五一小长假期间，壹地产发现深圳公寓火爆异常。
5月4日，龙岗世茂加推公寓，即便下雨，也无法阻挡买房人的热情。5月5日，福田的恒大珺睿大厦开盘，深圳首个摇号选房的公寓楼盘出现了！
▲来源：朋友圈
真实的情况如何呢？中原数据显示，3月深圳仅1个公寓项目获批，但却成交了1098套公寓，环比大涨147.9%。公寓成交量前十楼盘中宝安占4席，龙华占3席，南山、龙岗、光明各占1席。
▲来源：中原地产
有中介明确表示，今年的公寓卖得超乎想象的好，很多初来深圳但没有住宅资格的年轻人纷纷选择购买公寓，公寓的成交速度也非常快。甚至二手公寓市场成交也增多了。
▲来源：深圳链家研究院院长 @肖小平
公寓除了可以满足自住的需求之外，最大的魅力是收租。壹地产此前也调查了福田、南山的租金情况：
科技园公寓最高30万/月，西丽才几千，南山公寓租金大起底
有公寓放租35万/月！前海、深圳湾公寓租金深度调查
公寓租金调查！福田中心区最高6.5万/月，仅深圳湾1/5？，
今天来了解一下人流密集的宝安，真实的租金情况。
壹地产随机调查了宝安华侨城华寓、中洲中央公园、福城前海新纪元、华盛盛荟、流塘阳光等5个公寓的租金情况，我们发现普通公寓和高端公寓的租住需求出人意料，甚至有业主挂出9万/月的高价，真相却并非如此。
01.
华侨城华寓
放租量极少，部分业主只卖不租！
先看地段，华侨城华寓占据了宝中绝佳C位。一边是密集的写字楼和企业总部，一边是日益成熟的商业和文化休闲配套，壹方城、宝安图书馆、欢乐港湾公园、摩天轮云集于此。
从5号线宝华站出来就可以看到宝安图书馆、荣超滨海大厦、海纳百川总部大厦等标志性建筑，步行约500米可达华侨城华寓。
华侨城华寓紧挨着JW万豪酒店，属于华侨城物业，还可享受万豪酒店的泳池、会所等休闲配套。
知情人士透露，租客以高端群体为主，大多在前海、南山工作，也有一些为数不多的创新型公司选址于此，不会影响居住体验。
▲华侨城华寓一侧
笔者现场考察发现，从大堂到公共空间的装潢都很华丽，内部格局与酒店类似。该楼盘附近有一些项目在建会有噪音，关上门窗后，室内相对安静，隔音效果很好。
此外，该公寓是通燃气的，楼层较高的地方，还可以看海，抬眼即可将欢乐港湾公园、前海总部基地的景观尽收眼底，夜晚效果更佳。
▲华侨城华寓高层景观
据悉，看海户型的租金也会相对较高，例如约97平朝南看海的户型可以租到1万/月，而同面积段朝北的户型租金在8000左右；这类占据景观优势的户型出租速度也很快。
90多平一房一厅的户型出租率非常高，并且速度很快，目前项目整体的放租量非常少。而171平月租金3万的大户型，由于租金较高，出租速度慢一点，带看量依旧很高。
▲来源：截图自链家网
从户型分布情况来看，一层分布有5个户型，大户型分布在两侧，其中171平的户型为A户型，BCE户型则相对较小。壹地产发现，房屋大多采用厅出阳台的格局，飘窗多，整体的采光面比较好。
公开资料显示，华侨城华寓于2013年5月19日开盘，开盘均价为4.7万/平，总户数仅287套，50年产权，开盘当天去化程度高达约九成，很快售罄，人气很高。
按照98平，开盘均价4.7万/平，月租金1.3万来计算，该套公寓今年的年租金收益率为3.38%。（年租金收益率=当年年租金总额/购买时总房价）
▲来源：截图自链家网
02.
