不包括隧道、桥梁、高架路、立交桥、硬化路面、铁路轨道、露天停车场、蓄水池、沼气池、污水处理池、油罐、户外体育设施、堆场、大棚以及可移动的临时建筑物等。4.不属于已认定的闲置土地，或者虽然认定为闲置土地，但已处置完毕。5.以宗地为基本单元。有合法用地手续的，以用地批文（按项目报批）、土地划拨决定书、土地出让合同、建设用地批准书、不动产权证（土地使用证）确定的宗地范围为基本单元入库；无合法用地手续的，按历史用地协议（包括流转土地所有权、使用权的各类用地合同或协议）约定的用地范围、违法用地处罚决定书、行政区划界限、详细规划控制单元、道路、河流或者产权边界等因素合理确定入库范围。（二）特殊情形符合以下特殊情形之一的，可按规定纳入“三旧”改造标图入库范围：1.“二调”或最新的土地利用现状图确定为非建设用地，符合“一般要求”的第 3、4、5 项，不涉及复垦且确需改造建设的，落实建设用地规模后可标图入库。2.改造后恢复为生态景观用途或作为农用地使用的生态修复用地，符合“一般要求”的第 2、3、4、5 项，且提供生态修复具体事项对应主管部门出具的证明材料，可标图入库。3.属于经县级以上人民政府批准的改造方案确定纳入“三旧” 改造项目整体利用的边角地、夹心地、插花地（下称“三地”），其他用地，或征地留用地，符合“一般要求”的第 1、4 项，可以标图入库，该“三地”、其他用地或征地留用地可不受上盖物占地比例的限制。4.入库地块 2009 年 12 月 31 日前已建设使用，符合“一般要求”的第 1、2、4、5 项，如其上盖物占地比例（或容积率）符合相关规划条件规定的下限或行业用地标准规定的下限，或改造后用于教育、医疗、养老、体育等公益性项目，或改造前后均为工业用途，其入库时可不受上盖物占地比例限制。5.入库地块上盖物占地比例不足 30%的，符合“一般要求”的 第 1、2、4、5 项，经原土地权利人自愿申请，可按照 2009 年 12月31日前上盖物占地面积除以30%计算可标图入库的用地面积，标图入库部分须包含 2009 年 12 月 31 日前有上盖物覆盖的地块，并依据相关规划合理确定入库地块具体范围。6.属于位置相邻（可以间隔道路、沟渠、河流、绿地等地物，但不得间隔其他宗地）两宗（含）以上的宗地，符合“一般要求”的第 1、2、4 项，可整体标图入库，整体核算上盖物占地比例， 入库后须由同一改造主体整体实施改造。7.旧村庄全面改造整体入库的，符合“一般要求”的第 1、2、4 项，可不以宗地为基本单元入库，允许整体核算上盖物比例。8.与已入库的“三旧”用地进行空间位置互换的其他存量建设用地，符合“一般要求”的第 1、4 项，在改造方案经有权机关批准后，可直接标图入库，并按照“三旧”改造政策实施改造；原“三旧”用地标注为删除地块，不得再按“三旧”改造政策实施改造。9.通过使用“三旧”用地复垦产生的规模或指标而纳入改造项 目整体利用的非建设用地，符合“一般要求”的第 1 项，在改造方案经有权机关批准后，可直接标图入库，并可按照“三旧”改造政策实施改造；原“三旧”用地标注为删除地块，不得再按“三旧”改造政策实施改造。二、办理流程（一）入库申请土地原权利人或其他市场主体拟实施改造的地块，原权利人（土地所有权人、使用权人或者实际用地人）或其委托的市场主体需向县级以上自然资源主管部门提出入库申请。县级以上人民政府拟实施改造的地块，由县级以上自然资源主管部门提出入库申请。（二）审核与备案县级以上自然资源主管部门应建立联合会审机制，对入库地块进行审核把关。县级以上自然资源主管部门对地块入库申报材料初审通过后，通过广东省土地管理与决策支持系统进行在线申报。地级以上市自然资源主管部门受理后，须在 20 个工作日内完成审核。其中，会办科（处）室须在受理之日起 4 个工作日内完成会审，需要补正的，主办科（处）室须在受理之日起 5 个工作日内发出补正通知，补正时间不超过 10 个工作日。补正超期或补正 1 次后仍未审查通过的，地级以上市自然资源主管部门应对案卷作退件处理。地级以上市自然资源主管部门审核通过后，即在广东省土地管理与决策支持系统自动备案。