深圳“二次房改”解读：人才六折买房是误读，政策着力构建多层次住房供应体系

4月29日，深圳市住建局发布关于深化住房制度改革的3份规章公开征求意见。作为深圳“二次房改”主文件的配套文件，这3份政府规章分别为《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》《深圳市安居型商品房建设和管理办法》《深圳市人才住房建设和管理办法》。

消息一出，社会反应强烈，有源于网络的分析文章则称，深圳楼市要降价，深圳加入人才大战等等观点。

这3份配套文件的影响究竟如何？深圳市政协委员、深圳市委决咨委委员、深圳市住房研究会会长陈蔼贫分析，3＋Ｎ配套文件是对已有的改革作出制度化、法制化的规定，也是对此前房改主文件及政策的细化和落地。另外，3个文件对住房改革的支持力度较大，比如，专门增加了人才住房的规定，不仅是考虑住房问题，而且还从城市的发展与人才战略的高度着眼。

解读1：政策调整商品房与保障房供应结构，但商品房供不应求的局面将长期存在

2018年8月，深圳市政府出台了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（简称《意见》），其中提出深圳市将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，努力实现全体市民住有所居。

《意见》提出，深圳市将在2035年前新增建设筹集170万套住房，其中：市场商品住房70万套，占40％左右；公租房、安居型商品房和人才住房等保障性住房共100万套，占60％左右。

而为深化住房制度改革，深圳市委市政府计划通过构建“1＋3＋Ｎ”的政策体系，统筹好宏观、中观、微观，分层次、分步骤布局改革线路。

其中：“1”是指2018年8月出台的《意见》，是本次深化住房制度改革的纲领性文件，处于整个体系的“塔尖”；“3”是指本次征求意见的三个政府规章，是对《意见》基本原则和指导意见的法制化，既起到落实作用，也为下一层级规范性文件提供了立法指引，是承上启下的“关键节点”；接下来要做的“Ｎ”是指与三个政府规章配套的实施细则及技术规范，将提供具体的操作细节与执行标准，是整个体系的“塔基”。

对此，陈蔼贫接受南方＋采访时分析，与以前相比，“1＋3＋Ｎ”的房改文件大幅调整了商品房与保障性住房的供应结构及二者之间的关系。根据《意见》要求，深圳的保障性住房供应量将首次超过商品房，政府多措并举加大力度，形成了一套完整的住房体系。

中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，随着这一系列文件出台，如果深圳100万套左右保障性住房指标达到足额供应的话，将对深圳未来房地产平稳健康发展起到重要作用。

广东省统计局数据显示，深圳2018年以49．83万的新增常住人口数量，高居珠三角各市首位。宋丁认为，按照目前深圳常住人口年净增规模与速度，以及深圳土地紧缺的局面，深圳商品房供不应求的局面是长期存在的，公众不应简单理解为深圳的保障房增加就会迅速减弱深圳的商品房供应压力，但是，政府对商品房的调控压力会在保障房足额供应时压力减轻。面对当前土地紧缺的难题，深圳未来的解决保障房房源供应足额的办法，可能会加大棚改、旧改力度，或去临深区域拓展。

解读2： 保障房价格会关联市场价格，但绝不是低价卖房

三份配套文件一出，有源于网络的分析文章认为：可以大幅低于市场价格买房了。并认为：人才房降价至60％，安居房降价一半，公租房最低可降至10％！

但实际上，文件显示，除了公租房的租金为市场价的30％左右外，安居型商品房和人才住房获得后，在一定年限内，申请人获得的只是使用权，而非完全产权。如果想要获得完全产权，还要缴纳较大额度的应缴增值收益。而不是以低于市场价格50％－60％即可获得房产完全产权这么轻松。

值得留意的是，《安居型商品房办法》《人才住房办法》分别对出售的安居型商品房和人才住房封闭流转的情形、流转价格、取得完全产权的条件、应缴增值收益计算规则等作出了规定。比如，出售的安居型商品房和人才住房在一定年限内封闭，不得上市流转，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由原产权单位或主管部门按规定回购；自签订买卖合同之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年的，经批准并向政府缴纳增值收益后，可以取得所购住房的完全产权，同时将应缴增值收益与在深服务年限挂钩，优待扎根深圳作贡献的人才。

上述配套文件称，申请取得安居型商品房完全产权的，应当按照下列方式缴纳增值收益：应缴增值收益＝取得完全产权时该套住房市场评估价格×（1－原购房时基准销售价格／原购房时市场价格－1％×折扣系数×与产权单位签订买卖合同购买安居型商品房的申请人在深累计纳税申报年限）－相关费用。具体折扣系数由市主管部门另行制定，报深圳市政府批准后执行。值得注意的是，该封闭流转机制中，将应缴增值收益与在深服务年限挂钩，也就是说，在深工作越久，应缴增值收益越少，越是扎根深圳做贡献的人才，越是能够享受优惠。取得完全产权时，按照上述公式计算应缴增值收益为0或者负数时，购房人无需向政府缴纳增值收益，政府也无需向购房人支付任何费用。

陈蔼贫认为，在三类保障性住房中，公租房的产权是完全的政府产权。而人才住房和安居型商品房其实属于共有产权的房产，政府在定价时进行了价格折让，这也是作为房产的使用者并享有部分产权的共有产权人在后期转让和退出时，政府参与收益分享的基础与依据。与普通商品住房不同的是，人才住房与安居型商品房的供应对象是有严格限制和排他性的，它们是两个不同的市场。

宋丁则分析，保障性住房价格是政府规定价格，与市场价格有水涨船高的关系。比如文件提及的公租房租赁价格是市场租赁价格的30％，会与市场价格浮动而浮动，有一个价格比例关系，以保证特定时间段政府保障性住房房源是最低的。“深圳的政策不是让你以低于市场价格50％－60％即可获得房产完全产权，自媒体说深圳各类保障房 ‘降价’ ，用错词汇了。”

宋丁进一步解释，政府保障性住房这类房源与市场价格保持一定距离，是为了减轻人才的买房压力，但一定年限内，申请人获得的只是使用权，没有完全产权，但是在你申请通过后，会有一个未来可以实现自有产权的预期，给出房源完全商品化的时限。这个其实在过去经济适用房有过类似规定，只是这次“二次房改”纳入到更多调控因素的考量。

【撰文】李荣华 李斌 邱永宽

【作者】

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端