中洲中央公寓
平均租金1万+，有业主放租9万
新安片区的高端公寓——中洲中央公寓，放租量同样很少。目前还有部分335平、670平的大户型在售，均价为7万/平。
目前最好租的集中在110平左右的户型，月租金在1—1.5万。大户型的租金更高，例如335平的大户型有业主放租到了9万/月，而该小区同面积段的公寓，租金挂到了5万/月。
对此，知情人士透露，9万/月的租金是最近几个月新上的房源，这个租金直逼太子湾、双子湾的价格，很大概率是业主出租的意愿并不强烈，因此不具有参考价值。即便如此，依然有客户前来看房。
▲来源：截图自链家网
中洲中央公寓采用白色流线型的外立面与住宅中洲华府对比非常明显，属于典型的商业上盖项目，自带有6万平的中洲πMall商业。
距离该项目最近的是地铁5号线灵芝、洪浪北地铁站，出行非常方便。周边云集了华联城市全景、中洲华府、勤诚达22世纪等小区，附近的宏发天汇城也在紧张的建设当中。
从窗户往下看，几乎都是密密麻麻的楼盘，以及对面的孝德学校。
该公寓的物业24小时在线，门禁非常严格。除了个人和家庭租住生活，这里也成为了公司办公的靓地，美容养生行业、个人设计工作室、互联网行业等公司在这里生根。
以开盘均价7万/平，118平户型月租金1.9万来计算，该套公寓今年的年租金收益率为2.76%。
▲来源：截图自链家网
03.
福城·前海新纪元
万达商圈加持效果如何？
再来看看普通公寓的租金情况。2017年首期开盘的福城·前海新纪元（嘉洲商务中心）值得一提，去年11月27日，该项目引进的商业——宝安福城万达广场正式开业，引发热议。
项目规划计容总建筑面积 35.29 万平，是集商务公寓、商业办公和酒店服务等为一体的商务综合体。一共有8栋753套公寓，体量很大，目前还有大户型公寓在售，均价6.2万/平。
壹地产探访发现，该项目的安全系数很高，基本在每个出入口都有物业人员在岗值班，各栋公寓之间由空中花园相连接。
据知情人士透露，该公寓的整体租金在5000-6000元/月之间。大部分公寓打包给了做长租公寓的公司，单独放租的比较少，而这部分打包出租的业主大多都是回迁房。
▲来源：截图自链家网
租金方面，受到疫情影响去年下降明显，如今恢复到了疫情前的水平，租金相对比较稳定。以53平户型为例，按开盘均价6.2万/平，月租金6000元来计算，该公寓今年的年租金收益率为2.19%。
项目的部分楼层采用4梯14户设计，年轻租客比较多，主要在宝安、南山一带工作。但该项目距离5号线灵芝地铁站1.8公里左右，步行需要20分钟以上，并不方便。最近的上川路口公交站，高峰期常常人满为患。
有住户表示，万达开业后虽然方便了生活，但是总体吸引力不足，即便节假日，其客流量依旧不如附近的海雅缤纷城等老牌商圈。而万达广场做活动时，难免会产生一些噪音，但项目的隔音效果不好，偶有困扰。
据悉，目前在售的性价较高的一套二手房是约58平左右的小两房，都统一做了精装，基本可以拎包入住，业主急于资金周转降价到约340万处理（原价359.6万），已经放盘半年仍未售出。
此外，70年产权的华盛盛荟和流塘阳光两个住宅小区里面的公寓产品表现也很好，无论是出租还是成交，都非常活跃。这种与住宅一体的公寓可以共享住宅的生活配套，生活气息更加浓厚。
▲来源：截图自链家网
据悉，流塘阳光楼下正在建设地铁12号线流塘站，预计明年地铁开通后将迎来一波租金上涨。
04.小结
如今，公寓产品开始住宅化，小面积低总价的公寓成为买房人上车深圳的最低门槛，但买公寓也要注意以下几点：
1、地段为王，优先购买地铁口、配套成熟或重大规划落地快的区域，这样的区域人流密集、承租能力较强。
2、租金较高的高端公寓租住需求强劲，由于品质高、供应少，往往供不应求。
3、尽量少选择体量较大的公寓，出租的房源过多竞争激烈，空置风险大。
4、需要注意的是，公寓的流动性和变现能力依然比住宅差，需要长期持有，购房者也需要一定的抗风险能力。
最后再看下二季度的供应，深圳将有8个公寓楼盘入市，宝安就占据了6个共推2021套公寓，供应量很大，你会PICK谁？
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