福田中心区的房子应该如何选择购买

匿名 2021-08-12 16:14 阅读 2000+

最近，深圳有两项重磅规划出炉，一是深圳十四五规划，二是深圳2035年国土空间总体规划草案，淘哥看完后感觉深圳遍地是黄金，首先看这张图：

可以看到，深圳的12个城市功能中心有：福田中心、南山中心、前海中心、罗湖中心、宝安北中心、光明中心、龙华中心、平湖中心、盐田中心、龙岗中心、坪山中心、大鹏中心。

最核心的片区在哪呢？根据十四五规划对各区的发展定位能发现，福田的地位最特殊，是深圳行政、文化、金融、商务和国际交往中心，其他片区都属于区域性中心，没有这个殊荣。

比如南山是世界级创新型滨海中心城区、宝安是深圳城市西部中心、罗湖是金融商贸中心和国际消费中心，龙华是深圳中部综合服务中心、龙岗是深圳城市东部中心.......

只有福田是全深圳的中心，聚集了深圳30年建设的行政文化金融商务之精华。

淘哥认为，未来15年福田依然是深圳的中心，不会动摇。福田核心地段的物业，不管是住宅、还是公寓、甚至商铺，都是深圳人应该抢占的核心资产。

01.

学习香港商铺的经验

看好福田核心地段的商铺

为什么看好福田核心地段的商铺呢？淘哥分享一下关于商铺的观点，房地产领域，香港是深圳的老师，商铺投资，深圳人应该向香港人学习。

1、香港房地产业界流传着这么一种说法——投资民宅、别墅是铜；投资办公楼、写字楼是银；而投资商铺则是金。

可见香港人累积财富的制胜法宝就是买商铺，甚至一些富豪，就是靠投资商铺成功的！

香港罗素街很多商铺，从70年代到现在都是从价值几万涨到了如今价值上亿，都是上涨了几千倍。

前几天，88岁的香港铺王邓成波去世，资产高达800亿，他在香港拥有超过200间铺子，每年单单是租金的收益至少就好几个亿。

2、香港人投资商铺普遍认为，一个新铺至少需要4-5年的发展才能成为熟铺。并且成为熟铺后，伴随着人流量的稳定及增长，铺面的价值也会随之快速增值。

也就是说，一个好的商铺，是要养的，需要良好的稳定的人流量，“地铁+商业”是很好的模式。

比如香港九龙站开发的高档物业项目“Union Square”将昔日黯淡的西九龙变成了香港新的金融中心，上盖物业使得人流逐渐上升，建成的香港最有名豪宅区也带动周边极大的发展，九龙站也因此成为了区域交通枢纽。

香港地铁物业一般都属于大业主持有型投资物业，如太古城、太古广场、时代广场、置地广场、国金、I-Square、又一城、V-City、港铁商场等都是开发商自己拥有的，不出售。

为什么小投资人买不到地铁商场呢？因为这些大业主都看到了地铁沿线客流极大的支撑了商业收益，地铁物业抗风险能力极高，租金一般高于其他非地铁物业。不像普通商场很辛苦才能吸引人流，人们很自然地走进地铁沿线商场，只要里面的商业推广做得好，那些人自然会把钱给到商场。每年可以享受稳定高租金收入和资产增值双重福利。

3、商铺在香港人眼里，是可继承的资产，一铺养三代！而随着观念更新，更多的企业家更加注重第三代，就是孙子辈的培养，让后一辈能自力更生，这时留商铺这个资产的优势就体现出来了。

商铺的好处是比较容易出租，并且回报不错。所以留商铺给孩子可塑性较强，他可以自己创业，如果他不喜欢创业，也可以打工，有商铺在手就有比较稳定的生活。

4、前些日子，香港富豪郑志刚卖出了位于香港百德新街22至36号翡翠明珠广场巨铺

，目前这个铺子是租给了一间珠宝行跟一间超市，每月的租金收入是430万，而这次铺子的交易价格高达13亿。

一间铺子就卖出了13亿，确实是让人震惊，这也是香港八年之后再次惊现如此高价格的商铺交易。

这些年，随着深圳住宅价格的上涨，房价和香港差距没那么大了。但是商铺价差50倍都不止！香港真正的优质地段商铺，都是100万、200万、1000万一平米，相比而言，福田有些优质地段新推出的商铺不到5万，这些商铺的价值其实还有巨大的想象空间。

02.

恒大珺睿大厦

华强北十年一遇的好项目

谈到福田商业，就离不开华强北，淘哥认为位于华强北核心商圈的恒大珺睿大厦，潜力很大，值得重点关注。

项目占地1.04万m²，商业3.59万m²，是集商业、办公、公寓于一体的超级综合体。

目前在售建面约11-411㎡商铺，均价约4.9万/㎡，总价区间约86-2900万。

项目优势明显：地铁上盖物业，与地铁2号线/7号线直连，人流量高；华强北十年一遇的一手商铺，租金回报率高；加上恒大优秀的运营能力，将打造5G时代专业市场和独特的“一米食城”。

1、华强北是血脉纯正的深圳商业典范，是深圳最具经济效益的地区之一！

华强北是“中国电子第一街”，有全球最完整的硬件供应链，是深圳最重要的科创聚集地之一。

曾几何时，来自各地的“淘金客”都来到这里做买卖，并且在不到1000米的街道上，交易额就能达到3000亿元以上；档口的价格被炒到一平米30万元/月，商铺的转让费高达百万，却仍一柜难求。

