深圳楼市开始“躺平”

在许多人后知后觉的情况下，深圳楼市“新时代”已经悄悄开启。

深圳楼市连续五个月二手房网签量探底，相比去年同期下跌8成；曾经大热的宝安区，如今销售转场叫卖，当天去化率还是不及预期......

种种迹象，都在表明“208政策”后的半年，调控效果非常好，深圳楼市进入“彻底冰凉时代”。

不过按照以往每次调控的经验，很多人还是不会服气，始终认为深圳楼市，也能如往常一般，会有惊无险大步跨过。

因为根据过往经验，大家都认为深圳楼市是“调控越调越涨”的。

比如去年“715政策”重磅落地后，市场反应立竿见影，8月网签量迅速回落近7成，但二手网签持续低位运行几个月后，12月份出现翘尾行情，网签量达到6863套。

但实际上，现在深圳楼市的房价和趋势，既写在六七月的网签数据里，又写在每个新盘开盘的结果里，还写在了法拍房的结果里。

如果还是有人不相信，深圳楼市“冰封”的结果，那么可以好好看看这些案例。

1

头部小区频频流拍

深圳楼市自从进入“208政策”的调控期后，除了依然坚持在一线的中介，绝大部分人根本不知道深圳二手房房价是怎样的。

如果想知道价格，只能一遍一遍地向中介询问每个小区的每一套房源。其中的繁琐和复杂，只有最近迫不得已依旧需要上车的刚需才能体会。

但深圳楼市如何，早就在法拍房的结果里写明。

和两个月前法拍房的情况截然不同的是，具有代表性的头部小区的房源频频出现流拍，二拍估价频频打折，甚至有些房源一二拍起拍价差了上千万。

比如CBD的头部小区房源流拍。

8月3日宝安CBD的头部小区壹方中心一套374.74房源进行第一拍，起拍价约5670.49万元，当时245人设置提醒，8673人围观，但流拍后起拍价直降1134.0982万元。

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比如西乡网红小区流拍。

7月30日位于西乡桃源居别墅一拍起拍价2462.4993万，二拍起拍价直接降了约492.5万。

又比如头部学区房流拍。

同样是8月3号，位于百花学区的房长城大厦法拍房起拍价1084.14万元，181人设置提醒，5001人次围观，结果因无人报价流拍。

而8月19日的二拍挂拍，起拍价直降价217万，设置提醒减少到141人，围观人数也降到1517人。

而8月6日，另一套同样是顶级学区房的法拍房源流拍。

这套房源是福田香蜜湖深高学位的房源，位于港中旅花园26栋3A号，116.94㎡起拍价约1969.88万。

可见，网红小区，头部小区都纷纷出现流拍，甚至同一天出现两套头部法拍房有同样的境遇。

2

两月前，法拍却越拍越贵

与7、8月头部房源流拍截然相反的是，今年五六月前的深圳楼市法拍市场可是火力十足，法拍房源被土豪热抢，历史溢价一次又一次地刷屏的例子屡见不鲜。

比如今年4月24日华润城旁拍卖的莱英花园，最后成交价1505万，191%的溢价率，刷新溢价纪录；

比如5月14日，顶级学区房国城花园127.82㎡，起拍价为1450万，总共有15人报名，竞拍了147次，14279人次围观，最终2206万元成交；

再比如宝安区CBD的壹方中心，成交溢价率成为刷屏最典型的案例。

2020年4月10在阿里法拍上拍卖的一套宝安区壹方商业中心一期的住宅，吸引了15人报名，经过88轮竞买，43次延时，最终成交价格锁定为5012.17万元，溢价率为66.95%，还只是略高于以往其他法拍房源的溢价。

但到了去年11月，一套壹方中心一期1栋216平的住宅，起拍价2300万，经过115轮竞价，最终4114万成交，均价19万/平，溢价率达到78.86%。

而当时市场正常的商品房也不过17万/平，业内预计最高价可能要到3800万，但没想土豪们直接拍到了4100多万。

到了今年5月，又同样是宝安CBD壹方商业中心一期的住宅拍卖，溢价率则再次被刷新。

房源是2栋249㎡的住宅，以起拍价有2214万，引起3万人的围观，土豪一次加价2100万，最终以约4810万成交，均价也约19.32万/平，溢价率超过了129%。

时隔半年，溢价率相差了50.2%，可见今年5月前，头部房源的溢价，一直有不断刷新的趋势。

而如今，再也很难见到这样的情况。

所以，把5月看做既是法拍房的分水岭，也是深圳楼市的分水岭亦不为过，因为连往日抢手的法拍学区房都没能抗住“冰冻”的趋势。

3

现在，楼市不仅要躺平，还要被鞭尸

为何这次楼市调控，与以往的经验不同？

在深圳，法拍房素来有“捡笋”的意义，某套房源往往都会吸引一些“房产老饕”去抢。

比如2021年1-2月份期间即将开始竞标的法拍房，在这近百套法拍房中，不少都是以高溢价被拍下。

所以，更加受关注的热门房源流拍的意义就不一样了。

连“捡笋”都没有人愿意去捡了，说明市场真的冷的很彻底。

以往，大家都认为调控都是“纸老虎”，几个月后市场便又会恢复如初。

并且按照以往的规律，调控一般差不多就可以停手了。

但是这次政策，并没有要停下来的意思。

8月1号，出台学区新政，干预学区房；

8月7号，公布“经营贷流入楼市”的纠察结果，定调深房理事件；

8月8号，二手房指导价再次传下调信号；

8月12日，电建洺悦府虚假宣传被罚20万；

8月12，中介收取2700万“喝茶费”被查；

短短十来天，传来的信号，全是调控的典型代表，比如学区房是楼市房价的龙头；“深房理”是炒房翻车的代表；电建洺悦府是去年光明的网红盘；查中介收取“喝茶费”是打“喝茶”行为的典型。

过去就是老实一点了就停手，而现在不仅要“打死”，还要“鞭尸”。

在这样的全方位、大面积无漏洞、下狠手的环境中，如果再用以往的思维看待深圳楼市，可能会吃亏。

所以，在深圳楼市是否该彻底放弃炒房的思维了？