碧桂园如何提升产品力 意味了什么趋势

文︱德科地产频道主编 何玲

这是一种典型的精英思维：碧桂园开发布会有什么好看的？非常值得看，如果你错过了前两天（1 月 23 日）碧桂园的那场「2021 新产品系线上直播发布会」，那么看今天我们的事后总结就可以了。

整个中国的住房基本面

表面上看，碧桂园这场直播是发布了全新四大产品系（星系、府系、云系、天系）；但实际上更重要的是「聚焦『产品和服务』两大维度」——这个表达听上去是不是有点万科？

「聚焦产品和服务」已经是那种让人听得耳朵起茧的口号，跟「以人为本」或「长期主义」差不多；但放在碧桂园身上，对于整个房地产行业而言，有更特别的意义——

碧桂园不仅是全国销售金额最大的房企，更是地理布局最广泛的企业；碧桂园的项目已遍布中国内地 1334 个区/县，288 个地级市，31 个省/自治区/直辖市（截至 2020 年 6 月底）。

这样一个庞然大物，它对于产品力的任何提升，都会影响整个中国的住房基本面。

中国的住房基本面不是由头部城市几个塔尖项目定义的，而是那些遍布在海量县域的楼盘决定的。正如此前我们对于星巴克中国门店布局的研究：一个完整的中国，不能只有北上广深，不能只有一二线城市，还包括数量庞大的县域。

亦如碧桂园董事局主席杨国强所说：「中国有 60% 以上的县，碧桂园还没进入，还有广阔的发展空间。」

在中国仍然缺口巨大

对于大牌房企进入三四五六七八线城市，很多人的膝跳反应是：「割韭菜」。固然，那些抱着「割韭菜」心态的房企，或许可以一时爽，但在下一阶段的竞争中，迟早会被淘汰出局。

这几年大牌房企在三四五六七八线城市实现大丰收的关键原因是：能级较低城市购房者同样面临着迫切的消费升级。

我们有过这样一个研究结论：「标准意义上的住宅区」，即有围墙、有公共花园、有地下车库、有物业服务的住宅楼盘，在中国仍然缺口巨大。举个例子，小孩到楼下玩，不需要穿过车来车往的马路——这个要求很基础吧？放在整个中国看，一个县城能有十几个这样的楼盘，就已经不得了了。

如果你用这个视角去看碧桂园用了几十年的那句经典广告语——「给你一个五星级的家」，是成立的。如果用所谓的精英思维来看，此前碧桂园的产品可能缺乏对于行业的引领性与启发性，但中国不该是所谓的精英思维里的中国。

好了，现在我们可以来看看碧桂园准备怎么升级他们的「产品与服务」。

从哪些方面着手

在前两天的线上直播发布会上，碧桂园说「基于对 450 万个家庭样本的调研，观察到 633 项生活痛点」，他们准备从这些方面着手升级——

●收纳空间●功能空间的情景叠加●社交空间●归家动线●居家动线●通透双厅●花园式绿植大阳台●东方建筑美学●智能家居系统●智慧社区生态……

如果你是业内人士，可能会觉得「这没什么嘛」；即便你只是发达城市的普通购房者，对于这些表述可能也已经无感了，毕竟很多开发商都这么说。但我们值得关注这两点——

第一，把这些升级放在全国 1334 个区/县的层面上去看，放在整个中国的住房基本面去看，这就是一场非常有意义的提升。比如「收纳空间」，即便在头部城市，也是最近五六年开发商才真正开始重视；如果所有房企都能在县域城市提升对「收纳空间」的重视度，对于整个中国来说就是巨大的进步。

第二，说出来并不难，但做起来没那么容易，是为「知易行难」。所以不止要看他怎么说，更要看他怎么做。比如一个不起眼的卫生间，碧桂园核心联盟企业博意建筑设计院副院长李一峰说也是数易其稿，通过「管井沉槽」「止水节定位」「L 型速排侧出地漏」「横排虹吸马桶」等等产生了 45 个相关专利，其水封深度远高于国标和中国香港标准，密封性更高，防臭效果也大大增强；甚至小到一个地漏的装配，也是产品研究的一部分。相比传统卫生间，这些新工艺可以极大地提升体验感。

学无止境。哪怕是这些业内人士看起来很熟悉的表述，仍然是整个行业的前沿思考，比如「社交空间」与「居家动线」。在我们的产品力研究中，「社交空间」背后是景观设计从观赏性到参与性的转变，是新冠疫情所警示的日常孤独感如何缓解，等等；「居家动线」背后是 LDK 一体化，是家庭情感浓度，等等……

对于这些学无止境的课题，不止碧桂园，任何房企都不应该作壁上观，都值得参与其中，不分贡献大小，参与就是值得嘉许。

碧桂园把这一轮「聚焦产品和服务」的行动代号，定为「强基行动」。碧桂园的独特优势在于目前他们拥有 450 万个家庭样本，未来还会更多。

还有很长的路要走

得益于高铁大爆发与移动互联大普及，中国正在诞生全球其它国家所不曾经历过的「城市平权」之可能性。就房地产行业而言，我们的判断是：不同能级城市正处于「产品迭代同步化」的趋势之中。

现在，碧桂园高调地宣布「聚焦产品和服务」，让我们再次想起《「十四五」规划和 2035 年远景目标建议》第 31 条：「推进以县城为重要载体的城镇化建设。」

正如碧桂园董事局主席杨国强所说：「中国的城镇化还有很长的路要走，未来大批农村人口还将进入生活配套更为丰富的县、镇。」

县域与头部城市，是硬币的两面；硬币如果只有一面，那就是假币。能否成功进入县域市场，表面上看是基于各种机缘、人脉、资本等等因素，但归根到底它是观念的产物，是企业综合能力建设的产物。

总结一下

最后，稍微总结一下——

1.一个完整的中国，不能只有北上广深，不能只有一二线城市，还包括数量庞大的县域。

2.中国的住房基本面不是由头部城市几个塔尖项目定义的，而是那些遍布在海量县域的楼盘决定的。对于已进入 1334 个区/县的碧桂园来说，他们对于产品力的任何提升，都会影响整个中国的住房基本面。

3.不同能级城市正处于「产品迭代同步化」的趋势之中，碧桂园正在融入这一趋势。

最后的最后，我们想说的是：持悲观心态与投机心态的人，通常更愿意把进入三四五六七八线城市称为「割韭菜」。

「悲观主义是个骗子，它吸引我们的注意力，却不让我们参与改变。」