坪山调研 | 拥有优质学位,就拥有牢不可破的保障!

年末将至，深圳新房供应仍在持续高潮中。

有一个很明显的趋势是，市场打新热情已从西部蔓延至东部。最近除了世纪网红盘润玺一期售罄外，上周开盘的坪山万樾府也被一拥而上，开盘即售罄。

作为深圳官方购房认筹系统的试点首盘，坪山万樾府推出的372套住宅，以均价约4.17万/㎡的价格备受人们欢迎。

新盘火热，并不代表二手也是同样的情况。

从过户数据来看，11月深圳二手住宅过户套数连跌三个月之后止跌回升，为5812套，环比回升15.1%；成交面积为50.3万平，环比回升12.3%。二手止跌回升，但成交活跃度依然低迷。

其中，坪山的二手房情况更不容乐观。村长综合链家、乐有家、安居客、房天下成交数据来看，坪山11月份二手房仅成交17套。

坪山楼市似乎有点魔幻：新房热情不减，二手房无人问津。

事出反常必有妖。

最近，村长前往坪山进行调研，实地了解了当地的二手房情况，谨以此文供大家参考。

01

成交横盘下，中介门店都开不下去了！

链家中介小金告诉村长，现在坪山的二手市场真的冷到可怕。

坪山的冷，是综合南北方冬天的“物理的冷”和“化学的冷”。

一方面，坪山的房价一直是深圳的痛。

根据链家数据，目前坪山区参考均价为4万/平，是妥妥的洼地区域。

另一方面，坪山的成交更是难看。

作为深圳较为偏远的地区，坪山的二手成交成绩一直都跟别的区域比不了，715后，成交数据就更加难看了。

据深圳市国土局、乐有家研究中心数据：坪山今年6月二手房成交167套；7月成交206套；8月成交173套；9月成交172套；10月成交77套。

受调控风声的刺激，坪山7月的二手成交量有些许提升，从8月开始，成交量持续减少。甚至到了10月，成交量环比上月暴跌了54%，暴跌一半不止。

以坪山站周边楼盘为例，挂牌均价为6.1万/平的万科金域缇香二期，近90天内0套成交。

挂牌均价为5.6万/平的大东城一期，近90天内0套成交.

成交这么惨淡，业主想涨价也没人买账。

715刚过去的时期，业主心态是坚挺的，价格仍有上涨的趋势。无奈在几个月的成交数据下不得不低头，到现在，挂牌价格已经开始下滑了。

8月份万科金域缇香二期挂牌均价为5.9万/平，到9月上涨到6.4万/平，10月仍上涨到6.6万/平，到11月价格开始下跌，挂牌均价为6.5万/平。

8月份大东城一期挂牌均价为5.3万/平，到9月上涨到5.49万/平，10月微调下降到5.46万/平，到11月价格跌至为5.2万/平。

从挂牌价格我们不难看出，715后业主们仍有“贼心不死”的坚挺心态，想将楼盘持续涨价高挂。但受不住市场打击，在新政过去的第4个月，价格开始下降。

房价低、成交低、成交量低催使降价，房价更低……

坪山的二手市场就好像一个套娃，房价和成交的逻辑似乎没有闭环，一直在死循环。

但这恐怕只是表象。

据链家中介小金透露，大部分业主对于这个价格仍然是不太情愿卖的，觉得亏本。

他接触的不少业主，就是看着市场走向，先把挂牌价降下来，一有人有意买房，就立马上调价格。

“我们能有什么办法？业主自己作啊！”链家中介小金无奈抚额。他表示，因为成交不理想，周边已经有好几家中介门店清空关门了。

02

优质学位房，依然是牢不可破的保障！

不过，坪山还有两个地区房价比较坚挺。

一个是高铁站周边。

另一个是以坪山中山学校为中心的周边楼盘。

坪山中山学校集小学、中学为一体，可以说只要入手了这里的学位房，就可以一站式搞定小学、初中学位。

尽管有学位加持，周边楼盘的近期成交量也是近乎为零。

学校周边挂牌均价5万/平力高君御国际、4.8万/平京基御景印象一期、4.6万/平京基御景印象三期，在近90天内成交均为0套。

从坪山高铁站周边楼盘、坪山中山学校为中心的周边楼盘来看，坪山的二手房成交量可以说是down到谷底。

然而，在坪山楼盘一片冷清的成交下，有一个楼盘的成交数据在90天内成交了4套。那就是位于高铁站周边，挂牌均价为6.1万/平的大东城二期。

链家中介小金告诉我们，高铁站周边楼盘是坪山区的TOP房价片区。

高铁站周边楼盘比坪山中山学校周边楼盘贵的原因是：这里学位更为优质。

坪山实验学校作为同样集小学、中学为一体的学校，从排名上来看，比坪山中山学校成绩更为优异。

从深圳学位追踪的2019年深圳中考排名前50榜单中我们可以看到，坪山实验学校位列全市第33名，是坪山区排名第一、也是坪山唯一进入市前50的学校。

而坪山中山学校则榜上无名。

至于为什么仅大东城二期有成交量，中介小金跟村长表示，因为大东城二期房价跟周边楼盘差距很小，并且楼龄较新，容积率相比较低，外观好看，作为最接近高铁站的楼盘，对比周边一众楼盘总体优势更大。

中介小金说，在坪山区想要买房的人，首选都会先到坪山实验学校学位房来看，对比周边楼盘之后，再最终选择大东城二期。只要有坪山实验学校的成绩在，这里的房子将永远都是坪山的香饽饽。

综上所述，在同样有中小学学位加持的情况下，拥有更为优质的学位房，才是牢不可破的保障！

03

打新坪山，得看楼盘在不在地铁线上

现阶段买入坪山的，大致有这么两类人：

一类是本地购买力。

另一类是深圳刚需的外溢购买力。

因为坪山的总价低，上车门槛不高，成为很多想要留在深圳的人的不二之选。他们对坪山的关注度显然更高一点，而对于这类购买力，有这么两点需要重点关注：

1、坪山优质二手房挂牌价正在下降

综合上文所述，不管是坪山高铁站周边楼盘，还是坪山中山学校为中心的周边楼盘，二手房价格都处于新政上涨后下跌的时期。

尽管如中介小金所说，有部分业主并不诚心卖，但是市场的冷清已经摆在了眼前。如果能跟业主保持良好的沟通，按降价的价格买入并不是没有可能。想要买入坪山二手房的可以多关注下市场。

2、考虑通勤的，可以考虑将来的地铁房

由于坪山目前还没有通地铁的原因，现在居住坪山的人们，上班还是开车到坪山高铁站，然后再搭轻轨到深圳北站坐地铁上班。

坪山高铁站，停车场上的车全是上班族的

这样的情况将在不久后得到改变。

地铁14、16号线两条地铁线路，目前正在建设中，未来将为片区发展带来新的机遇和活力。

届时人们的通勤方式会发生改变，可搭乘地铁上班。从坪山出发，最短11个站即可到达福田市中心。

考虑通勤的人们，可以考虑沿着地铁线路买房，上周开盘即售罄的坪山万樾府，就是这么个道理。