珠江口两岸交通体系重组，马鞍岛枢纽投资机会分析

十四五开局之年，各地纷纷发布十四五规划，力促粤港澳大湾区发展规划纲要落地执行。

其中交通互联互通内容所占权重较大：提升广州、深圳国际性综合交通枢纽竞争力，统筹珠江口西岸综合交通枢纽规划布局，加快粤港澳大湾区城际铁路建设，打造“轨道上的大湾区”。

推进深中通道、狮子洋通道、黄茅海跨海通道、莲花山通道，构建以广佛—港深、广佛—澳珠以及珠江口跨江通道为主轴，覆盖中心城市、重要节点城市、主要城镇的大湾区城际快速交通网络。

一批重大交通工程和枢纽建设的蓝图公开，意在构建密集强大的枢纽矩阵，打造符合面向未来发展的大湾区交通体系！

这之中，尤以深中通道建设提速，对东西两岸的发展影响重大！

有望提前通车的深中通道，同时将西端连接点马鞍岛推向湾区大舞台的中央，让人不得不重新审视这座岛的价值。

站在大湾区的视角看马鞍岛，一桥对接前海，是承接前海产能和消费外溢的第一选择，直接对标前海意义显著！

过往置业的选择一直是看重城市与板块，但在大湾区新时代的视角下，城与城之间的边界正在被逐步打破模糊，城市的重要性已经退居其次，板块的发展潜力成为首当其冲的考虑。

有产业支撑、有配套、有政府支持、并且有强大的向上冲劲的板块，应该被强烈关注。马鞍岛这样的核心节点型规划发展区域更是目前最值得期待的。

中山倾囊，前海吸力,马鞍岛左右逢源

纵观大湾区地图，珠江两岸发展极不平衡。上层虽力促两岸均衡发展，却一直受到交通条件的掣肘，连接两岸的通道一直以来明显不足。

而中山在“9+2”城市群的融合发展中，扮演着“东承西接”的重要角色，当地政府已经明白，必须以更加主动的姿态与大湾区中心城市广州、深圳、香港互动！

因此，我们看到了政府在规划上主动衔接，在交通上主动对接，产业上主动承接。对接广深港澳科技走廊打造重大创新平台，加强区域创新合作，共建粤港澳大湾区开放发展新格局！

中山正全面打造为湾区珠江西岸交通枢纽。建设中的深中通道更是万众瞩目，成为大湾区初始阶段协同发展的命脉所系，对大湾区城市群建设目标的完成具有扛鼎意义。

深中通道规划

沿着深中通道一路往珠江西岸走，一马当先的便是占据西岸落脚处的马鞍岛。

马鞍岛的规划更受到了中山市政府前所未有的大力支持，重点引进总部经济、科技金融、生物医药、人工智能与数字经济等高端产业项目，希望抓住这千载难逢的机遇，乘势而上，在“十四五”期间实现大变化、大跨越。

马鞍岛效果图

截至2020年8月23日，马鞍岛已落地98家企业，138个项目。已入驻哈工大机器人集团、清华智能网联等50+科创平台。预计到2022年，有望落地建设至少15个总部企业，打造为对接深圳的现代产业发展高地。未来产业布局比肩前海！

另一方面，深圳前海扩区在即，产业链的建设以及新进人才的安置等都是问题，仅靠深圳本土难以完成，必然导致产能澎湃外溢！

此时，直接连接前海的深中通道，为汹涌的前海势提供了一个出口，一路向西的马鞍岛可全力承接！

从大湾区发展的角度看，我们可以坚定的说，大湾区需要马鞍岛，前海需要马鞍岛！

同时，马鞍岛能否崛起，是大湾区规划赋予中山的机会，也是中山摆脱经济发展困局的最大依托所在！马鞍岛是2个城市发展的互补。

在大湾区城市群中经济地位相对较弱背景下，政府锚定前海外溢首站的优势，打造国际岛的理想正在通过规划建设逐步付诸实现！

前海锁定马鞍岛,楼市红透珠江西岸

大湾区城市群发展规划为珠江两岸不平衡提供了解决方案，跨海通道成为其中最强抓手。

在港珠澳跨海大桥通行受限、效率不高的现实情况下，深中通道作为又一座世纪工程，在深圳发展引擎前海与西岸之间，通过最优方案的高效落实，鼎成东西两岸对接的最高效通道，也为前海锁定马鞍岛提供了别无选择的机会。

