深圳住建局回应:双证不能改单证,有悖于调控政策

近日，深圳住建局对“双拼房是否能改单证”做出回应：双证不能改单证！

针对《关于纠正我市“一个大房发二本小房产证”的现象，恢复“一房一本证”的提案》，深圳市正式回应：

1、将“双拼房”变更为一套住房，允许其作为“一套房”进行交易和买卖，将会对房地产市场秩序和宏观调控工作带来不利影响。

2、在产权证书不变更的前提下，对于双拼房按照“大房”实施征税，暂不具备可操作性。

答复函答复全文：

一、意见建议采纳落实情况

（一）关于建议将已颁发“一个大房两本小房产证”类的房产证视为“一房一本证”处理的建议，我局办理意见如下：

2006年5月24日，国务院办公厅发布《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。为规避该项规定，我市部分房地产开发项目通过推出“双拼房”，达到将面积较小的套型住房变为面积较大的套型住房的目的。通常做法就是在验收过后，将相邻的两套90平方米以下的小户型住房，以装修的名义改建成一套大户型住房。

2010年9月30日，市政府办公厅印发了《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办〔2010〕82号），开始在我市实行住房限购和差别化信贷政策。该政策规定户籍家庭只能购买两套住房，第二套住房的贷款比例和首套住房有较大区别。在该政策落地后，购房资格和套数就成为制约购房及贷款的重要因素，受该政策影响，“双拼房”步入滞销，市场均价往往低于周边单套户型住房。而在我市实施限购限贷政策后，市场上新供应的商品房中“双拼房”设计现象已基本消失，近年来“双拼房”基本销声匿迹。

由此可见，“双拼房”是一定历史时期开发企业为规避政策限制而产生的特殊产物。对委员提出的两本证视为一本证的建议，经过和规划自然资源局相关部门及市不动产登记中心的研究讨论，我们认为：

1、“双拼房”涉及违规改建问题并存在一定的安全隐患。“双拼房”项目在设计和施工阶段均按照独立套型实施，但在竣工验收后则通过打通墙体等方式将两套住房“合二为一”，其实质属于改变建筑物原有设计的违规改建行为，且质量安全方面存在不可预计的隐患。如果政府主导为其改造后的建筑颁发一本房产证，就等于变相认可或鼓励这种私自改建的行为，这将对社会产生不良示范效应。

2、合法建筑物的登记发证并非一个独立的环节，而是建立在土地、规划、建设、验收等系列环节都合法的基础之上。同理，对于两本不动产权证书是否变更为一本的问题，亦不能仅从不动产登记证书的变更考量，而是应从规划、设计、建设、测绘、验收等审批环节，重新审视“合二为一”的建筑是否满足套型住宅在质量、安全、消防等方面的要求和标准。只有经过认可的合法建筑，才符合重新颁发《不动产权利证书》的要求。

3、从宏观调控政策的导向看，“90/70”一直是国家对房地产调控的重要举措之一。国家房地产调控政策要求“房住不炒”，政策导向是通过增加住房供应，满足人民群众居住需要。政策鼓励开发企业建设高品质的中小户型切实解决普通居民的住房问题。

如果将“双拼房”合并为一套大房产，有悖于当前国家住房政策导向和住房限购调控政策。

2016年10月4日，我市印发施行的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（“深八条”），再次重申并强调了“90/70”政策。随后，市规划国土委印发《关于调整我市新增商品住房项目户型结构和套数比例的通知》（深规土 〔2016〕716 号），将“90/70”政策中的“套型面积”进一步优化为“套内面积”，已基本满足普通居民对中小户型的实际使用的需要。

综上，经过评估，我们认为，将“双拼房”变更为一套住房，允许其作为“一套房”进行交易和买卖，将会对房地产市场秩序和宏观调控工作带来不利影响。

（二）关于建议此类双拼房不能享受市政府颁发的144平方米以下的“小房免增值税”的待遇的建议，我局办理意见为：

对于房屋增值税、契税等税种的征收，都是以独立产权的单套房屋为标准的。也就是说，只有双拼房完成产权变更之后，才可按照一套住宅的标准征税。另外，从实际工作角度而言，双拼房的房屋在备案、登记方面不具有任何特质，除非业主本人，工作人员很难分辨出哪些套房属于“双拼房”的范畴，因此，在产权证书不变更的前提下，对于双拼房按照“大房”实施征税，暂不具备可操作性。

约2000位深圳湾“双拼房”豪宅业主，

诉求“两本证变一本证”

2020年7月，深圳湾小区业主自发组织会议，和住建局、司法所等有关人员进行沟通协调，关于新政之后双拼房问题。

因为715新政后，房票更加珍贵，无疑对于需要“2张房票”的双拼房（双证房）来说，不是一个好消息，有很大的市场流通影响。

业主们诉求明确，要求“两本证变一本证”。

据悉，深圳湾目前存在双证小区有18个，房源高达2890套，参与此次维权的双证业主将近2000人。

会议上，业主们主要是有两个诉求，来解决自身的双拼房问题：第一种，两本证变一本证；第二种，如果第一种诉求不能满足，希望715新政能为双证业主‘留个口’。

有业主表示，“新政之后，双证房的流通性可以说是被阻断，需要购买者出2个名额，未来出售非常困难。”

双拼房在深圳，存在比例并不算小

据了解，目前深圳湾有18个社区大多是一两本证户型共存，包括宝能太古城、恒裕滨城一二期、卓越维港南北区、阳光海滨花园、鸿威海怡湾、君汇新天、翡翠海岸等。

以深圳湾东滨路以南、中心路两侧为范围，共计18个小区，总户数8117户。其中单证5227户（占比64.4%），双证高达2890户（占比35.6%）

据国资源评估2018年统计数据显示，双拼房在南山的分布占比最高，比例在31.34%。

为何会有双拼房？

“双拼房”即一套房有两个房产证，要有两个名额购买，这属于过去深圳70/90政策中的历史遗留问题。

2006年5月29日，建设部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”，市场简称“90/70政策”。

在这个大背景下，开发商为了满足市场对于大户型的需求，开发出了双拼户型。

在2010年深圳限购限贷之前，双拼房对于买家并没有什么影响，市场上双拼房和买单证房一样，银行申请贷款也非常方便。

深圳湾2008年左右开盘的不少楼盘，都采用了双拼的方式，比如：卓越维港，除别墅外，平层都是双拼；三湘海尚，除了208平和228平两个最大户型外，其他140平、148平、175平全部都是双拼；君汇新天，除了201平和230平两个最大户型外，175平和177平都是双拼。

位于罗湖的德弘天下，之前为双证或三证户型，虽然在2010年就建成，但是在今年初才顺利开盘，而之所以能顺利开盘，是因为德弘天下将原来的户型进行了改变，划分成了一本证的小户型。

（来源：链家网、国资源评估、深圳看房团、深圳乐居、南方楼市等）