近期深圳楼市严控政策一波接一波，人才入户收紧、积分规则调整、精装指导价…等字眼频频出现，严格调控下楼市出现“遇冷”现象。
但据相关数据显示，政策的严控并没有浇灭购房者的热情，日前深圳一些区域热盘仍获得了不错的成绩。通过对热销产品的分析我们发现，政策严控下购房者对房子的选择会更为谨慎，在选择上更专注区域发展潜力及房子本身的核心价值，也更考验开发商对产品的打造能力与运营能力。
近年沙井发展势头迅猛，基建规划先进，地铁交通便利，配套全面醇熟，成为买房人关注的热门区域。
据了解，最近备受关注的沙井片区的星河荣御备案了，均价约5.1万元/㎡。凤凰网房产实地测评星河荣御项目，经确认，项目已于6月3日开始登记，6月12日正式开盘，有意向的购房者可以持续关注一下，以下是详细踩盘报告：
项目基本情况：
楼盘名称：星河荣御
占地面积：约5.8万㎡，建筑面积：约39万㎡
容积率：5.5
绿化率：30%
停车位：1:1.14
开发商：深圳市星顺房地产开发有限公司
物业公司：深圳市星河智善生活股份有限公司
物业费：4.2元/㎡/月
＃本次推售产品信息＃
楼栋：3A栋
套数：约211套
面积区间：
约143㎡五房两厅两卫、约181㎡五房两厅三卫。
约89㎡三房两厅两卫
交付形态：带装修
备案均价：5.1万元/㎡
交房时间：预计2021年9月
一：深度分析
星河——城市先行者，所在必中心
星河在地产领域已树立了顶级品牌，一直以来都以先行者的姿态深耕城市，建立地标。近年来，星河更是在行业内屡获殊荣：2012-2021年，连续10年获得“中国房地产百强企业”称号，10次荣膺“中国蓝筹地产”称号。
深耕大湾区，星河在深圳打造深圳星河COCO Park是全国首创情景式休闲购物中心，另外还有星河国际、星河发展中心、星河丹堤、星河时代、星河盛世、星河银湖谷、星河天地等众多明星产品。深耕地产多年来，星河地产集团的市场和购房者认可度很高。
星河荣御项目由星河地产开发，也是星河地产进军深圳西部的首个项目。依托品牌多年地产开发经验以及产品打造的能力，星河荣御或将成为深圳大湾区又一核心产品，印证了那句：星河所在，必定中心。
值得一提的是，星河地产集团拥有自身的大教育体系，目前，在教育方面已投资近18亿，全国兴建了20所学校。比如：星河银湖谷引进了华师附小、附幼。随着国家三胎政策的推行，深圳人口基数发生变化，未来孩子上学或是众多父母面临的一大问题。而星河地产集团对学校的引入，无疑为子女教育提供无忧之选，并且为项目的保值增值发挥了较大支撑作用。
配套——五维交通路网，综合配套醇熟
1、交通：
项目身处深圳西部核心，拥有深圳唯一的海陆空轨铁五维一体出行路网。
地铁交通方面：目前项目周边有地铁11号线（马安山站），距地图显示，直线距离约1.2公里，到宝安国际机场约15分钟。周边还设有在建中的12号线（科学馆站）、20号线，地铁交通十分便利。
公路交通方面：南侧南环路，西侧宝安大道、中心路、107国道（广深公路）形成“一横三纵“交通路网，可快速通达全市。东部沿海高速、沙井路、南环路等多条主干道交汇；深圳国际机场、福永码头等立体交通可通达全国。
2、商业：
项目周边有京基百纳广场、新沙天虹、西荟城等成熟商业，沙井海岸城（建设中）距离本项目约2公里，本身自带COCOGarden商业，内外皆享繁华。
3、景观：
本次推售的主力为3A栋产品，南北通透，值得一提的是，项目以围合式的建筑布局让项目的中心园林空间得以最完整的呈现。内设有面积约8000平米的由星河集团代建的市政公园，将会建设成为交流体验的休闲运动公园，适合全年龄段客户使用。未来，实现美景推窗触手可得。
4、教育：
项目自带12班公立幼儿园（目前已开学）、周边有荣根学校、沙井中学、深圳第七高级中学等，教育资源丰富，满足业主一站式教育需求。
