2021年8月10日住建部发出《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见的通知（以下简称“新规”）。新规重点就更新原则、更新方向与更新模式三个方面提出要求。该文件是继《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升后，再一次为全国城市更新工作定调：叫停过往“拆旧城建新城”的“房地产化”更新模式，让城市更新工作回归到“优格局、提品质、保风貌、促民生”的初衷。世邦魏理仕战略顾问部就新规内容进行了解读。将新规指导具体归纳为“四限三保”：限拆除面积、限拆建比、限搬迁率、限住房租金增幅，保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、保护城市特色风貌。新规发布的核心目标在于防止通过城市更新行为进行大拆大建的房地产开发，变相抬高房价，提高人民生活成本。在此基础上，过往传统城市更新行动中的各参与主体需要转变思路，在重新思考城市更新内涵的同时，调整各自的角色定位与参与方式。对于地方政府来说，通过大拆大建促投资、保增长、发展土地财政的道路已不可持续。未来推进城市更新应致力于综合提升城市整体功能，包括植入新的产业功能和改善市民生活品质，以推动高质量发展、创造高品质生活。重点通过利用既有建筑，打造新场景、服务新生产方式；延续城市风貌、植补公共服务，构建幸福生活；强化城市修补、生态修复。实现践行新发展理念的“三生融合”。对于城市运营商来说，利好的同时对城市运营商精细化的运营提出要求。以提升城市综合品质为目标进行价值创造，梳理好“产、城、人”螺旋发展的逻辑关系与时序，创造城市自我良性循环。通过规划引领、基础架构与平台搭建、产业植入、配套建设，扮演好城市服务者的角色。对于开发型房企来说，“四限”将直接降低开发型房企的投资收益。在新规要求下，参与城市更新的开发型房企不得不从追求短期经济效益向通过资产长期运营分享城市发展红利进行转型。开发商未来拓展城市更新项目应提高对经营性物业的运营能力，做好全生命周期成本管理，追求长期平衡、多渠道平衡、综合平衡。另外，新规也进一步提出了未来城市更新在具体实施模式方面的四条要求，主要包括“加强规划引领”、“鼓励多方参与”、“提升公共服务水平”、“蓝绿灰一体化设计与建设”等。尽管新规目前还只是征求意见稿，但基本已明确未来全国城市更新的发展定位与实施模式。未来的城市更新势必是在“人本化”原则下，多个主体参与、多种实施模式协同、多方利益诉求平衡的城市整体品质综合更新。
图片来源：CBRE战略顾问部
新规发布后，城市更新领域会面临怎样的趋势转变？CBRE世邦魏理仕总结未来中国城市更新可能呈现四大发展趋势：“大小”并进：城市大片区综合更新统领，开展形态、业态、文态、生态的有序更新，形成螺旋上升、良性互促的城市发展路径；同时对历史保护建筑、老旧小区、口袋空间、街区风貌等内容开展针灸式更新，通过文貌修补、城市增绿、公服功能植入不断完善民生福祉、强化城市文化标签。“拆改留”到“留改补”：按照功能优先、生态优先的理念转变更新方式，尽可能保留利用既有建筑植入新功能，局部改造内部硬件条件匹配新市场主体、新城市居民的需求，植入绿斑促进生态价值转化、增补配套创造幸福生活。综合一体化实施方案统领：CBRE在上篇城市更新解读《800亿基金成立，如何把握城市更新的发展新机遇？》中提到未来城市更新将迎来更多参与主体。因此在推进城市更新项目前期，就应制定综合一体化实施方案，即综合考虑使用不同的土地和项目供应政策、规划技术手段、拆迁量、拆建比、住房保障措施等因素，结合实际情况进行成本和预期效益的对比推演，确保投资可控、运营可持续、多主体利益可平衡。关注城市韧性：后疫情时代常态化防控、灾害冲击频发，城市更新还应对各个“看不见”的领域开展韧性建设，确保城市灾后快速恢复的能力，包括地面地下基础设施韧性、公共卫生韧性、生态韧性、经济韧性、组织韧性等诸多领域。可以看出，此次住建部新规的出台，既是基于各地城市更新全新趋势的官方认可和延续，也是引导城市更新回归本源的重要纲领：城市更新首先是传承城市记忆、彰显风貌特色、保障民生权益的城市发展理念；其次是基于城市可持续发展以及追求永续增长的城市经营模式；最后才是应对存量时代土地资源稀缺的开发方式和手段。在新规倡导下，城市更新“去地产化”的趋势将愈发显现。未来城市更新行动从策划到实施，须跳出过去“以更新之名、行开发之实”的房地产化开发思维和建设方式，在综合考虑现实需求、安全韧性、记忆留存、特色风貌、公众利益、持续经营等多元诉求的前提下，探索全新的更新模式与路径。同时，结合城市更新新规及后续可能的相关趋势，CBRE战略顾问部认为如下类型将成为未来城市更新领域的热点和重点：其一，与各地特色城市发展及建设理念相结合的城市更新项目，如杭州的“未来社区”、成都的“公园城市”等；其二，以公众利益为导向，对公共空间、公益性基础设施等传统“非盈利”空间及设施的更新再利用，如城市蓝绿道、公园、广场等更新改造；其三，摒弃过去大拆大建式的粗放型更新，渐进式、碎片化、集约化的“微更新”，如社区微更新、街道微更新等。CBRE战略顾问部也将持续关注并探索上述领域。图片来源：CBRE战略顾问部
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