村民已入场选房！42平起，小户超7成，正东名苑值得等？

久无新盘入市的南山区，买房人嗷嗷待哺。

最近也有购房者在群里表示，只要能买到某楼盘的房，茶费都可以给。这究竟是怎么回事呢？

壹地产发现，这个楼盘也非常低调，决定前往现场一探究竟。

01、

出地面多层，村民入场选房忙

从地铁9号线南山书城站出来，就可以看见海雅缤纷广场、茂业百货等大型商超，还有深圳中心书城等文体场馆。

此外，还可通过11号线南山站，在建的12号线创业路站到达项目。周边还有海岸城商圈、来福士广场等成熟的商业配套，附近就是南山软件产业基地，腾讯、百度等巨头云集于此，可以说地段很好。

从现场看，该项目已出地面多层，封顶在即。从工程概况来看，预计完工时间为2022年12月1日。

从平面图来看，项目共由4栋楼组成，其中住宅共2栋约6.1万㎡，共约628户，办公约3.77万㎡，底商约1万㎡。

壹地产踩盘发现，在南山区正东名苑营销中心已开，已经有人进场选房，然而还有人被拦在门外，焦急地打电话。

据现场安保人员透露，目前进入选房的为回迁房的村民，因此没有资格的客户无法进入。至于具体的销售时间目前听说了两个版本：分别为今年5月、10月左右，但具体的情况也要等待领导的审批以及预售的情况。

随后，三位女士匆匆赶来，也因为没有资格看房而被拦在门外。一番交流下来才知道，她们等这个楼盘已经很久了，今天看到营销中心有人进去选房，很想进去看看。一位女士当即给有资格的朋友打电话，并且表示朋友只能带一个人进去。

实际上，正东名苑是南光村的旧改项目，早在2005年就被纳入旧改计划，实施主体为阳光华艺与南岗实业，共规划三期开发，总建筑面积为54万㎡。其中，南光村旧改一期“南光城市花园”已于2009年入伙。

正东名苑则为二期开发用地，有一定比例的回迁房，要等待村民选完房才可能入市。项目占据了地段优势，买房人自然翘首以待。

02、

小面积占比近八成，刚需之光

值得注意的是，该项目的主推产品以小户型为主，大大降低了上车门槛，堪称刚需之光。

据悉，正东名苑面积小于90㎡的共494套，占到了总户数的78.7%，将近八成。规划了约862个停车位，是南山不可多得的上车盘。

据家在深圳网友爆料，目前的主要面积段为42㎡-89㎡的中小户型，同时还有120—140㎡的复式户型也很惊艳。

▲网传户型图（具体以项目公布为准）

03、

南二外学府中学潜力大

教育方面，项目属于向南小学+南山区第二外国语学校学府中学的范围内。从项目西侧就可以看到南光城市花园幼儿园和向南小学，上学非常方便。其中，向南小学为省一级学校。

项目所在的学府中学属于南山名校的第二梯队，近年来中考成绩提升得比较快，四大、八大的比率都在不断提升，堪称一匹黑马。

据不完全统计，该校去年中考成绩，440分以上2人，430分以上39人，420分以上98人，400分以上246人，对比19年整体进步明显。

去年该校的公办学校录取率68.8%，四大比例约占6.80%，八大录取率13.9%，在南山区所有初中排名中算中等偏上的水平。该校成绩一直比较稳定，目前已被南二外收购。

▲来源：见水印

由于学区范围比较广，学府中学也采取积分入学的制度，2019年最低为66分，2020年为80分，积分提高了14分，竞争很激烈。

04、

周边二手房冲破10万+

早在今年1月，项目周边有5个小区的二手房挂牌价冲破了10万+/㎡。

▲来源：链家网2021年1月挂牌价（指导价前）

尤其项目一期的南光城市花园，目前出售的房源以41—90㎡的中小户型为主，指导价为9.47万/㎡，成交活跃。

知情人士透露，该小区二手房实际市场价有所上浮，甚至有不少业主心最近还上调了报价。例如一套87.62㎡左右带子母车位的4房，业主报价1230万，比之前提价了32万。

▲来源：截图自链家网

其出租率也很高，中介表示，今年的租金情况相比去年已迅速回升。从最新的租金情况看，租金收益尚可。例如，41㎡的两房租金为5800元/月，88㎡以上的大户型可以租到1.2万元/月。

▲来源：截图自链家网

项目一路之隔的鸿瑞花园，同样由南岗实业开发，带看率也很高。也在学府中学学区范围内，其三期住宅近30天带看次数高达91次。

▲来源：截图自链家网

据悉，项目周边例如青春家园、金钟大厦、金海岸大厦等70㎡左右的两房，市价都在800万左右。但由于一些大厦的办公和住宅并没有做明显区分，很多大厦内以办公为主，人员复杂，居住感很差，不建议选择此类物业。

这个项目将如何定价？

不少中介猜测，大概率是突破10万+，毕竟是在南山这么好的位置。更有甚者表示，这个楼盘以回迁房为主，待村民选完，估计就没剩多少了，而且基本很难买到。

目前市面出现的笋盘极少，除非业主着急用钱会选择降价。

虽然目前价格尚未公布，但如果按照均价10万/㎡的价格估算（注：此为猜测，具体价格以官方公布为准），正东名苑50㎡左右的小户型仅需500万左右，这个价格买入南山中心区，还有地段、学校、地铁加分，谁能不心动呢？

值得注意的是，除了回迁房，该项目此前还被列入了南山区公共住房的供应名单，预计入市货量不多，竞争也会比较激烈，要做足准备。

04、小结

优点：

1、南山中心区，近科技园，地段非常优越；

2、3条地铁交汇，出行方便；

3、向南小学+学府中学，教育资源好；

4、小户型面积多，门槛低容易上车；

5、临近海雅缤纷商业、海岸城等商圈，近人才公园等，市政配套全。

缺点：

1、该片区楼龄偏老龄化，现代化气息较为薄弱，观感一般，周边旧改难度也相对较大；

2、容积率6.4偏高，居住舒适度较差；

3、以回迁房为主，预计可选数目不多，打新难度非常大。

注：本文部分素材来自链家网、家在深圳论坛等