（三）信息公开地级以上市自然资源主管部门将已入库地块的图斑编号、用地面积、坐落位置等信息（涉及权属及坐标等需保密的信息除外）纳入政府信息主动公开范围，通过门户网站予以公开，接受公众查询和社会监督。（四）复核涉及办理改造方案审批或用地报批手续的“三旧”改造项目， 按照报批时最新政策规定，对项目主体地块是否已标图入库进行复核。其中，对于《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧” 改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号，以下简称 3 号文）实施前报批的地块，按照 3 号文实施前的有关政策规定进行复核；在 3 号文实施后、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71 号，以下简称 71 号文）实施前报批的，按照 3 号文有关规定进行复核；在 71 号文施行后报批的，按照本《指引》相关规定进行复核。报批用地位于已批准改造方案项目用地范围内的，在对报批用地是否已标图入库进行复核时，以之前审核改造方案的审核意见（标图入库）作为用地报批的复核意见（标图入库）。三、申请材料清单及范本（此处省略，请查看原文件）02改造方案编制及审批第二部分：改造方案编制及审批一、改造方案编制总体要求（一）土地现状调查编制改造方案前，应对拟改造区域开展土地现状调查，摸清改造地块的位置、面积、地类、权属、现状用途、建设时间、建筑面积、是否符合规划、用地报批和施工报建手续是否完备等，确保土地及其所附建（构）筑物现状清楚、权属清晰、无争议。在此基础上，结合城市发展战略、相关规划成果等，对实施改造的必要性、合理性等进行评价。（二）征集改造意愿改造方案编制前应由相关主体（县级以上自然资源主管部门、改造主体、乡镇人民政府、街道办事处、农村集体经济组织等）组织征集改造范围内土地、房屋相关权利人的改造意愿，取得规定比例的原权利人同意改造的意见，具体比例由各地根据相关法律法规和政策文件要求确定。其中，原权利人为农村集体经济组织的，需经农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。（三）标图入库改造范围内需适用“三旧”改造政策的土地应按规定标图入库。其中，项目主体地块应当在改造方案编制前标图入库；纳入改造项目进行整体利用的“三地”、其他用地、征地留用地，与已入库“三旧”用地进行空间位置互换的其他存量建设用地，使用“三旧”用地复垦产生的规模、指标的非建设用地等，可在改造方案批准后补充标图入库。（四）落实规划管理要求改造范围内的土地应当符合国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）以及“三旧”改造专项规划（如有），落实建设用地规模。涉及详细规划调整且与改造方案属于同一审批机关的，可将规划调整与改造方案一并报批。（五）明确改造路径改造方案应当明确改造意愿及补偿安置情况、改造主体及拟改造情况、需办理的规划及用地手续、资金筹措、开发时序、实施监管等内容，为改造项目实施提供依据和指引。各地可结合实际细化补充改造方案需要明确的内容。涉及土地征收的，需按规定开展社会稳定风险评估。（六）符合节约集约用地和高质量发展要求改造方案的拟改造情况应当包含实质性改造内容，符合高质量发展要求，有利于节约集约用地和改善人居环境。二、改造方案内容要点（一）改造地块基本情况1.总体情况。说明改造地块的位置、范围、总面积、区位条件、人居环境、节约集约用地、产业发展等情况，对实施改造的必要性、合理性等进行评价。2.土地现状情况。说明改造地块的构成、地类、权属、现状用途、建筑面积、容积率、产出效率、拆除面积等情况，无合法用地报批或施工报建手续的，需说明用地行为发生时间、实际使用人等情况。3.标图入库情况。说明项目主体地块标图入库情况及需补充标图入库地块情况。4.规划情况。明确改造地块是否符合国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）、“三旧”改造专项规划（如有），是否涉及一并办理详细规划调整审批。