作者｜张茂荣房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟 首席律师主攻：重大疑难复杂房地产案件众所周知，深圳城中村、农民楼等“历史遗留违法建筑”基本都是通过“合作建房”方式建造于上世纪末期（地皮方出地，出资方出钱，建好对半分成），随着城市更新步伐的加快，很多面临拆除重建，巨大利益诱惑下，部分地皮方开始见利忘义，以《合作建房协议》无效为由反悔，试图独吞拆迁补偿（回迁）权益，由此引发地皮方、出资方、买家（有的已经发生连环买卖）多方主体的复杂诉讼。地皮方主张《合作建房协议》无效无非是以下几个方面的理由：1、房屋建造在集体土地上，性质属于小产权房，违反国家《土地管理法》的强制性规定；2、没有取得规划许可证，违反规划法强制性规定，损害社会公共利益；3、出资方不是本村村民，不具有权利人身份，股份公司亦只认本村村民，不认外来人。上述第1点理由显然不能成立，因为深圳市“统征”、“统转”后早已没有了集体土地，不存在内地集体土地上建小产权房的情况。第3点理由也不能成立，原因是城市化后，
地皮方原村民身份也已经转为城市户口，与出资方无异，股份公司并非法定机构，无权确认合作建房所建房屋的权利归属。第2点理由确实存在，也是法院认定《合作建房协议》效力绕不过去的坎，但是否就注定了《合作建房协议》无效，所建房屋及其拆补权益归属于地皮方，出资方只能拿回本息了呢？显然不是！深圳历史违建的概念、种类、处理方式习近平总书记指出：“必须牢牢把握社会公平正义这一法治价值追求，努力让人民群众在每一项法律制度、每一个执法决定、每一宗司法案件中都感受到公平正义。”据此，公平正义是社会主义法治的价值追求，司法是维护社会公平的最后一道防线，民事活动的核心原则是诚实信用原则，当法律的适用明显违背公平正义、违背诚实信用时，便不再机械适用。以笔者接访的深圳市皇岗村为例，地处深圳福田核心地段，卓越地产拆除重建后回迁房单价至少在10-15万/平米之间，一套五六十平米的房子，回迁后价值至少在五六百万以上（当初只是十几万的投资款），哪一栋房子的一半没有三四百平米，价值不在数千万？地皮方指望借助法
律确认《合作建房协议》无效，让出资方、买家拿点本息走人，自己占有全部回迁权益，如法律予以支持，那整个深圳市岂不是乱了套了？——要知道，这种“历史遗留违法建筑”在深圳住房体系中可是占据半壁江山的，拆除重建后货值远远高于合法的商品房！可欣的是，法律是死的，但法官不是傻子，一律判决无效、退房退款既不利于社会的稳定，也与社会公平正义背道而驰，故而实践中深圳法院已经越来越不支持地皮方的诉讼请求了。买绿本房遇“城市更新”，如何强制原业主注销产证？根据民事诉讼法规定，法院居中裁决，仅对双方争议的焦点进行审理判断，不支持原告诉求，需要被告提出合法的抗辩，驳回了地皮方诉求，怎么解决回迁房归属问题，“以什么样的理由提出，并让法院采纳自己的抗辩理由”，“如何抛开《合作建房协议》的形式，直抵核心，争得合作建房回迁房权益”，是被告（出资方、买家）必须要考虑且不容错误的。——争议解决方案的选择至关重要！以笔者正在代理的一栋深圳市罗湖区蔡屋围城市更新项目农民房为例：该房产被他人直接与开发商签署了搬迁补偿协议，客户起诉要求法院确认开发商京基地产与他人签署的协议无效，并以同样内容与己方签约，历时数年，一二审均遭败诉驳回，现又委托笔者以其他事由起诉并获法院受理，即是争议解决方案重要性的铁证。律师工作就是纠纷解决方案“确定+执行”的过程，“纠纷解决方案”就是纠纷解决的思路、途径、方法、渠道，类似于战争谋略、行动纲领，解决的是“官司怎么打”的问题；相对于“执行”来说，“核心解决方案的确定”是对律师专业水平和经验的考验，几乎没有试错机会，因为试错成本就是整个官司的败诉，且不可复盘重来，代价不可承受！买“违法建筑”，遇“城市更新”，遭“卖方反悔”，咋搞？推荐阅读笔者过往评论文章：1、政府打压，深圳现多起“小产权房”退房诉讼！｜法眼看楼市2、深圳到底有多少套住房？有多少“小产权房”？｜附：深圳房产人群分布图3、“违法建筑”买卖合同确定无效？看看最高法怎么说......｜深圳“小产权”房研究4、“小产权房”：转售为租？你以为买卖不合法，租赁就合法？真相与你想得完全相反......
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