近日一条《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》再次将商务公寓推到了舆论的最前端。
新建住宅以及其他需要使用燃料的建设项目应当配套建设燃气管道及设施。新建商务公寓、宿舍项目建设单位应当提前考虑项目用能方式。
鼓励对未配套建设管道供气设施的已建成住宅区进行管道供气改造。已建成的商务公寓、宿舍项目，需要使用管道燃气的，应当满足国家和省市有关技术规范要求。
最近商务公寓似乎开始了一段“逆袭”之路。
壹
关于商务公寓动态，应该追溯于去年7月31日。深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合发布《关于停止商务公寓的审批通知》。
《通知》宣布全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目审批；鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房；减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。
据深圳中原研究中心统计，深圳目前商务公寓存量共143.24万平，可售套数24118套，综合去化时间为23个月。
其中去化时间最短的是南山区为9个月，其次是盐田区14个月和宝安区18个月。而去化时间最多的是坪山区，高达113个月。
贰
其实对深圳置业者而言，“不限购、不限贷”的商务公寓，在过去一段时间以来，已经成为手中无“房票”者投资不动产的首要考虑对象。在部分住宅新盘供应有限的片区，购房者对能够参与入学积分的商务公寓也颇为追捧。
再到目前的商务公寓可以通燃气，我们可以看到商务公寓半年多的时间内在使用层面上，正在逐渐向住宅靠拢。
深圳的房产附加属性太多了，其中最重要的就是学区的问题。
好的学区一房难求，仅一街之隔均价就可以有数万元之差，如果是小户型低面积的优质学区，均价更是比大面积户型还要高的离谱。同一个小区，面积越大越便宜，倒是出现了这种批发市场量大优惠的样子。
一句话，没办法，为了孩子么。
目前商务公寓和住宅的主要区别在学区积分、名额、税费、首付比例几个方面。
商务公寓目前像福田、罗湖等部分区域是可以积分入学，但是一般是要比住宅低5-10分左右。然而深圳本来就是人口密集，入学名额紧张的城市，有限的学区竞争压力太大，这几分往往就是直接决定能不能有名额的关键点。
《关于公寓入学，你需要知道这些》
点击上方书名号红字可查看深圳各区公寓积分入学细则。
相对而言，商务公寓主要优势是体现在其不占用购房名额。
所以我们话句话说，未来的深圳楼市公寓与住宅的博弈，就可以理解为学区与名额的博弈。
叁
年前深圳住建局公布了3595个二手房的指导价位，通过这些价格我们不难发现，指导价与发布前挂盘价差距最大的，几乎都是附加价值提升过高的楼盘。这里面有学区价值、有地段价值，当然也有很多的炒作价值。
深圳住建局不断调控楼市价格，让价格尽可能的向合理的区间回归，而什么样的价格是合理呢？这时候指导价出台了。
根本上，还是那四个字，房住不炒。
房住，是把目光着重在居住体验上；不炒是尽量去除炒作价格和附加属性的影响。前者公寓正在做，后者住宅正在做。
当然了，公寓和住宅作为两个不同的产品，相互之间存在着不可替代的关系。但是从政策对两种产品的态度来看，在保持两者差异性的同时，公寓的体验正在慢慢向住宅靠拢，此消彼长，或许公寓的未来可期，恰恰正是解决深圳楼市难题的诸多前提之一。
那学区和名额，谁会是未来的赢家的呢？
其实我更愿意相信在调控下，未来深圳的学区价格都不会差距太大，而公寓也更加宜居便利。公寓成为了住宅的过渡产品也可以三成首付，只不过它也和住宅一样，要限售咯......
2021年深圳在售和潜在入市的公寓项目一览：
来源：中原大咖
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