最近，深圳楼市供应端发力了！
深圳住建局印发2021年度实施计划，预计今年深圳楼市将供应商品住房6万套，公共住房3.5-4万套！
计划公布后，很多人说今年供应大增，买房更容易了。
其实，从长期看，深圳已经默认了楼市困局。
深圳明确官宣，面对两千万常住人口的庞大需求量，未来深圳人只能住出去，住到都市圈！
图源：深圳市国土空间总体规划（2020-2035）
对于深圳楼市来说，“住在都市圈”不仅是一个大的战略转移，更是宣告居住思维彻底的改变！
抓紧布局都市圈，将成为大多数深圳人的选择。
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官方首次喊话住在都市圈
惠州将是承接深圳居住需求的核心地区！
在国家大力推进大湾区扩张、都市圈融合的进程中，我们判断，惠州将是承接深圳居住需求的核心地区。
一方面，惠州距离近、购房门槛低。
其一，地理距离近。在深圳都市圈“1+3”组团中，惠州属于“深莞惠”第一核心圈，先天优势明显。
图源：深圳市国土空间总体规划（2020-2035）
其二，轨道距离近。今年四月，深莞惠三城市长齐聚，要求加快打造大湾区城际快速交通网络，惠州将率先实现“一小时生活圈”。
其三，不限购，低房价，低门槛。
相较于东莞房价高企，而且不断收紧限贷限购门槛；惠州不仅是港澳大湾区唯一不限购的城市，房价更是相对处于洼地，是承接未来深圳刚需和品质居住的核心地区！
图源：克而瑞广佛区域
另一方面，深圳有情，惠州有意。
惠州方面主动吹响融入深圳都市圈的号角。
4月30日，惠州官方层面首次专门发文《惠州抢抓“双区”建设重大机遇，深度融入深圳都市圈的行动方案（2021—2023年）》表态主动对接深圳先行示范区，不仅将承接深圳产业外溢，还将缓解深圳人的居住压力。
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过去买临深，现在买轨道
深圳人已经开始在这个片区布局！
买在惠州，究竟买哪里？
我们发现，在城市发展区有两个“买房金三角”，一是临深的大亚湾片区，二是惠州中心的惠城区。
这两个片区囊括了惠州绝大部分产业集聚地，无疑是惠州接下来重点发展的方向，同时，也将是买房人重点关注的板块。
图源：惠州市国土空间总体规划（2020-2035）
回顾上半年的惠州楼市，惠城区“略胜一筹”。
一方面，惠州土地成交楼面价TOP10的榜单中，有7宗地块都位于惠城区！
买房买准趋势，面粉贵了，面包的价格自然也会上涨。
图源：世联数据平台
另一方面，供求关系来看，惠城区的热度远远高于大亚湾片区；
从实际成交情况来看，惠城区的成交面积和成交总额，都是大亚湾的两倍左右！
图源：世联数据平台
楼兔子分析，市场热度从大亚湾转向惠城区的根本原因，在于买在大湾区的底层逻辑已经发生了变化！
随着大湾区轨道交通网不断推进，“轨道距离”替代“地理距离”，成为深圳人买在都市圈的首要考量！
而惠城区作为惠州中心城区，不仅处于“丰”字交通框架核心，更快融入深圳都市圈；同时其居住配套更为成熟，居住品质也更吻合深圳人的需求！
.03
现在买轨道，未来买生态
东部新城，畅享无可复制的生态资源！
在惠州中心区，如何寻找更好的居住品质地带？
当下的惠城区，代表惠州城市风貌的，是江北CBD。但楼兔子认为，要谈宜居，不如把目光从江北移开，看看不远处的东部新城。
一方面，东部新城有产业、有交通。
产业方面，国家级高新产业园东江科技园规划投资金额490亿元，规划产值超千亿，入驻高新企业已突破200个，堪称惠州版的“南山科技园”！
交通方面，惠州城轨2号线落子于此，通过2号线可直达仲恺高新区，转1号线可以换乘赣深高铁直达深圳，转3号线可以到江北CBD和惠东，直达深圳第二机场（平潭机场），快速通往全国各地。
另一方面，东部新城有着无可复制的东江生态资源。
