深圳供地超额放量能解决中心区居住矛盾么？

4月25号，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市2021年度建设用地供应计划》。通知指出，2021年度全市计划供应建设用地1130公顷，其中新供应建设用地829公顷。计划供应居住用地 363.3 公顷。

眨眼一看，似乎今年的供地继续超额放量，居住用地供应更是大增，占比高达32.1%。让不少朋友们以为，未来深圳紧张的居住矛盾将得以缓解。

但仔细查看用地的类型结构表，却不难发现，供应居住用地的 363.3 公顷中，商品住房用地只有 149.3 公顷，在总占比中只有13.2%。而通过新增供应 58.3 公顷，其余 91 公顷都需要通过城市更新和土地整备供应。

更为无奈的是，福田、罗湖、南山以及盐田这四大原关内地区，商品住房的新供应全都为0新增，而单是深汕一区就有28公顷。

对于这样的人间真实，有网友忍不住调侃：“深圳史上最猛供地，其实就是个文字的游戏！”“居住用地供应增加？关内四个区加了个寂寞！”

深圳增加居住用地供应的措施，是从长期的角度来解决供需矛盾，但远水如何能救近火？

 合法解决居住，商务公寓蕴藏真机会

深圳缺住宅，这已是共识。1500万的常驻人口，自有合法住房占比仅为30%，而北上广的这个比例高达90%，这之间的差距实在是太巨大了。

近期被央视所报道的，投资客炒起来的深圳小产权房问题，其背后所依仗的底层逻辑，正是小产权的回迁机会。

但这样最大的风险在于不确定性。第一，不确定拆赔标准；第二，不确定时间周期；第三，不确定最终能不能拆。还有一个致命伤是要一次性付款。

小产权房交易还常常存在无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。

最重要的一点，小产权房的官方名字，是“违法建筑”！即便有合法报建手续的小产权房，因为不符合上市交易条件，交易行为本身无效，见证也同样无效，在法律上是不会被承认的。

深圳从来不缺小产权，深圳真正缺的，是合法、有产权、又具备住宅权利的房子。这一点认知，想在深圳买房的刚需置业者们必须要牢记，以免掉入大坑中。

疯狂的投资客选择炒作小产权，无异于赌博。但理智的置业者，应该早已发现合法居住投资的另一条康庄大道。

从去年7月深圳停止商务公寓审批，鼓励转为可售型人才房，市场上的商务公寓逐渐凸显了其特殊价值 。

因为商务公寓合法、有产权，且在使用功能上与住宅接近。未来商务公寓想要转住宅是没有法律障碍的，只需要在法律的框架内解决它的功能定位问题，这要比违建转方便的多。

在合法解决居住问题上，商务公寓才是低成本下的真机会。

现下深圳的正规房地产交易市场上，也唯有商务公寓在逆袭，在整体市场的冷冻期走出独立而亮眼的行情！真正急需置业的深圳人，不妨多多留意。

深圳公寓逆袭，全面住宅化趋势迫切

深圳的商务公寓市场大热了，近两个月来深入一线的买房人应该都能清楚的感知到。

反映在个盘上，龙华的万科和颂轩V寓，一周卖60多套；蛇口的晗山悦海，三月曾爆出单日销售破2亿；恒裕深圳湾售罄；福田的岁宝壹品3月份卖了7个亿；香蜜湖的宝能公馆，3月初成交了30套，有客户一次打包2-3套！

这种热度，从数据统计端看就更为明显。根据中原统计，3月深圳全市公寓的成交套数与成交面积双双翻了一倍多。共成交了1098套，环比上升147.9%；成交面积为7.6万平，环比上升128.5%。

去年7月31号停止商务公寓用地的审批，鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房；

紧接着3月初深圳市规划自然资源局删除商业服务用地适建用途中“商务公寓”的描述；

短短半年多时间内，商务公寓的利好频出，一步步明显向着加速住宅化迈进。所有的动作都指向一个简单的目标：解困深圳合法住房问题，这就让市场对商务公寓倍感信心。

除此之外，在全球通胀，深圳二手房成交冰冻、福田南山等中心区商品住房的新供应用地为0这样的背景下，不限购不限贷的公寓就更加凸显优势，迎来历史性的机会。

或许不久以后，置业者再也无需对买住宅还是买公寓纠结了。

首期30万起入住华强北，置业者的中心区居住机会

据中原一份公寓统计表格显示，深圳2021年预计44个含公寓项目入市，这也就意味着，购买商务公寓在选筹上依然大有讲究。

特别是对现在的年轻人来说，无论从自住角度还是从投资预期，选择中心区域、地铁便利，人口稠密，周边租售回报高的项目，更能紧随区域发展红利，是最理想的。

五一假期还没开始，笔者就看到这样一个项目霸屏中介朋友圈，在市场上火起来了。是位于福田的华强北核心，42-78㎡的精装公寓，恒大珺睿大厦。

买房就是买地段，作为中国三大金融集聚地之一、全球总部经济集聚区的福田，有深圳70％的金融机构总部、80％的创投机构、5千多个5G基站，其价值无需多言。

福田的华强北更是被誉为“ 中国电子第一街 ”，打造创新型“电子总部”，是深圳极具经济效益的地区之一，未来规划发展成为全球智能终端创新中心。商圈内常驻商家有22万+，地上地下的总商业体量高达600万㎡，拥有百万客流的超强消费辐射力。

华强北航母级商圈绝佳地段，多元业态缤纷活力，24小时的繁华不打烊。而且周边是高净值人群聚集地，高新人才持续引进，不管是投资还是自住，都有极佳优势。

三大主干道环伺，毗邻三大自然生态公园，距离深圳中心公园直线距离约400m，荔枝公园、笔架山公园环绕周边。

最大的优势还在于，与地铁直连，不仅无缝接驳地铁2号线与7号线，还可便捷换乘1号线、3号线。这里的地铁密度在深圳是数一数二的，出行便利可见一斑。

在这样优质的地段上，首期只需30万起，对深圳的小年轻们来说，确实是比较友好的了。中心区的难得置业机会，聪明人都看得到。