（二）改造意愿及补偿安置情况1.改造意愿情况。根据改造意愿征集情况，说明改造方案征求改造范围内原权利人意见的情况，是否征得改造范围内规定比例的原权利人同意。原权利人为农村集体经济组织的，是否经农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。2.补偿安置情况。明确是否已制订补偿安置方案，明确安置方式及标准，补偿安置协议落实情况等。3.开展社会稳定风险评估情况。涉及土地征收的，需按规定开展社会稳定风险评估，根据评估结果明确防范和化解各项风险的措施及责任主体。（三）改造主体及拟改造情况说明项目改造主体（或通过公开方式选择改造主体），改造模式（政府收储模式、政府统租模式、政府综合整治模式、政府与市场合作改造模式、农村集体自行改造模式、村企合作改造模式、企业自改模式、企业收购改造模式、单一主体归宗改造模式等），改造类型（全面改造、微改造或混合改造）。说明各改造类型用地面积、建筑面积、规划用途、容积率、改造后的管理主体及综合效益（预计年产值、移交公益性用地、配建公共设施等）。（四）需办理的规划及用地手续1.需办理的规划手续。涉及一并办理详细规划调整审批的，说明调整的具体内容、审批机关、报批前程序履行情况等。涉及“三旧”用地拆除后进行修复、复垦的，说明拟修复、复垦土地的位置、面积、权属、实施主体、需办理的手续，复垦产生的用地指标和腾退的建设用地规模使用方式等。2.需办理的用地手续。明确改造范围内土地办理转用、征收手续的类型、面积、供地方式等。涉及“三旧”用地之间或“三旧”用地与其他存量建设用地置换后连片改造的，说明拟置换土地的位置、面积、权属、需办理的手续等。（五）资金筹措说明项目改造成本、改造资金来源、筹措方式等。涉及分期开发的，说明各期拟投入的资金安排及金额。（六）开发时序说明项目开发周期、开发时序、各期建设地块及内容等。分期开发需优先保障复建安置和公共设施建设。（七）实施监管说明改造主体需要承担的实质性改造、补偿安置、移交公益性用地、配建公共设施等方面的义务及违约责任、监管主体及监管措施等。三、材料清单及参考范本（此处省略，请查看原文件）03集体土地完善转用、征收审批第三部分：集体土地完善转用、征收审批一、集体土地完善转用手续（一）适用范围申请办理集体土地完善转用手续的“三旧”用地，须同时符合以下条件：符合国土空间总体规划（土地利用总体规划、城市（镇）总体规划）、详细规划（控制性详细规划、村庄规划）或“三旧” 改造单元规划；已纳入省“三旧”改造地块数据库；用地行为发生在 1987 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日之间，没有合法用地手续且已使用的建设用地，并已按用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）；土地界址、地类、面积清楚，土地权属无争议；改造方案已批复并在有效期内（或与用地手续一并报批）。二、集体土地完善转用、征收手续（一）适用范围申请办理集体土地完善转用、征收手续的“三旧”用地， 须同时符合以下条件：符合国土空间总体规划（土地利用总 体规划、城市（镇）总体规划）、详细规划（控制性详规 划或村庄规划）或“三旧”改造单元规划；已纳入省“三旧”改 造地块数据库；用地行为发生在 1987 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日之间，没有合法用地手续且已使用的建设用地，并按用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）；土地界址、地类、面积清楚，土地权属无争议；在规定期限前与农村集体经济组织、农户签订征地补偿安置协议并已经落实，未因征地补偿安置产生纠纷，并已按照要求落实听证程序和办理社保审核；改造方案已批复并在有效期（或与用地手续一并报批）。