突发！官宣：南山宝能城将于明日开盘！1275万起

前言

这个“金九银十”，深圳楼市有点火。

“先行示范区”利好下，新房成交量火热，二手房业主底气满满，纷纷上调报价。

眼瞅着行情如此火爆，一些开发商也已按捺不住，选择提前出货。

---

01

突发开盘，均为大户型，一套1275W起

9月23日，此前外界推测年底开盘的宝能城（西区）突然宣布，将于27日（本周五）开盘，打的同一片区的金众麒麟公馆措手不及。

没办法，既然行情这么好，只能抢先收割、先开为敬喽~

先说下本次开盘的核心信息：

本次推售的项目，为深圳宝能城花园（以下简称“宝能城”）西区二期的两栋住宅，建面158-206㎡，全部为大户型，共336套房源，开盘方式和上次一样，依旧是线上选房。

价格方面，目前开发商尚未给出开盘价格。

但据网友爆料，和今年5月那批开盘价格基本一致，均价约8.5W/㎡，预计2021年9月精装交房。

此外，从网上曝出的两张开盘价格表（最终以开发商公布价格为准）看，因为都是大户型，336套房源中，最便宜的一套要1275W，最贵的一套要1837W，妥妥的与刚需和一般改善无缘了。

---

02

西区居家更舒适，但得房率远低于东区

宝能城的开发商，顾名思义为潮汕地产商——宝能集团。此前，其在深圳最有知名度的项目，当属地处南山后海核心区的宝能太古城。

而地处西丽片区的宝能城，也同属南山，只不过位于地段稍微偏远的西丽大学城片区。

项目地处留仙大道与塘朗地铁口交汇处，与地铁5号线塘朗站无缝接驳，占地面积约10万㎡，总建面约83万㎡，是一涵盖住宅、公寓、酒店和商业的综合体。

宝能城分为东西两区。东区紧靠塘朗地铁站C、D出口，2015年入市，由11栋150米超高层住宅、2栋200米超高层公寓及酒店和四层商业组成，下带9万㎡集中式商业。

目前，东区房源已经售完，在售的是西区。

和东区相比，西区楼层较低、体量相对较小，占地约3.4万㎡，总建筑面积约13万㎡，距离塘朗站约500米，步行到地铁口大约需要6分钟。

西区项目由6栋12座住宅（共808户）组成，呈合围布局，园林中间带有泳池，容积率只有3.9，居住的纯粹性和舒适度上，要优于东区。

另外，西区分两期建设，一期为3、4、5、6栋，二期为1、2栋。本周将要推出的住宅，便是二期的1、2栋。

查阅资料发现，西区主打的是10-25层稀缺小高层，虽然舒适度上要比东区好，但得房率上却远低于东区。

以东区89平户型为例，因为赠送、可拓展面积较多，可以拓展为宽敞的四房，而如今受政策监管限制，西区户型就无法做到那么高的得房率。

---

03

作为大户型，缺点是客厅面积较小

本周入市的1栋、2栋大户型，共6种户型，具体如下：

综合来看，6种户型格局较为方正，主朝向以南北为主，另外每个户型都是客厅出阳台，且阳台较大，部分户型双阳台设计，这点很符合潮汕地产商的特点，主卧的设计也较为大气。

但美中不足的是，作为150㎡以上的大户型，6个户型客厅面积都不算大。

另外如前文所言，在户型使用率方面，西区只有东区75%。也就是说，在户型利用率方面，东区完胜，西区120㎡大致等于东区89㎡。

而西区则胜在容积率低，一套最便宜的也要1000多万，定位豪宅，装修逼格高一些，因为总价高，上车门槛比东区高不少。

---

04

项目二手房价格区域标杆

2015年11月，宝能城东区首次开盘，折后均价约6.5万/㎡，随后几次开盘，房价很快破“七”。

2017年，东区房价更是达到8万/㎡，再次刷新西丽房价。

而综合交通、商业、品质，以及东区户型的高拓展等因素，宝能城在中介平台上，稳坐大学城片区二手房热搜小区榜第一。

周边次新二手小区方面，无论是一路之隔的塘朗城，还是博林天瑞、水木丹华，在二手房挂牌价上，均不敌宝能城。

数据显示，目前宝能城二手房挂牌均价10.1W/㎡，有21套二手房在售。

其中，最贵的一套挂牌总价1660W，单价109622元/㎡；单价最高的为一套总价1000W的89平三房，挂牌单价达到了112360元/㎡。

二手房最新成交数据方面，东区89㎡卖的最好，近期成交最贵的一套，单价已经达到了9.88W/㎡。

考虑到东区的高赠送、高拓展，未来西区全部入市后，虽然房龄新、居住更舒适，但没有了高拓展，西区二手房挂牌单价大概率会比东区低，未来二手房价格能否比肩东区，需待市场检验。

新房竞品方面，结合项目区位、开盘时间、单价、总价、品质及定位，主要有尚未入市的金众麒麟公馆，以及开盘在即的宝安中粮大悦城天玺一号。

由于目前，金众麒麟公馆、大悦城天玺一号许多关键信息尚未公布，尚无法将其与本周开盘的宝能城（西区）做全面对比。

但从目前掌握的信息看，从相关配套、投资价值方面，宝能城要优于金众。

天玺一号的商业要胜于宝能城，但后者在居住生态大环境上要优于前者。另外宝能城位于南山，后期西丽高铁站落成，对片区将是重大利好，在房价升值潜力方面，宝能城也要胜于天玺一号。

---

05

房价已经过高，短期投资不宜进场

长期以来，西丽片区都是南山的房价洼地，而根据“南山大学城地区的法定图则”，片区内主要以教育用地、永久生态绿地为主，占比超60%，住宅用地仅仅只占8%。

这就意味着片区居住用地极度稀缺，而随着片区新地供应不断减少，“洼地”也逐渐被填平，新房价格开始向南山核心区看齐。

曾经的山旮旯里的房子，如今也已“高攀不起”。

而从投资角度，虽然片区居住密度很低、非常宜居，但房价已经上来了。

加上片区建设已经接近尾声，后续发展空间受限，单价很难大幅拉高，因此短期投资不宜进场。

另外，片区内主要是学校，规划中的西丽湖国际科教城，目前有南方科技大学、清华大学深圳研究生院、北京大学深圳研究生院等18所院校，以研究生培养为主。

教育氛围虽浓厚，但片区内部客源购买力普遍不足，如此高的总价需，需要外部高端群体的购买力加以消化。

片区规划方面，最大的利好当属规划中的大沙河创新走廊，以及未来的西丽高铁站，后者被列为 " 特大型枢纽 "，未来规模甚至赶超深圳北站，但这些规划的落地，尚需相当一段时间。

历史开盘方面，宝能城西区今年5月，曾推出一期共3栋396套住宅，户型面积段100-166平3-4房，带装修均价8.5万。

据当时中原开盘简报，开盘当天成交195套，还算不错。至于本周五开盘结果如何，让我们拭目以待。