湾区门户会展芯著 —深圳“西引力”下,公寓市场投资新高地

搜狐焦点深圳资讯 2021-05-15 08:39 阅读 1000+

2020年11月14日14：30，华侨城&招商蛇口&搜狐焦点联合主办《深圳城市“西引力”下，公寓市场投资新高地》线上直播圆满举行。本次直播活动现场设置在全球最大的会展中心的头排位置会展湾水岸。现场邀请到深圳中原地产住宅西区总经理赵大中总、世联行深圳58爱房总经理万李总和Q房网深圳新房策划研究中心副总经理刘文广总与在场观众和线上网友，开启了精彩的思维盛宴！

嘉宾认为，“715”政策后公寓价值不断攀升，地段好、配套完善的公寓更是得到了高度关注。随着深圳城市发展不断向西扩张，西部片区投资价值不断攀升，众多投资中回报率最高的当属商务公寓。会展新城位于深圳西部大空港地区，规划布局三城一港，未来将成为全球科技创新中心和海洋城市中心的重要战略支撑。会展湾水岸位于会展东门户，稳踞新会展中心东入口位置第一席，自然享受会展湾发展红利，在这里投资公寓保值且值得考虑。

会展湾升级之作——会展湾水岸，投资机会很大，这里将是深圳物业价值最高的区域之一。新品公寓已于10月31日盛大开盘。项目为会展区域内唯一的纯粹公寓地块，并且属于拥有华侨城纯水岸豪宅基因的住区产品；总体量建面约15.6万㎡，其中包含建面约15万㎡的高端滨水公寓，建面约6000㎡的商业和配套。

01 "715"新政后公寓市场投资价值变化

@赵大中 深圳中原地产住宅西区总经理

“715”政策之后，商务公寓得到了非常高的关注，销售量也在不断攀升。与此同时，深圳非常稀缺地段好，配套完善，品质高的商务公寓。所以在未来，地段好的商务公寓升值空间巨大。

7月15日，深圳市住房和建设局一早发布的楼市调控新政显示，深户家庭和个人首次被加上购房门槛，必须满足落户满3年加上社保满三年方才有购房资格；转让增值税2年免变5年才免，并增加了750万元的豪宅线等限制。政策的出台一方面让市场上一大半的购房者瞬间失去购房资格；另一方面也使得大批不满五年的房源面临高额增值税。新政之后政府紧接着出台了一些政策解释和补丁，这次调控看到了政府稳房价的决心之大。政策没有过渡，直接新老划断。在深圳住宅限购如此严格的今天，另一个命题摆在面前：已没有了深圳住宅名额，又想在核心地段拥有投资自住双重功能的房产，公寓是否是合适的选择？

“715”政策之后，很多人不具备再买住宅的资格，所以商务公寓得到了非常高的关注。目前，市面上综合素质比较高的商务公寓，销售速度明显比715之前快。其次，7月份另一个政策——深圳未来新供应的地块里商务公寓只租不售，将导致现在市面上的商务公寓库存越来越少。此外，深圳有丰富的商业经济活动，商务人群庞大。而商务人群最喜爱的就是商务公寓，庞大的消费群体是对商务公寓市场价值强有力的支撑。未来，一些地段好、品质高的商务公寓将会越来越少，市场价值也将越来越大。

关于商务公寓未来升值空间的问题，赵总认为，关键要看商务公寓的地段。商务公寓位于经济、商业或者会展中心，升值潜力会更大。

好的环境也是影响商务公寓价值的关键点，纯粹的商业环境和会展经济都会提升商务公寓的价值。此外，开发商的实力和物业管理水平也会影响商务公寓的价。因为拥有雄厚实力的开发商，兑现度强，可提供低风险产品，这也降低了投资风险。同时，高水平物业，在提供优质服务的同时，也吸引着三高人群。这些都极大的提升了租金的回报。

赵总还认为，近期，深港合作在进一步加强，国家在扶持香港发展的力度也不断加大。如果未来，持有香港身份证和深圳户口一致的话，商务公寓会受到香港居民非常强烈的追捧，那时候公寓的价值会有进一步的提升。

02 40周年庆典对会展湾项目的实质性利好

@万李 世联行深圳58爱房总经理

40周年大会上，习总书记对深圳提出了很高要求，深圳要对标国际一流水平，大力发展金融、法律，会展等创新的服务业。位于会展经济核心区的国际会展中心是集展览、会议、活动等服务为一体的超大型会展综合体，在这样的信号下会展湾是可以匹配落地的。国际会展中心东门户首排的会展湾水岸，可以第一时间享受到国际会展中心带来的福利。

深圳经济特区建立40周年的背景下，纵观深圳全局，目前在西部片区与前海片区有着同样高度的国家战略发展区域是会展新城片区。就片区发展重心而言，会展新城注重产业的发展，这里将是继前海片区之后又一完善城市发展的重点区域。同时，会展新城作为深圳西部发展的重要节点，将成为延伸前海蛇口自贸区功能、深化与东莞区域合作、建设空港都市区的枢纽。