东部新城地处东江生态廊道，有号称“深莞惠母亲河”的东江穿越整个片区，享有丰富的江景资源。
广东向来讲究“以水为财”，东部新城的江景不仅仅是一笔无可复制的生态资源，也是城市资源分配中，城市价值向更高层级成长的必然依托和取向。
稀缺的江景资源，始终是豪宅市场不可忽略的价值落脚点。
譬如珠江贯穿的广州，从二沙岛、滨江东到珠江新城、琶洲，豪宅板块无一不是沿江而建，跻身广州顶豪片区。
而东江贯穿的东部新城，很大可能将成为惠州下一个豪宅版块。矗立东江畔的资产，其资产价值不言而喻，未来保值升值空间也充满了想象力。
东江江景实拍
规划+景观，东部新城集结了城市不可替代资源，既能够满足刚需客的住房需求，更能满足品质居住的追求，将可能成为深圳人的居住、养老新方向！
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空港芯，东江湾
奢享200万㎡江景大城
沿东江畔寻找好的资产，楼兔子实地踩盘，发现了一个200万㎡的超级大盘：合生愉景湾。
区位方面，合生愉景湾位于惠州东部新城核心区域，坐享有国家级高新科技园及空港经济产业园的经济“双擎”发展红利，区域未来升值潜力不可限量。
交通方面，项目距惠大高速水口出口约2000米，广惠高速水口蓬陵出口仅500米；距惠州城轨2号线最近的站点仅3分钟路程；15分钟到达平潭机场（深圳第二机场），便捷通达全国。
合生愉景湾区位图
一进项目大门，便可看到合生斥巨资打造的两公里林荫大道，贯穿整个小区，连接北部滨江湿地公园与东江江畔；
楼兔子注意到，林荫道两侧参天大树林荫如盖，显然已经生长了很久，细节之处彰显着醇熟大盘的气派，让人不自觉就内心平静了起来。
林荫大道实拍图
项目规划打造2028亩的滨江湿地公园，同时配建骑行绿道、钓鱼台、野营等养生休闲配套，既可以沿江跑步，也可以江边垂钓，为业主营造美好生活氛围。
这样的大手笔生态配套，在惠州片区绝无仅有！
湿地公园实拍图
从项目高层的阳台向外看去，无遮挡一线江景仿佛触手可及。
海景固然壮阔，但要论实际居住体验，楼兔子不得不说，还是临江而居更为养人。
如今，合生愉景湾江景新品，只要8字头起即可入手！
这里既拥有不输江北的城市规划，又拥有更胜一筹的江景资源，是惠州品质生活为数不多的价格洼地，百来万即可感受一线江景的魅力。
楼兔子实地探访发现，这里的深圳业主将近一半。据悉，项目已经有两百来户深圳业主入伙，抢先一步奢享东江景！
项目对岸东江实拍图
除了景观一流，作为200万㎡超大社区，合生愉景湾自然也有丰富的社区配套。
商业方面，项目自带商业中心与商业风情街，同时，社区内华润万家即将开业。
不出小区，坐享其城，尽享生活便捷。
教育方面，项目3公里范围内包含4所幼儿园、7所小学、3所中学，其中全市级示范高中惠州一中，距项目仅10分钟车程。
而项目内部自带9年一贯制公立学校惠城区第五十二学校，将于7月完成奠基仪式！
楼兔子现场了解到，合生愉景湾已经开发完成了三期，目前新推出的是五期，依然是合生高档江景产品。
产品面积段奢侈舒适，户型方正实用，且南北通透，通风采光都很好；大面积的入户花园、飘窗，赠送面积也相当奢阔；再加上大阳台视野开阔，充分满足深圳人对品质生活的身心需求！
户型图
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对于深圳人来说，既可以前去养老，体验一线江景的魅力，享受早上散散步、下午钓钓鱼的闲适生活；
或者带着孩子，足不出户尽享大城教育、商业配套；
也可以周末过去放松身心，在“5+2"模式下，既有大湾区核心“一小时生活圈”内的繁华，又能彻底离开城市的喧闹。
在合生愉景湾200万㎡全龄段温度社区，享受一段安闲舒适的生活。
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