深圳楼市:年底买房子,到底是“地段”重要?还是“户型”重要?

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，目前考虑这两个区域，1、幸福海岸，900万，118平，如图，户型不好，朝北，客厅没有阳台，采光不好，对着马路，有噪音；2、华晖云门，800万，89平，正常三房户型，天铁和马路也有噪音。麻烦云叔点评一下，选择哪一个增值潜力大？谢谢

回答：你好，幸福海岸，位置和学位更有优势，这个户型可以改成一个南北通的户型出来。很多南北通户型客厅朝北还是比朝南不通的户型卖的好。具体详见内部分享。

提问：云叔好，深户，五成想买南山500万标的，考虑投资。有300万现金首期+税费中介费。但看完后觉得实在买不了像样点的房子，下不去手。请问我这个投资价位，是不是不适合深圳等一线？是不是得考虑二线？感觉深圳选不到性价比好的房子了，云叔有什么建议？

回答：你好，500万都买不到房，你让大把预算300万的情何以堪？500万当然可以买到不错的标的，前提是不要死磕最热的片区和房子。单价对应价值没错，但500万的预算非要买均价12万的片区就有错了。

提问：云叔好，这一轮大涨后，沙井其他盘都5万了，沙井的华侨城四海云亭单价还在4万多，就是周围农民房扎堆，但是这个价格确实比较低，可以入手吗？谢谢

回答：你好，可以入手的，水满则溢，但是也没有什么漏可以捡，价格体现价值，地铁，学校，商圈都有些距离，而且周边民房多，居住体验感差，归属感弱。具体详见内部分享。

提问：云叔好，关于彻底意义的投住分离，家庭自住长期租房子，这种模式是不是太残酷了？是不是走火入魔了？

回答：你好，是否投住分离，这个主要因人而异，比如我个人是绝对不接受的，但是有的人就完全没问题，升值带来的快乐远远超过了租房带来的不快乐。 所以，是否投住分离，看你自己的想法。

提问：云叔好，首套，想考虑四房，看好宝能城。但是东区二手房这两个月涨的很猛，89平四房已经到了950万。等明年五一商场开后可能还要涨。你觉得还有必要追吗？谢谢！

回答：你好，如果你考虑自住可以追，西丽不是领涨板块，但自住的话很舒适。 这个总价，不会再降下去了，明年还会更贵。具体详见内部分享。

提问：云叔好，深户，深圳无房，目前工作在南山，夫妻其中一人名下有房贷记录，已经结清，另一人无房贷记录。由于有房贷记录，买深圳要首付5成，可是手上只有170万，只能买总价350万的，考虑自住兼顾上学，小孩2岁，家有老人，想买3房总价350万，请问有哪些片区比较合适可以考虑的？感谢

回答：你好，三房350万的可选范围不是很多，或者是龙岗，或者是西部的远郊盘，交通出行比较会吃力。 其实看你们的情况，如果月供能力允许，完全可以做到首付三成，总价上到500万，这样选择的范围就大很多。具体详见内部分享。

提问：云叔你好，请问福田大金沙片区有潜力吗？金海湾花园2房3房投资怎么样，谢谢

回答：你好，金海湾花园，深圳市中心最便宜的海景房，然而并没有什么用，背后大片的城中村，金海湾、万科和绿景已经占据了前排海景资源，后排的城中村拆迁更难，开发商没有进驻旧改的动力。除非隔壁金地工业区的9年一贯制是一个名校，并且还把学区范围囊括到金海湾花园，这个盘才有希望。

提问：云叔好，你觉得罗湖龙园山庄这个盘如何？单价不高，如果从投资角度看的话，是否适合？谢谢

回答：你好，龙园山庄投资建议回避，虽然这个位置隶属于罗湖，但是草埔、布吉、上下水径历来都是打工者聚集的区域，龙园山庄一期是98年的楼梯房，单价4w并不低洼，整体依山而建、交通堵塞正常，缺乏现代化的城市配套，不值得持有。具体详见内部分享。

提问：云叔你好！目前在深圳工作3年，东莞的房子1年半后才能转手，是否需要现在就把户口迁到深圳？东部龙岗或坪山中心区次新两房值得入手么，麻烦云叔点评一下！

回答：你好，3年后你就可以把东莞出售换深圳大房子，你需要的是确定性的收益+好流通，买东部的话，看你自己是否合适，还要根据具体的板块和个盘而定，14号沿线为宜，不要被朋友圈带去买恒大锦城之类的这样的地方。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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