重要预判|调控呈现“温水煮青蛙”，楼市将进入盘整期！

进入2021，深圳楼市动作不断，既有针对二手房价格虚高的208指导价政策，也有严查经营贷流入楼市通知，当然最直接调控措施当属提高房贷利率。

要知道，深圳房贷利率不仅在四大一线城市中一向最低，更远低于临深的惠州（这也是惠州楼市房价比较平稳的主因）。

深圳首套房利率自2018年8月份到2021年底一直下降，之后稳定在4.95%水平。

但是在这次调整前，深圳的二套房贷款平均利率连续8个月保持在5.25%的水平，这是2017年以来的最低水平。

而且还一直呈现下降趋势，从2020年初的5.51%降至5.25%，这一利率水平在10大城市里面排名靠后，也明显低于北上广的利率水平。

5月6日，建行深圳市分行下发通知，首套房贷款利率执行标准为LPR+45BP（相当于5.10%），二套房贷款利率执行标准为LPR+95BP（相当于5.60%），相比之前分别上调15BP和35BP。

与此同时，为体现对中低收入人群购买保障性安居型商品房的支持，此次安居型商品房贷款利率维持不变，即执行LPR+30BP（相当于4.95%）。

提高资金利率，就是加大投机客户炒房成本，深圳在“房住不炒”上迈出了新的一步，接下来就是其它国有大行跟进。

房贷利率的上涨，势必让炒房客进一步感受到政府对于楼市调控决心，购房者每月还款压力加大。以首套房贷款500万元，期限为30年为例计算，按照等额本息还款方式，利率调整后，月供增加460元。二套房月供差距则更大；以二套房贷款为500万元，期限为30年计算，按照等额本息还款方式，利率调整后，月供将增加1093.76元！

除利率普遍上浮外，近期深圳楼市的调控动作不断，比如严打小产权房、回迁房违规交易，加大住宅用地供应，比如将坪山区和龙岗区产业用地调整为居住用地等等。这些“组合拳”下，我们预判，深圳楼市盘整时间将会更长，不排除下半年部分楼盘出现特价等降价模式。

事实上，楼市盘整态势从从近期相关数据可以得到印证。

乐有家研究中心数据显示，4月深圳一手住宅网签3435套，环比下跌24.6%，同比下跌0.32%，近3个月市场持续表现低迷。

4月深圳二手住宅市场网签4396套，环比下跌了9.7%，连续2个月保持在5000套这个冷热分水岭的下方。

二手房成交下滑，新房市场热度下滑也初现端倪。

五一期间，深圳一手住宅合计网签334套，同比下跌约8.5%，根据CRIC数据显示，4月一手住宅成交共4396套，平均每日成交数据约为147套，虽然考虑备案延迟有一定的影响，但五一假期5天成交套数仅为334套，相当于每天成交仅为67套，不到4月份一半，新房楼市热度也有所降低。这和我们了解到部分片区新房情况比较接近，不少与二手房没有倒挂楼盘人气并不旺。

另一方面，深圳小学生招生人数下降，幼儿园招生人数见顶，手机和移动互联网用户人数下降，也对购房者产生一定消极影响。据近期《深圳特区报》发布的“深圳市2020年国民经济和社会发展统计公报”显示：深圳2020年末移动电话用户为2682.07万户，比2019年末的2896.50万户减少了超过214万户；深圳固定电话用户，从2019年的430.80万户减少到了2020年末的400.84万户；深圳的移动互联网用户，从2019年末的2517.50万户减少到了2483.51万户；2020年深圳各小学招生19.07万人，同比下降了6.5%。

虽然不能据此断定，小学生招生人数下降，幼儿园招生人数见顶，手机和移动互联网用户人数下降，就意味着深圳常住人口下降了，但是结合今年深圳资金流出情况，这些指标走低，对深圳楼市不是一个好现象，预示着高位“接盘侠”越来越少。

比如近日地产凝眸老师就收到读者咨询：罗老师，向您请教一下，最近看到一篇文章说，深圳2020年小学生“招生人数”下降，手机用户数和互联网用户数下降，房价还很高，很多年轻人离开深圳去二线城市发展。

孩子今年本科毕业准备落户深圳，很纠结是否落户？

连落户深圳这样的大利好，读者还犹豫，部分市民对深圳信心减退态势凸显。

对深圳楼市而言，楼市各种利空叠加，犹如“温水煮青蛙”，楼市盘整阶段即将到来，购房者买房需要格外谨慎，投资深圳楼市更需要甄别，谨慎入手！