深圳楼市:公寓是否值得买?听听内行人分析

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔你好，深圳公寓目前具有投资价值吗？谢谢

回答：你好。机会不大。一般不建议投资买公寓，接盘人很少，虽利好，但供应量大，现在更多供地用于住宅，跟未来住宅没法比。刚需不建议买，如果资金充足，建议买住宅好一点，公寓期望不大。

提问：您好云叔！改善需求，总预算2000左右，在深业中城和天鹅堡一期之间犹豫，前者这能买170或132的三房，后者可以淘到4房。以后哪个升值空间更大一些？谢谢

回答：你好，深业中城了，你看那么多人在等深业中城准备打新，茶水费据传都炒到300万了。能赚到2000万的人，比一般人聪明，跟着资本的选择走就对了，等你打不到中城再去考虑天鹅堡。

提问：云叔您好！入深户两年刚需，参加工作两年，在福田上班，年收入税前20万。家里可以提供150万首期，月供自己承担。想在南山或者福田买小两房，总价控制在400万以内，不知道怎么选择更好，云叔有好的建议吗？

回答：你好，南山或福田，400万以内的两房，或者面积极小，或者品质很差，没有什么漏可以捡。如果想要自住的话，就在福田选，如果想要投资，可以跳开这两个区，眼光放更长远有点，去找更有潜力的标的。

提问：云叔你好，子弹1000内，考虑自住+保值，西丽的鼎胜金域好还是坂田信义嘉御山好？或者还有其他更好的推荐吗？

回答：这两者，鼎胜金域世家会更好一点。原因在于两者的品相、配套和学区其实都是差不多档次，但是前者位置更有优势，部分户型可以做五房，留仙洞+西丽高铁站是未来的产业交通枢纽，发展前景非常值得期待。你选的这两个已经是中驷以上水平，具体详见内部分享。

提问：云叔好，总价400万左右，考虑纯投资，有贷款记录非首贷，每个月可供13000左右。子弹250万，4成首付，不用考虑学位也不自住，买了就出租。是考虑剑桥郡三房好还是中海康城2房好？还是老黄埔万科城市花园三房？

回答：你好，四成，去买400w，看着月供能力，留着子弹不少，也还好。万科城市花园的量比较大一点，剑桥郡这方面要优势很多，租金也多点。如果买了就要出租的话，可以考虑剑桥郡。

提问：云叔你好。首付80-100w，总价300万以内，考虑买在番禺，看了雅居乐只能上一尺的天地楼层或者鬼屋，锦绣香江300左右着实有点困难。云叔有没有什么好的盘推荐？

回答：隔壁诺德名都那些也可以考虑，就是离地铁远了点，交通没有这么便利，也不能硬上了，或者去番禺客运站的尚东尚筑，品质也不错，后续有3号东延线的的优势，还可以吃到番禺广场交通枢纽的便利，发展前景应该也不错。具体详见内部分享。

提问：云叔好，带海韵学位的幸福海岸，和宝实的金泓凯源城，大社区楼龄也差不多，改善型需求怎么选择好？还有更优的其他楼盘吗？

回答：你好，宝安实验和海韵其实差别不是很大，目前情形来看，宝安实验可能更略优一点，但后期海天学校作为宝安中学扎在宝安中心的一个点，格局变动可能一点大。自住+教育，这两个都可以，品相上我更喜欢幸福海岸。

提问：云叔，手持越秀区水荫路小学学位房，因越秀政策想置换学位房，再换也就是小北或者华阳，你觉得有这个必要吗？

回答：学位上的优化不太显著，但是房产的腾挪却有很多摩擦成本，一出一进至少几十万没有了。何况学位这种东西，政策性风险比较大，要小心谨慎为好。

提问：云叔您好，想买个500左右的房子，从投资持有5年来看，颐安都会中央这个盘可以入手吗？或者还有更优的房子推荐吗？

回答：你好，区域标杆品质大盘，有增量有预期，区域改善和溢出的城市首选。龙岗已经横向交易了三年，房价已夯实，核心地区的房价是坚挺的，而且已经有上涨的趋势。无论大小户型，都可以放心入手，具体详见内部分享。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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