文｜邓浩志

7月31日深圳楼市调控再次调控升级，宣布停止商务公寓的审批。消息一出，“公寓绝版”、“升值潜力无限”等各种解读纷纷出现。

新政如何影响深圳公寓市场我就不分析了，重点谈谈这个地方新政对周边城市的影响:

1、 深圳的巨量投资资金将加速外溢

深圳住宅调控升级，公寓也是买少减少，未来不动产投资资金想在深圳投资已经极为艰难。多出来的钱一定外溢到周边城市是一定的（当然，多出来的资金不流向不动产领域也可以留到葱姜蒜等领域），所以深圳的全方位收紧政策将进一步加剧资金外流。环深城市及广州得坐稳了。

2、 周边住宅限购城市的公寓未必值得投资

最关键的差异是库存量和潜在库存量。可以不夸张地说，环深的二三线城市公寓几乎要多少有多少。莞、惠、中三城商办类项目规划并不少，总量甚至大于深圳，而这几个城市商办需求则远远低于深圳。目前的房地产市场是但凡有消化不了的商办物业，一律做公寓，所以只要有市场，周边城市公寓完全可以大量供应。

在一个供大于求的市场下，资产价格上涨的空间是比较有限的。这时候公寓投资者只能求租金回报，但需要注意的是，这几个城市许多板块都不是非常容易出租的，回报率也未必让人满意。

3、公寓政策变数越来越大

小产权房交易从中央到地方都持续打压，而公寓市场各地政策不同，但近年各地都有明显收紧趋势。早在2017年，四大一线城市就同时出台政策全面打压公寓产品，矛头都指向公寓的住宅化设计倾向；而2019年佛山万科金域中央也因类似问题遭遇业主维权和央视曝光；再加上刚刚深圳宣布停止审批公寓，再次说明公寓这种擦边球产品政策风险非常大。已经买到手的，也可能存在变数。比如广州330新政之前规定的只能企业法人交易，比如上海2017年调控版本的必须恢复商办功能才允许交易（要拆掉厕所、厨房）。

总体而言，公寓投资远比住宅要复杂，既要考虑片区的公寓供应情况，也要考虑片区的住宅供应情况，还要关注出租率、租金回报率。更要关系产品居住适应性，产品性价比等多个维度。当然，政策不确定也是挥之不去的，所以只能谨慎，再谨慎。我的看法是，能选住宅还是尽量选住宅。

另外再提示一下，最近高层接连部署“房住不炒”的工作，深圳响应速度最快，政策出台也频繁。其他还没有跟进的城市，都需要留神。而公寓这种擦边球产品，最容易成为调控的“牺牲品”。

（本文图片来自网络）