因此，马鞍岛的发展不仅是中山的希望所在，也是深圳和前海外溢的必然需求，成为两城竞相辅佐、进行优势互补的交集点和制高点，湾区高地&枢纽地位突出，必然诞生湾区绝无仅有的发展模式。

面积仅4.8平方公里的马鞍岛也吸引众多实力房企纷纷抢进，包括万科、粤海、新濠、保利、招商、恒大、雅居乐、深业等近十家实力房企入驻。

房企布局示意图

各大房企不惜巨资积极在马鞍岛的布局，真金白银的投入，正说明了这里的价值潜力。

就在上个月底，万科与深业集团联合以成交价81.91亿元，拿下马鞍岛约1003亩综合体标杆用地，该地块跻身中山土拍总价榜第一！

同一天，何鸿燊家族的新濠国际出手，斥资38.2亿豪取755亩文旅新生态城的进场机会。

疫情期间，土地市场还如此火热，足见资本对马鞍岛的高度看好。

未来之门效果

未来的马鞍岛，必将会以新颖的城市面貌亮相大湾区，成为一个堪比深圳湾的宜业宜居宜游宝地。

在新房市场上，马鞍岛热销之势也红透珠江西岸。

全长24公里的深圳通道，横跨整个珠江口，也将深圳的购房需求连接到西部的中山。

一边是深圳前海住宅均价10-15万+，一边是马鞍岛均价约为2.5-3万/㎡。距离近，价格低，就是深圳购房需求外溢过来的强大动力。

楼价差距明显

如今市场有传言约50%以上的马鞍岛置业者都来自深圳！笔者揣测，可能还不止。

今年马鞍岛上首入市的恒大，3200多名认筹客户线上抢房，不到3分钟所有房源全部售罄。6月初的保利仅用45秒126套房源便被全部秒杀。

这样开盘秒售罄的激情，让人们终于意识到了，曾经一骑绝尘的深圳置业速度，正在马鞍岛轰轰烈烈上演！

如今的马鞍岛，已经一房难求！

首家境外窗口公司，国资龙头粤海造城

情倾马鞍岛，不仅是众多民营房企的一致选择，参与过众多大湾区城市重点项目建设的粤海更不能缺席。

新城建设，国企先行。在马鞍岛建设的关键时期，广东省国资委下属的龙头企业——粤海置地积极响应政府号召，立即投身到马鞍岛建设中来，承担着落地政府规划、促进区域发展的重要社会责任。

去年年底，粤海以楼面地价15000元/㎡+ 960㎡配建人才房拿下马鞍岛地块，为当时中山地块楼面地价排行榜第二名。该地块便是中山粤海城，总建面约32万㎡，将建19栋住宅。据称项目最快将于9月中旬入市，届时缺房已久的马鞍岛终于能够解渴。

中山粤海城效果图

作为广东省最大境外国有综合性企业集团，截至2020年末，粤海控股集团总资产超1700亿，旗下子公司超284家，坐拥四家香港上市公司，业务涉及公用事业及基础设施、制造业、房地产、酒店及酒店管理、零售批发、金融等行业。

粤海置地便是集团旗下负责城市建设与运营的战略业务单元，是目前省属唯一将房地产列为主业的国有企业，其业务涵盖城市综合体、商业地产、城市更新、产业地产、住宅开发等，以高品质、高起点作品，引领人居变革。

6月28日，由广东省房地产行业协会、中指研究院主导发布的《2021广东省房地产企业综合竞争力研究报告》中，粤海置地凭借多业态稳健的经营战略、强大的综合体开发及运营能力和省属国企良好的企业信誉，入选30强。

从在国内首次引入香港住宅小区开发模式的番禺丽江花园，到被誉为中国“第一MALL”的广州天河城，湾区的重要建设都少不了粤海的身影。这是一家与改革开放、与深圳、与大湾区共成长的企业！

深圳·粤海城

广州·粤海金融中心

广州·粤海拾桂府

南沙·粤海广场

近年来，粤海置地集中优势资源，加大湾区布局力度。2020年，接连斩获珠海、江门、佛山和中山四地项目。

截止至2020年底，粤海置地总资产逾382亿元，在建面积逾350万㎡，持有运营办公及商业物业逾90万㎡，实现全年业绩稳健增长。

如今，多个系列作品正在大湾区相继亮相，中山粤海城，便是粤海抢进马鞍岛，定鼎中心实力的强效支撑，一座32万㎡大城即将拔地而起。

粤海置地大湾区项目分布图