产品——约181㎡稀缺臻品，奢阔空间独享
前几日，中共中央政治局指出进一步优化生育政策：实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。此消息一出立刻引发了各界关注，也引发了房地产行业的思考，三胎政策的发布，是否意味着未来住房会大“室”所趋？
针对三胎政策，我们认为，新一批5口家庭将诞生，五房或将是一部分人的新刚需，对比在二胎放开的时候，市场也同样对四房的需求有明显增加。
据了解，目前深圳市面上有大户型、五房设计的楼盘甚少，沙井区域更是几乎“仅此一家”，尽管目前大户型还未成为深圳的主流，但此次星河荣御建面约143-181㎡的产品开售，也算是给购房者一次 “未雨绸缪”的机会吧。
本次推售3A栋产品打造约143㎡五房两厅两卫、约181㎡五房两厅三卫、约89㎡三房两厅两卫三款户型，共计推售约211套，梯户比1单元两梯两户，2单元两梯四户，容积率为5.5。
户型整体而言，为豪华阔绰改善型，房型通透，动静分区，功能布局合理，整体舒适度和功能性都非常好，可满足多口之家同时居住，是不容错过的改善型产品。
二：区域点评
“三城一港”叠加优势，尽享千亿级红利
随着“粤港澳大湾区”、“大空港”和“海洋新城”的概念的相继提出，沙井这几年的热度一路高涨。对于深圳来说，沙井的地段是非常关键的，处于粤港澳大湾区的核心位置。
星河荣御项目正位于宝安区沙井街道，沙井路与沙中路交汇处，是享受前海扩容、空港新城、海洋新城多重规划建设利好的重点区域。
看整个城市区域的发展情况，离不开产业项目的规划与落地运营。我们把目光放在实际数据上发现：项目毗邻的“大咖”——国际会展中心总占地148万方，是全球最大的会展中心。随着投入使用以来，国际会展中心已经举办了超过30场大型展会、超过450次会议，吸引了172万人次参展；在未来5年内，每年或吸引超1000万的高端商务人流…依托区域产业的红利，沙井片区拥有源源不断的资源支持，同时城市面貌以及城市配套设施也带来了巨大提升。
图片源于网络
与会展中心相邻的海洋新城规划面积7.44平方公里，是继前海、后海后深圳第三大填海区，实现了城市与产业的海陆统筹，未来必将成为湾区新城CBD，目前，项目已被纳入推进全球海洋中心城市建设的“十二个一”工程当中，为区域吸引更多高阶人群，带动区域进一步飞速发展。
另外，区域内还有多个旧改项目：平安高科技城、华润金蚝文化小镇等大体量城市配套的规划和落地，将对片区进行多次综合性升级。
平安高科技城：项目占地面积约44.82万平方米，总计容面积约160万平方米，预计投资总额约150亿元，未来将建设成为平安科技金融与智慧城市创新中心。
华润金蚝小镇：项目是华润斥资千亿打造的3平方公里文旅生态融合大城，毗邻星河荣御项目，目标是打造成西部城市级中心，是集文旅，居住，研发为一体的区域地标。
图片源于网络
随着这一系列产业规划落地实施，相信以前印象中的“郊区”定会摇身一变成为人们喜爱的宜业宜居之地。
三：编辑点评
品质现楼发售，改善人群佳选
项目总占地面积约5.8万平，以39万平的总体量傲立沙井片区，是非常大体量的住宅项目。
小编认为，星河荣御项目位于热点沙井片区，未来发展前景好是毋庸置疑的，加上目前区域内无论是已经投入运营的国际会展中心还是正在进展中的众多大体量旧改项目，从战略规划上来说，区域整体的发展成果是比较清晰和显著的。
从产品户型上说，适应未来大户型的趋势，产品目前对改善人群来说是个不错的选择，面积更大带来的是更奢阔的空间和更有品质的生活方式。
另外，项目自带商业，周边综合商业体也十分醇熟。目前项目处于现楼状态，预计今年9月即可入住，项目整体优势还是很明显的。
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