现在深圳连说房价都变得很敏感，2月20日光大银行正式发文将二手房指导价作为参考。
挂牌价没了，有银行真的参照“指导价”放贷，大家心里其实很慌。
这距离深圳二手房挂牌价消失已经15天，诸葛找房平台上，挂着在售的房源还有43065套，但全部价格都显示为“面议”。
那么真实的市场，大家反应如何？
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多空博弈开始，一致认为将“横盘”
二手房“指导价”已经发酵了半个月，和众多受访者聊过后，波荔发现，认为“横盘，买家最伤，要多出首付”的比例占了绝大部分。
其中有几位受访者非常典型，几乎代表了整个市场关于这次“指导价”不同群体的声音。
PS：以下受访者均为化名！
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“你看茅台，它按指导价卖了吗？”
龙先生，一家40人创业公司老板，家在福田。
2007年来深圳打拼，中间搬家7次。2012年在武汉买了套小两居，2015年又在东莞黄江换了一套三居。
在这之前租过桃源居，住过坂田和白石龙，到了2017年经历房东卖房，老婆辞职生娃，加上2015年在白石龙住着的那段时间，经历了2015年的暴涨，看到中介每天一拨一拨带人到小区看房心里发慌，决定在福田上车。
期间，又经过几个月的挑挑拣拣，煎熬挣扎终于凑够首付，上车福田花城的小三房。
受访的时候，问及这次指导价对其影响，龙先生的回复很明确：“折腾了这么多年，手上经历过的房子也有好几套，但都是为别人作嫁衣了，一点也没改善到自己的生活。所以二手房指导价这个东西，跟我其实没多大关系。”
另外，龙先生还提到：“房子就一个，不想再折腾了。现在孩子上培训班，地铁过去都省事，会一直住下去，等到孩子毕业。而且新房住宅的XW都很一般啊，好学区都在二手房这里，除非不生孩子，生了不在深圳上学吧。
就算我们怕这次的政策会影响房价，也没办法立马出手啊。比如百花老破小，他们买了就是要给孩子上学的，毕竟小孩还在读书。”
而当提到其他业主，龙先生说：“这只是指导价，又不是只能按指导价卖，买家愿付全款，随便卖多少。
我们小区的业主，都觉得买卖双方，市场还是自由交易的，除非急着卖咯，不然你看茅台也指导价，它按指导价卖了吗？
银行到底如何执行到现在也没个准的说法，只知道光大是定了，但四大行都没个吱声的。手上好几套房的都不慌，拿着不卖能供的过去就行，买家也不慌，银行更不慌，慌的是中介~~~”
02
买家几家欢喜，几家愁
业主的声音很统一，但无房客的声音就有分歧了。
这次捡漏派比以往都多。
住在宝安西乡的叶先生，工作在南山科技园，月薪30K+。手里无房，东莞有两套物业的土著，心心念念南山的房子很多年。
问及对二手房指导价，他略有所思的回复说：“如果把东莞的房子都卖了，在深圳买一套是愿意的。只是现在把东莞的房子都卖了，还是买不起南山的一套房。
我现在住的4万多，但是南山是14万，怎么追也追不上。就连龙岗大运新城的中海康城国际一期，现在业主心里价位都8w了，高攀不起了。不过还是想看看这次“指导价”有没有机会。”
和叶先生同样想捡漏的刘小姐，支持“指导”价的态度就明显更强烈了。
刘小姐说，“这次调控真的不一样，请不要质疑此次调控的效果，“郭嘉队”出手，银行一定会站队。
如果银行贷款严格执行这个参考价，意味着之前不少明星楼盘首套购房者都得首付5-7成了，如果是2套的，都要全款购房了。
对绝大部分的高杠杆的投资客来说，是一个很大的打击。不过关键还要看执行的力度如何。所以我打算过段时间再看，先看有房那批人怎么做。”
欢喜的大多都是吃瓜看戏心态，真正的刚需心态已崩。
新房抢不到，二手房首付又提高，太难了。