而在华强北的一米柜台上面，曾经诞生过50多个亿万富豪，包括其中包括腾讯创始人马化腾、神舟电脑的创始人吴海军、TP-LINK路由器的创始人赵建军、豪恩声学股份有限公司董事长王丽等。

如今，华强北依然是球集成电路和电子元器件的交易中心。最新数据显示，华强北专业市场2020年上半年交易额高达3069.09亿元，客群强大且稳定，依然是深圳最具经济效益的地区之一！

而且，华强北在不断引入创新资源。比如新设的华强北国际创客中心，已经成为国家级众创空间。

现在的华强北早已不是单一落寞的电子街，它融合了科技、时尚与文化，对人们具有持续性的强吸引力。

华强北片区统筹规划效果图｜来源：@幸福福田

2、人流量大，地铁直达。

华强北商圈占地面积仅1.45平方公里，是深圳人口密度最大的区域，竟然拥有大企业40多家，小企业2万多家；平均日客流量达70万人次，最高峰300万人次！

恒大珺睿大厦占据有利位置，规划地下二层地铁直连2/7号线，便捷换乘1/3号线，可以说是实打实的双地铁上盖物业，交通十分便利。还拥有深南大道、滨河大道和北环大道这三大主干道，通达深圳各区都很方便。

便利的交通给整个项目带来源源不断的人流吸引，聚汇无限商气和资源，成为连接城市空间的生活方式。有数据统计，地铁口物业比非地铁口物业增值、保值空间高15%到20%左右。

3、华强北十年一遇的一手商铺，租金回报率高。

淘哥了解到，项目是华强北10年以来唯一的一手商铺，很稀缺，周边如赛格广场、电子世界、远望、曼哈等商铺没有独立产权，不能卖，华强北独立产权批地基本没有!

而且周边项目多为早期老旧建筑，铺位切割不合理，餐饮功能受限，与新消防要求存在较大差距，本项目为新入市建筑，规划及硬件条件较好。

二手放盘极少而且价格高，少量放盘商铺均为业主急缺资金出售，二手报盘价27万/m²，转让费30-100万不等!

目前华强北核心市场首层租金均价达2000+元/m²，日均超50万客流，不管投资还是自用都有强力支撑！

据淘哥了解，某知名餐饮以报价600元/㎡/月，租赁项目负2层55-59号铺，商铺折扣后均价约39660元/㎡，折算月租金回报率达18%，6年即可回本。除了房产增值，如果长期持有达32年，可以净赚8000万租金。

这样算下来，完全可以租抵供，还有正规现金流，这样业主就非常舒服了，项目是不错的现金奶牛型物业。

03. 恒大强大的商业运营能力

首创ROI旗舰商业、“一米食城”

值得一提的是恒大的商业运营能力。

深圳某些地段的商铺价格能到1000万一平米的级别吗？光靠营业额能支撑这么高的租金吗？淘哥认为，这么高租金的背后，除了高营业额的支撑外，其实还有商业的运营能力。

恒大商业集团，是恒大专注商业发展的专业团队，目前在全国280个城市拥有60多个大型商业综合体、600多个社区配套商业，总运营面积将超过800万㎡。

广州的冠珺之光等地标级明星项目，海南的海花岛项目，都是恒大商业集团代表作。鹅厂出品、常驻热搜的《创造营2021》，就选在恒大海花岛录制。

恒大海花岛

恒大珺睿大厦是恒大商业集团在深圳的首个战略项目，商业集团深圳的首个战略项目，在空间规划、配套设施、招商运营上可谓煞费苦心。

比如，项目内配备有独立货梯、集中物流中心等，提升商业效率。一楼的产品临街，负二层的商铺有地铁直连；商业集团统一运营，专业运营手段，效益最大化，业主可委托统一招商。

值得一提的是，

这次恒大首创了ROI旗舰商业(Richness of investment)，打造以5G科技为主题的电子专业市场。

ROI多样旗舰商业不仅是恒大对全新商业模式的一种探索，也是其充分挖掘综合体价值的一次思考。从产业配套和业态布局焕新升级，项目将领衔华强北逐步转型到多元业态、多样产品的专业市场6.0时代。

ROI旗舰商业顺应了华强北的强科技氛围，专门引入了智能科技业态，整体规划则以5G科技产品、智能家居、可穿戴设备、餐饮美食、美妆等多种业态为主。

并且项目还设计了3000㎡空中园林，在闹市中为消费者打造了一个绿色空间。

更为惊喜的是，

作为对华强北“一米柜台”的传承，恒大商业集团打造了“一米食城”的全新IP。

“一米食城”位于恒大珺睿大厦B2F-B1F，将带领人们进入华强北的记忆世界，从历史上的“粤北兵工厂”到 “上步轻工业区”(深圳特区第一批厂房-茅草房或工业厂房区)，从“电子大厦”到 “电子世界”(一平方米美食柜台区)，从“智能科技”到“智慧城市”(科技智能区)，从过去到未来深度体验华强人的饮食文化、生活娱乐。

“一米食城”位于恒大珺睿大厦B2F-B1F，规划以广东特色小吃为主、国内各地美食为辅，通过3D互动，糅合虚拟与现实，打造酷炫有趣的体验空间，赋能特色小吃街科技感，打造年轻潮流美食集散地，有望成为新的网红打卡点。