深圳买房第一课：看总价，单价仅供参考

深圳买房第一课：看总价，单价仅供参考" inline="0">

在深圳房产投资领域，二手房优势较新房有很多，较为常见手法有GPGD、凤变冰、ABC、公司购买（已堵死）等等，但一切在限售政策下逐渐落没。

除此之外，二手房得房率高于新房，高赠送形成隐性的溢价，进而形成部分房源的稀缺性。简单来说，同一片区不同楼盘，可能总价会相同，但单价相差较大。

进而，引出今天的话题“深圳买房第一课：看总价，单价仅供参考”。

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用单价选区域，用总价选楼盘

楼市是分化的，行政区之间存在较大差异，均价仅表现出房价的扁平化，比如宝安、龙华与罗湖整体均价基本持平，但不能表现出内部片区价值差异。

宝安区内部价差明显

比如，同属宝安区，宝安中心区与桃源居片区两者之间价差大概在4万/平，其内部已经产生较大价值差异，因此同样总价1000万，桃源居的房产价值一定是小于宝安中心区的。

桃源居也有1000万以上房源挂盘

西岸观邸1000万左右挂盘房源

同样总价1000万，你会怎么选择？至少99%人会选择第二个，因为城市发展过程中，地段价值已经凸显出至关重要，房子仅仅是钢筋混泥土的产物，真正的价值在于脚下那块地+周边完善的配套。

龙岗内部房价扁平化

当然，也有不少区域内部房价依旧扁平化，无价差或价差不大，如龙岗区各片区均价基本在4-4.5万区间，价差不明显。

实际上，像房价呈现扁平化城市或区域，短期价值暂无被发掘，长期来看必然是要走分化趋势。因此，短期投资获利一般，言外之意是站岗大于收益。

一般而言，深圳房价梯度可具体分为：4万以下，4-6万区间，6-8万区间，8-10万区间，10万以上。具体参考如下：

2019年可能略有不同，部分区域涨幅有变，如宝中等

注：有兴趣，可查看原文：建议收藏！2018深圳最强买房地图！

因此，单价的作用仅能辅助挑选哪些区域，具体哪些楼盘和房源还得看总价预算多少。

但即使总价相同情况，同一片区单价差异也十分大，主要原因在于户型得房率不同，高赠送的房子存在溢价，只要户型稀缺，这种溢价一直会存在。

比如同属宝安碧海片区，合正汇一城85平3房报价600万，隔壁一条街的圣淘沙骏园70平3房报价605万（有点虚，半年前550万左右），一样总价，何况汇一城单价还要低1.6万/平，大部分人可能会选择汇一城。

汇一城85平3房挂盘房源价格

圣淘沙70平3房挂盘房源价格

房源的总价、单价、建面、户型朝向、楼层、装修、物业口碑、楼盘区位、周边配套等都是显性的，但房屋得房率、欠款税费、卖家心态、小区业主身份等都是隐性的。

圣淘沙70平3房属于高赠送，得房率108%，套内使用面积75.9平；汇一城85平3房属于正常户型，得房率82%，套内使用面积70.5平。简单来说，圣淘沙70平3房实用面积大于汇一城85平3房，造成部分单价的溢价。

若是按照套内单价来计算，结果却不一样。圣淘沙70平3房套内单价为7.9万/平，汇一城85平套内单价为8.5万/平，孰高孰低，一看就知道。

小结：

01.深圳买房，单价仅是参考，用单价确定区域，总价才是关键，进而才能锁定楼盘。

02.同样总价情况下，单价高不一定价值低，结合房源的显性和隐性情况，再做判断。

02

KFS的套路：新房120㎡≈二手89㎡

2006年年中左右，深圳发布的“90/70”政策，要求建筑面积在90平方米以下的住宅，要占总建筑面积的70%以上。

一方面造就深圳楼市特有双拼户型，比如89㎡+89㎡=178㎡两户拼成两本房产证的双拼户型，甚至3拼乃至4拼户型；另一方面诞生89平户型，做3房是常规，做4房是高赠送，做5房是少见，做6房是极少，比如汇一城83平左右3层复式6房。

由于近些年政策调整，加上新房限价等因素，KFS考虑盈利收益方面，在单价不变前提下，取消赠送面积，同样的使用面积，改大建筑面积，总价无形中提高不少。

壹成中心89平4房户型

3区89平3房

3区116平4房

比如壹成中心5区、6区、7区、8区、9区89平户型可做4房，得房率89.6%，使用面积79.2平；而今年开盘的3区89平户型只能做3房，116平实际使用面积大概在84平左右，剔除飘窗、墙体之外，最终是使用面积应该相差不大。

去年8区开盘均价6万，折扣89平4房530万左右，今年3区开盘均价6.3万/平，117平左右4房总价700万出头，同样4房且使用面积相差不大，总价高出不少，性价比角度远不不如二手房。

KFS连户型尺寸都不标注

再比如，新天鹅堡三期122平3房2卫，从现场大体感受来看，与关外89平3房2卫实际使用面积基本相差不大。

随着KFS越来越鸡贼，当前新房户型得房率基本维持在73-75%区间，远低于2015年左右的90%，以及低于2010年以前的100%左右得房率 。

简单来看，早期（10年楼龄左右）的89平得房率100%，使用面积89平左右，近似等于当前新房市场建面120平得房率75%，使用面积90平左右。

03

总结

通过以上分析，总结如下：

01.深圳买房，看总价，单价仅为辅助作用。

02.二手房高赠送户型，存在一定溢价空间是合理的，并且也形成一定的户型稀缺。简单来说，同样建面89平户型，4房价值大于3房，房间数越多，稀缺性越大。

03.高拓的二手房户型，单价存在一定溢价，但单价溢价超过50%值得警惕，一般溢价20-30%之内较为合理。

04.同片区配套相同前提下，同样的总价，套内单价低的房源才是相对的笋盘。

05.当前的深圳楼市，坑比机会多，总价不同，选择标的物范围相差很大，跟着趋势走，少投机，少反其道而行。