多个项目中签率偏高,打新不再一房难求!

调控之下见真章。

在深圳楼市反复修正的过程中，如今，无论是新房还是二手房，购房者已经成为最理性的参与方。

如果说去年打新难，是购房者一房难求的话，那么今年打新难，更多则体现在开发商一房难卖了。

是新房不香了吗？

当然不是，而是深圳楼市，愈发成熟稳重了。

01

打新规则下的市场分化

今天，位于东部某盘发布认筹名册，共推出408套住宅，仅登记了约221位客户，中签率高达184.6％。

由于登记人数未超过房源数，因此不必进入摇号环节，直接按积分高低顺序选房即可。

此次该项目推出的住宅户型建面约65-114㎡，单价区间在4.08-4.52万／㎡，总价区间在274-516万／套。

从户型到价格，这样一个刚需盘，按道理说都不至于如此冷落。

唯一的解释是，在打新规则愈加趋严的当下，购房者也开始理性了。

用一位粉丝的话来说，就是“虽然我是刚需，但我很理性！以前没得选，现在竞争的人不多了，地段、学位、交通什么的，就该挑一挑了。”

事实上，当投资客被挤压出住宅市场后，深圳打新格局就呈现出明显的分化：

首先，哪些盘难打新？

基本上可以概括为以下几个特点：

一是多数地段位于龙岗、光明、宝安沙井、坪山等热点区域的刚需盘；二是户型面积基本上100平米以下；三是单价5万左右、总价区间在600万以下的项目。

这些项目由于客群定位主要是刚需，入围人数比例基本上是1：3，分数一般在70分以上。

其次，哪些盘好打新？

也可以概括出几个特点：

一类是较为偏僻、或者交通不畅地段，这些冷门盘一般竞争者较少。

对于那些低积分购房者，同样可以进入摇号阶段，并且买中概率比较大。如前文提到的东部某盘，以及前段时间的恒壹四季华府（中签率149％）等。

另一类是品质好的大户型改善盘，总价至少在800万以上，自动屏蔽刚需购房者。

这类盘，入围人数比例一般都低于1：3，竞争小，中签率非常高。

梳理一下近期此类打新盘便可略知一二。

前海半山臻境，586套房源，户型111-180㎡，1103批客户全部入围，入围比例1：1.8，中签率53％；

龙华壹成中心璞誉府，125套房源，户型144㎡／180㎡，221批客户全部入围，入围比例1：1.77，中签率56.7％；

龙华港铁天颂2期（荟港尊邸），32套房源，户型198㎡，80批客户全部入围，入围比例1：2.5，中签率40％；

罗湖缙山府，404套房源，户型93-200㎡，490位购房者全部入围，入围比例为1：1.2，中签率82％。

以上这组数据也不妨解读为：属于改善型购房者的春天，来了。

就目前来看，深圳新房供应力度仍将持续加大。在现在的市场氛围中，对于一些发展商而言，恐怕并不是什么好消息。

02

市场理性购房者更需冷静

虽然楼市调控在逐步趋严，但市场一手供应也在同步加大，这也直接推动今年上半年新房成交量上涨。

据咚咚找房数据统计显示，今年上半年，深圳新房共成交26140套，同比增加56.3％，仅次于2015年上半年成交量。

与此同时，二手房参考价出台后的威力已经显现，市场成交萎靡，不少买家开始下调价格以求出手。这无疑打破了深圳人心目中房价永远不会跌的心理预期。

新房与二手房的市场表现，意味着今年深圳楼市绝对是一个很理智、很冷静的市场。

以前没得挑，一味观望只会错失低成本“上车”的机会；现在有的选，一大批新盘在等待，优中选优不是梦。

当然，毋庸置疑的一点是，深圳购买力依旧十分强大，只不过受限于资料审核严，购房门槛高，一大批购买力只能转移阵地，瞄准其他类资产做配置了。

在当前的市场情况下，概帮主认为，广大购房者尤其是刚需客，仍然需要理性。

首先，从整体上来看，深圳楼市长期向好的市场预期没有改变。

“十四五”规划预计未来将近2000万常住人口，由此产生的居住需求十分庞大，这也是楼市长期向好的最有力保障。

所以，买进深圳仍然毋庸置疑。

其次，随着二手市场持续冰冷，购房者将拥有更多机会。

根据乐有家统计数据显示，今年上半年，旗下门店房源挂牌调价比例，目前已经高达55％。并且，不排除接下来将会有更多业主调价。

从起初的报价虚高，到现在一多半选择调价，这说明在参考价机制下的二手市场，正在逐步回调到真实的价格。对于购房者而言，无疑有更多的成交机会。

最后，楼市供应即将进入高峰期，购房者拥有的选择更多。

深圳落实房住不炒，除了政策上的高压调控外，在市场供给端的发力，同样令人惊叹。

7月7日，深圳住建局印发《深圳市住房发展2021年度实施计划》，预计年内将供应商品房6万套，公共住房4万套，以及公共租赁住房10万套。而2035年中长期，深圳更是拟规划新增各类住房200万套以上；

与此同时，《深圳市存量住宅用地信息》也进行了公布，明确提出了可将发展备用地、商业用地等调整为居住用地。

并且，原为商业用地的可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途，其中商品住房面积按所调整商业建筑面积的30％确定。

允许“商改住”，对于市场住宅体量的提升，无疑拥有巨大空间。

所以，未来的深圳楼市，将形成一个更加丰富的多主体供应格局，这对于很多买不起房的准刚需客而言，可谓有了更多选择。

无论如何，仰望楼市打新的时代，快要成为过去了。