40周年的大会上，习总书记对深圳提出了很高的要求，深圳需要对标国际一流水平，大力发展金融、法律，会展等创新的服务业。这样的信号在会展时可以匹配落地的。会展湾的项目是会展经济的一分子，已经融入到会展经济，所以从长远看，整个会展经济所有的红利和利好，会展湾的项目都是第一时间享受，这是会展湾这个项目最大的优势和得天独厚的竞争力。

03 深圳发展一路向西公寓投资如何选择

@刘文广 Q房网深圳新房策划研究中心副总经理

投资珠江口。目前发展最快的宝安在珠江口，加之会展湾的加持，结合大空港的概念，未来投资西部西部，在715的政策的影响下，买一套公寓是保值的。

回顾深圳经济特区的发展历程，城市经济中心一直在不断变化：40年前，以国贸大厦为核心的罗湖商业区成为了深圳首个CBD中心，在1978-1997将近20年的时间里，罗湖商业区几乎汇集了深圳的行政、金融、文化、商务办公等全部功能。随着福田CBD动工，金融业逐渐向福田区转移，形成了深圳经济中心的第一次西移。在罗湖、福田"各领风骚"近20年之后，南山科技产业园、前海自贸区不断崛起，城市发展再次向西扩张。历经40年，从罗湖到福田再到南山，深圳城市的一路向西发展似乎已经成为定律。2019年2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布，大湾区9+2城市群之间的资源互补，互动合作也进入一个加速期。会展新城处于"海洋新城＋大空港"的一级辐射圈，南面是前海自贸区，北面延伸过去是南沙自贸区，整合粤港澳大湾区中心位置。

刘总建议投资选在珠江口沿岸。深圳整体发展脉络是有理可循的，城市经济中心从蛇口区域，到罗湖区域再到现在的福田和南山，深圳城市一路向西发展似乎已经成为定律。目前整个西部片区大前海的概念，加上前海自贸区和去年新型示范区的加持，可以看出，现在整个深圳最火热的片区是西部。未来最火的将是珠江口沿岸。

刘总强调，未来是整个粤港澳大湾区的，投资建议选在珠江口沿岸。深圳城市的发展脉络是从蛇口到宝中再到会展新城，如果买房，建议选择珠江口沿岸。

会展新城所属宝安区，西邻珠江口，布局产业带动系数大约为1：9会展经济，日均人流量高达50-60万。同时，整个片区商品房稀缺，会展湾水岸位于会展经济核心区域，周边除酒店外，只有公寓，所以租金将会很高，可以看出，将来会展经济能给这个片区带来翻天覆地的变化。

最后刘总认为，会展湾水岸，有会展经济的加持，又有大空港的概念，在715的政策影响下，未来投资还是很保值的。

圆桌论坛

针对目前的公寓市场，作为门户资产的会展湾水岸具有哪些投资优势？

赵大中总：“首先，整个会展中心是创新型的会展综合体，会展湾水岸是综合体内的首发，而且位置非常核心。商务公寓第一要看的就是地段，比如福田CBD，是经济中心，商务中心，所以那一片的商务公寓价值很高。会展湾水岸是会展的经济，会展的中心，投资潜力巨大。第二，会展湾水岸项目交通便利。附近有国际航空的枢纽——T3T4的航站楼；紧邻高铁枢纽，机场东高铁站；又有城际轨道枢纽，和广州、东莞等城市衔接。还有福永码头及陆路枢纽。在五个枢纽同时加持之下，让我们直指世界，到达各个地方非常的方便。所以这样位置的公寓，我觉得非常有投资价值。”

万李总：“会展湾水岸是由两大央企华侨城和招商蛇口联手打造的项目，300万平米体量非常大。公寓项目开发商很重要，只有非常有实力的开发商才能把纸上的规划变现。所有的消费者都对两大央企华侨城和招商蛇口非常有信心。此外，公寓5年限售的规定，让投资者更加关注两个阶段。第一是买完之后5年内，这段时间投资无法变现，如何靠租金回报？会展湾水岸不只是开发商一手张罗，它靠的是国家政策加持会展经济。我相信对于业主来讲，未来会展湾水岸一定有丰厚的投资回报。第二阶段为配套完善阶段。随着整个大盘的配套的逐渐完善，价格会越来越高，客户一定是最受益的。这种现象在深圳屡见不鲜了，所以大家一定要抢到名额，一定要买。”

刘文广总：“深圳目前有先行示范区和粤港澳大湾区，这两个大的政策加持，可以说整个深圳未来都是可以投资的。根据今年上半年，我们和知名的投行出的一篇投资报告，目前只有中国的疫情得到缓解。在疫情之下，最好的投资品是中国的房地产，中国最好的是在深圳。要注意的是，买公寓有两个重要核，一是带阳台，二是带燃气。会展湾水岸项目无论是格局还是以上的两点都做的很好。关于投资回报率的问题，未来如此巨大的会展经济圈，包括周边的海洋新城发展起来的时候，这里将会有不一样的感觉。所以无论从产品还是资金，周边的回报率都可以选择这个项目。”