深圳楼市陷入尴尬期，你的置换思路要升级了！

深圳二手市场彻底横盘，最为难的是原本计划要换房的人。

卖房套现不降价卖不出去，买房首付成本提高没钱买。

最近接触的部分朋友，或多或少存在这样的苦恼。没有踩准点在牛市中快速套现，也没有在熊市中找到真笋盘的经验。

咨询量变多，说明楼市购买力还在，可要做出决策的犹豫期明显变长。有的朋友甚至花几个月时间，还纠结在换不换这种最前期的问题上。

一个人的踟躇是销售问题，一群人的踟躇就是市场现象。

不少置换客都有直击灵魂的深刻发问：现在是换房的好时机吗？

我们得回归需求，看置换的本质。

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一般来说，置换无非五类需求——改善面积、改善地段、改善学位、改善圈层、改善居住环境。

从小面积升级大面积，从偏远地段升级核心地段，从普通学校换升级优质名校，从大众圈子升级精英圈子，从老旧社区升级花园社区。

有些人看重面积、有些人看重地段、有些人看重学位，有些人什么都看重，希望兼收得之。

这世界总是公平的，多一分价值，多一笔钱，尤其集合面积、地段、学位、圈层、居住环境所有终极置换要素的，在深圳只有寥寥数个板块，数十个小区。

有时候，不是难挑选，而是没得选！

深圳总共3600多个商品住房小区算下来，置换客要在有限的空间中，寻找到符合自己需求的房子，确实难。

这也是专业玩家存在的意义。

选对板块，提高找房的效率，正确匹配符合自身需求的房子，筹备自身的条件和资金，种种事项对已经买过房的置换客来说，必须要来一次房产知识储备体系的升级。

这是房子置换升级的先决条件。

与其纠结现在是不是换房的好时机，更应该直面现在是不是该换了的问题。

家庭人口增多、孩子上学教育、自身职业发展...当这些因素上来了时候，你还会困惑吗？

记住，置换客也是刚需。

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现在这个时间段，只要需求上来了，该换还是换。

尤其现在，限售三年压顶，国家又在鼓励三孩，房贷额度越来越紧张，指导价后首付比例提高，还没有房票的情况下，一步到位的置换比慢慢升级的置换更划算。

万一以后，再也换不起了呢？

万一以后，一房定终生呢？

不能再考虑先买核心区两房，再换到三房了。买房、置换，一定要考虑清楚未来要居住的各项因素，一步到位买三房。

三房，才是刚需啊！

这种思路下，豪宅和名校学区房的价值肯定是越来越大，如果手头有钱，尽量选择核心地段、优质名校，千万不要觉得深圳到处是黄金。

还是那句话，买错比买贵更恐怖！

假如买错了，那未来消耗的实际成本可能会跟随你很多年，甚至没有翻盘的机会。

对置换客来说，卖出买进的时间点也有讲究。现在行情很差的情况下，老房子一定要及早放卖，在市场上展示的时间越久，卖出的机会越多。

说不定，你新房子都看好了，老房子还没卖掉。

而且，别总觉得要降价、要快速套现。现在完全可以边卖边买，你卖的过程中，你看的房子的业主也在卖，这是一个博弈的过程，都要花时间。

重点是，如果你有一个好导师，确实可以掌握逆市卖房的技巧。这里面包括了分发、鼓励、包装等关键词。

感兴趣的我们可以私下交流。

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目前从实际看，深圳买房的置换客，基本有三条置换路径：

1、本小区置换

这种是已经在深圳买房居住了一定年限，对原本生活的小区具有充分的熟悉度，在没有孩子上学等充分动力情况下，不轻易挪窝。

最多是因为家庭人口增加，或是经济条件宽裕后，希望换到本小区较大较新的房子中去。

之前就有住在龙岗万科清林径的朋友，置换升级优先还是考虑本小区。从纯居住品质和条件的角度看，如果确实住惯了，是可以选择本小区置换的。

只不过本小区置换，相对获得的房产增值收益幅度有限，毕竟同一个小区内价格体系固定成型，不同户型间单价相差区间较小，更多是跟随大市涨幅获利，以小换大。

本小区置换，只考虑纯居住。尤其现在这个阶段，低位卖房再买入，有点毫无实际意义，建议还是多往外看看。

2、跨板块置换

这里面还会细分两种类型：一种是往市中心置换，一种是往本区域龙头楼盘置换。

大多数置换客，比如原来住布吉、龙华、坂田、盐田等区域的，会选择往福田、南山这样的核心地段置换。这里拥有全市最好的规划、企业、学校、商业、圈子，是全市买房人目光聚焦的区域，优质房产的竞争一定是激烈的，好房子甚至不一定有挂出来卖的。

这种大范围跨板块的置换，很容易碰到要么找不到房，要么预算不够的窘况，10个里面有7、8个到头来还是得找专业玩家咨询。

还有一种跨板块置换客，会选择往本区域龙头楼盘置换。比如一位龙华美丽365家园的朋友，前段时间就在考虑置换到壹城中心。

老房子挨着清湖板块，目标楼盘在龙华老城中心板块，相隔距离并不远，享有的几乎是同样的规划、配套、交通，壹城中心作为区域内龙头楼盘的地位很明显，换房换到这里，相当于对居住环境、房子品质做了一次全面升级。

我提醒一下，大范围跨板块置换，有玩家带领的情况下，有几率挖掘暴击的机会，板块轮动的魅力也在于此。

可是本区域龙头楼盘置换，不一定能出现暴击的机会，更多算是居住升级，换的时候综合要看学校、商业、交通等各类因素。

3、外地置换回深圳

这种置换客，可能在过去几年的城市轮动中，所在城市的房产获得了较大的增值，准备在深圳横盘期进入夺笋。

他们有些人很熟悉深圳市场，但也有些人不熟悉深圳市场，不了解深圳的买房政策及条件，也不清楚哪些房子是真笋，很容易买错房。

当下市场情况，这类置换客还是比较少的，打新资格不够，买二手资金不够，大多在观望和学习中。

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我们不得不承认，那种集合了最大的面积、最核心地段、最优质学位、最精英圈层、最舒适居住环境的房子，是所有置换客的终极追求。

成年人的选择，是我都要。深圳成年人的选择，是选对价格增益最大的。

在目前行情不好，条件有限的情况下，深圳置换客都在选择好地段、好学校。这两点相对于其他置换需求，更是硬通货。

地段吃城市红利，学校吃政策红利，都是房子本身强绑定的属性。

聪明的置换客在选择时，都会问这套房在哪个区域，在什么学区范围内。首付比例提高的现状下，如果选不到最好的地段、最好的学校，那也必须选次一级的地段、次一级的学校。

很多置换客资金所限，不过在已经持有至少一套房的情况下，还是有人能够换到想换到的房子，这和银行有关，也和思路有关。

不管现在是不是换房的好时机，多和专业玩家交流，多看房，锻炼自己对市场敏锐的感知度。

我观察到的聪明人，早就在买第一套房起，就干这种事了。

还是要多学习！