第三部分：集体土地完善转用、征收审批一、集体土地完善转用手续（一）适用范围申请办理集体土地完善转用手续的“三旧”用地，须同时符合以下条件：符合国土空间总体规划（土地利用总体规划、城市（镇）总体规划）、详细规划（控制性详细规划、村庄规划）或“三旧” 改造单元规划；已纳入省“三旧”改造地块数据库；用地行为发生在 1987 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日之间，没有合法用地手续且已使用的建设用地，并已按用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）；土地界址、地类、面积清楚，土地权属无争议；改造方案已批复并在有效期内（或与用地手续一并报批）。二、集体土地完善转用、征收手续（一）适用范围申请办理集体土地完善转用、征收手续的“三旧”用地， 须同时符合以下条件：符合国土空间总体规划（土地利用总 体规划、城市（镇）总体规划）、详细规划（控制性详规 划或村庄规划）或“三旧”改造单元规划；已纳入省“三旧”改 造地块数据库；用地行为发生在 1987 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日之间，没有合法用地手续且已使用的建设用地，并按用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）；土地界址、地类、面积清楚，土地权属无争议；在规定期限前与农村集体经济组织、农户签订征地补偿安置协议并已经落实，未因征地补偿安置产生纠纷，并已按照要求落实听证程序和办理社保审核；改造方案已批复并在有效期（或与用地手续一并报批）。04旧村庄集体建设用地转为国有建设用地审批第四部分：旧村庄集体建设用地转为国有建设用地审批一、适用范围申请办理旧村庄集体建设用地转为国有建设用地手续的“三旧”用地，须同时符合以下条件：符合国土空间总体规 划（土地利用总体规划、城市（镇）总体规划）、详细规划（控制性详细规划或村庄规划）或“三旧”改造单元规划；已纳入省“三旧”改造地块数据库；土地界址、地类、面积清楚，土地权属无争议；集体建设用地来源合法；旧村庄集体建设用地转为国有建设用地及补偿安置方式经农村集体经济组织依法表决同意；改造方案已批复并在有效期内（或与用地手续一并报批）。05国有土地完善转用审批第五部分：国有土地完善转用审批一、适用范围申请办理国有土地完善转用手续的“三旧”用地，须同时符合以下条件：符合国土空间总体规划（土地利用总体规划、城市（镇）总体规划）、详细规划（控制性详细规划、村庄规划）或“三旧”改造单元规划；已纳入省“三旧”改造地块数据库；用地行为发生在 1987 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31日之间，没有合法用地手续且已实际使用的国有建设用地，已按用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）；土地界址、地类、面积清楚，土地权属无争议；改造方案已批复并在有效期内（或与用地手续一并报批）。06“三地”及其他用地办理转用、征收审批第六部分：“三地”及其他用地办理转用、征收审批一、适用范围申请办理“三地”及其他用地转用、征收手续的，须同时符合 以下条件：符合国土空间总体规划（土地利用总体规划、城市（镇）总体规划）、详细规划（控制性详细规划、村庄规划）或“三旧” 改造单元规划；单个地块无法单独出具规划要点、无法单独标图入库，被“三旧”改造主体地块分隔（割）、包围、楔入或者夹杂于其中的边角地、夹心地、插花地（简称“三地”），因成片改造需要与主体地块一并纳入改造项目进行整体利用；累计面积不超过主体地块总面积 20%；项目的改造方案已批复并在有效期内（或与用地手续一并报批）；已落实新增建设用地指标、耕地占补平衡；按现行的土地管理法律政策落实违法用地处理（处罚）；涉及征收的已按规定履行征地程序。除“三地”以外，在旧村庄改造项目中，位于本村权属范围内、符合国土空间总体规划和详细规划，需要纳入旧村庄改造项目进行整体利用的其他用地，可参照“三地”有关规定进行用地报批，但只能用于复建安置或公益设施建设。
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