住在龙华潘小姐，和男朋友打算在福田上车，看中了莲花一村一套72.5平方得房率高的楼梯房，户型方正+大阳台，门口就是公交站，步行200米就是地铁口，一眼就相中，但单价9万，赎楼费还有二百多万，就犹豫了一下，打算春节过后再敲定。
但突然出了个“指导价”，潘小姐说：“我到底做了什么孽啊，连续打新陪跑。这下倒好，连首付也出不起了。
要是银行真按指导价放贷，1000万房子，打七折放贷，原本300万首付变510万，这谁顶得住？顶不住啊~~~
只能再等等有没银行其他的消息了。”
所以整个市场，买家和卖家都在疯狂的相互试探，等着银行全都按照“指导价”放贷这一声春雷落地。
但是银行方面怎么做？且等消息吧。
2
“指导价”会不会成为趋势？
深圳这次出了“指导价”，市场的反应有目共睹。
但大家最关心的是，未来“指导价”会不会成为全国的趋势。
毫无疑问，这是极有可能的。
去年关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的调控通知从深圳开始，接着其他城市陆陆续续跟进。
现在“指导价”出台，那么很大概率也会传导到其他城市。
纵观全球的房地产运行机制，政府对房地产存在“指导价”的国家也有不少。
比如德国有地产价格独立评估机制，政府对楼市投机有非常严厉的约束，全国各地都成立了“房地产公共评估委员会”，负责制订当地具有法律效力的“基准价”或者“指导价”。
所以地价、房价、房租等都有独立评估的“指导价”制度，并且由独立的地产评估师来评估认定。
根据德国《经济犯罪法》，如果房价超过“指导价”的20%，即为“超高房价”且构成违法，卖方可能面临最高5万欧元的罚款。一旦被认定超过50%，则触犯《刑法》的“房价暴利”，最高可判三年徒刑。
再比如日本，也有政府对土地(房价计算参照土地价格)的官方定价指导体系。
从买房，卖房，到遗产继承，都有相应的参考标准，包括公示价格、固定资产税估价、路线价格、基准地价和实际价格。
其中公示地价最具有权威性，由日本国土交通省(中央)根据上年度地价调查制定。
实际价格为公示价格的1.1~1.2倍，在知道周边区域的公示地价、基准地价，如果想计算实际价格的标准，就非常简单。
计算公式计算公式为“实际价格的标准 =公示地价(标准地价)×面积×1.1”。
图片来源：www.home-select1.co.jp
除了这个计算方式，还可以根据固定资产税评价格（商业银行估价的基准）、路线价格（遗产税和继承税计算基准）计算实际价格。
图片来源：www.home-select1.co.jp
公示价格、固定资产税估价、路线价格、基准地价也都能查询得到最新的价格信息。比如每个季度，日本官方都会公布当地的住宅、公寓或者商业用地的价格，每个区域，从评估的样本数、平均值到最高值、最低值都有。
这些都是各国政府为了稳房价祭出的大招。
这么多年过去了，和全球对比，这两个国家的房地产调控，明显是起了很大的作用的。
近段时间，有不少媒体报道因为全球放水问题，日本房价大涨。但实际上根据日本不动产经济研究所数据显示，2020年首都圈推出的新建公寓平均成交价为6084万日元，比前一年只上涨1.7%。
这对比去年国内大涨房价的城市来说，就是小巫见大巫，而且还是新房的上涨指数。
现在我们国内房价上涨势头凶猛，枪打出头鸟，过去的商品房历史从深圳开启，今天“指导价”也从深圳开始，没啥毛病。
国家一直倡导“一城一策，因城施策”，但如果其他城市也出现了深圳房价这样的势头，出台“指导价”也只是时间问题。
所以未来如果其他城市的房价上涨，也像深圳这般异军突出，很难不会被“指导价”再次瞄准。
来源：格隆汇楼市
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