楼市至暗时刻,成本最低的救市方案
楼市国
2021-10-07 00:46
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1、今天(7月26日),市场情绪本就脆弱的房地产,又迎来了黑色星期一。A股房地产板块大跌2.71%,具体到个股而言,龙头万科A大跌7.6%、
新城
大跌7.3%;香港的内房股也是跌的一塌糊涂,内房股指数大跌3.7%,万恒融的跌幅基本都在7个点以上。今天的大跌再次说明了一点,那就是在房地产行业极度脆弱的市场情绪下,任何风吹草动,都足以引起一场席卷行业的踩踏。2、不管是从1992年算起,还是从1998年算起,亦或是从2003年算起,内地房地产市场都走到了自诞生以来的至暗时刻,如今没有谁再幻想国家不敢对楼市动真格,进而继续豪赌。资本市场,无论港、A,地产股都已成了“牛夫人”,现实中不管是小虾米房企、还是黑马白马、地头蛇房企,亦或是巨头房企,都是要么步履维艰、要么小心翼翼,不仅没了往日的豪横,很多房企连活下去都已成了问题。3、从另一个维度看,这种难似乎又是一件好事,因为行业终于迎来了真正意义上的周期调整,就像一个打小顺风顺水惯了的孩子终于遇到挫折一样,都是健康成长的必要步骤,但也就像正确地教育孩子一样,这种敏感时刻,最最最重要的事情,就是预期(信心)管理。换言之,作为旁观者——我们需要对深陷局中的人或企业报以更多的悲悯之心、多份宽容、多份理解,而不是一味儿地苛刻指责、咄咄相逼、落井下石,乃至幸灾乐祸。理由很简单,摧毁一个人,莫过于在他最难最脆弱的时候,摧毁他的意志;摧毁一个行业或企业,也莫过于在它最难最脆弱的时候,摧毁对它的信心。总之,我们不用再给房地产唱赞歌,但在这种敏感时刻,也无须过度唱衰。从小处说,这事关我们的认知偏见;从大处说,这事关国家楼市调控能否实现目标、房地产这只灰犀牛能否平稳着陆,乃至社会稳定,及我们每一个人的切身利益。因为,对国内楼市和房企的市场信心一旦崩溃,引发的市场海啸,将是我们不能承受之重。4、“信心比黄金重要!”这是十多年前,那场由美国楼市引发的全球经济危机中,温总喊出的著名口号。这句名言,也生动地诠释了市场经济运行的规律。因为从行为经济学、从人性的角度看,市场经济的本质是信心经济,经济的周期性波动,本质上也是市场信心波动导致的。当市场情绪从极度喜悦到焦虑甚至害怕的过程,往往也是市场行情从极度火热到突然崩溃的过程。市场经济就这样在公众情绪的主导下,周而复始、循环往复。政府通过“有形之手”对经济进行的逆周期调节,本质上也是为了影响市场情绪和信心,再通过人们的行为反作用经济。在行情火热的时候,收紧货币和调控,给火热的市场情绪浇冷水;而在市场崩溃或撑不住的时候,又通过放水救市,重塑人们对市场的信心。比如,此轮楼市大调控,持续时间之长、手段之严厉,前所未有,何也?就是为了彻底打破,房企和炒房客对楼市形成的那种根深蒂固的“看涨偏见”。过去十几年,这种一致性预期,让胆大的房企和炒房客们有恃无恐,敢与政府政策下对手棋,不仅让之前的每次调控无疾而终,还进一步刺激了市场的冒险情绪,使得内地楼市长期陷入集体性癫狂,和成为一种非理性的国民信仰。如今,之前的一致性预期基本被打破,不管是房企还是炒房客,没谁再幻想楼市还能回到过去。可以说,调控逆转楼市预期的初衷已经实现。但也出现了一个不得不重视的新问题,那就是稳住信心,防止市场情绪从一个极端走向另一个极端。5、国家对楼市的调控有三大原则“稳地价、稳房价、稳预期”,对于“稳”的内涵,从政府到社会,其实都已形成了一个共识,即不希望大涨,也不希望大跌,最好稳定一个箱体震荡行情,在保持整体稳定性的情况下,实现行业的调整和出清。然而,随着市场信心的日益脆弱,行业衍化走向另一个极端的概率,大大增加。事实上,市场已
经开
始流露出这种苗头了。且不说今天地产股大跌,就说前几天。某银行的一地区支行,仅因对预期的悲观,就对一家房企断然抽贷,这在以往是想都不敢想的事。而始料未及的是,此事在资本市场,更是引发了一场血雨腥风,蒸发的市值是抽贷资金的上千倍。虽然后来,双方发声明和解,但此事还是不由得让我们为之一颤。在市场情绪已如惊弓之鸟的负反馈下,类似上述的案例不会是孤例,更可怕的是,这些“黑天鹅”会把整个房地产行业,乃至国家经济拖向未知的深渊,就像13年前美国楼市的突然崩塌及其对经济的冲击。所以,对此刻的国内房地产行业而言,“信心真的比黄金重要”。对官方和社会来说,稳住对房地产的信心,与对房地产的调控,此时此刻是一个硬币的两面,同等重要。6、总结下来:其一:不要怀疑国家调控的决心,也不要怀疑房地产行业已进入调整出清阶段,一些“风险偏好型”、底子又不扎实的房企和炒房客,注定要被扫出市场。其二:不盲目唱多房地产,但也不要落井下石,过度渲染悲观情绪,市场本已艰难,叠加情绪的极度脆弱,难免会造成未知的踩踏,进而引发系统性风险。其三:无论哪个阶段,也无论国内国外,房地产都是一个国家的基石行业,既是经济的稳定器,也是提供国民就业的超级产业。当下的国内房地产肯定需要转变,但更需要符合预期的稳定转变,大涨或大跌都是我们所不能承受的。若房地产行业一旦陷入衰退和混乱,届时付出代价的将是全社会,将是我们每一个人。毕竟,没有一朵雪花是无辜的,但也没有一朵雪花能幸免。其四:对于一些房企合理利用市场规则,如商票、信托、债券等,缓解资金压力的行为,不妨多一份理解,这既是每一个经济主体最基本的素养,也是“法不禁即可为”市场精神的体现。对于那些愿意承担责任、勇于承担责任,并积极自救的房企,不妨多点耐心和信心,不要盲目定性和唱衰。最后,希望每一家渡劫的房企都能平安着陆。
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