深圳楼市:这些区域考虑投资如何选?鼎太、松坪村、星海哪个好?

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，总价600左右，考虑投资用，请问鼎太还是松坪村，星海好？还有其他比较好的选择吗？谢谢

回答：你好，鼎太，九年制双南实，是不是角度稍微有点贵了，其实还会继续贵下去的。星海名城，松坪村这两年也没少涨，跑得慢了点，但是也没有被低估，不过600万的鼎太不太好住，可以再对比看看，其他更好的选择可参考内部分享。

提问：云叔好，夫妻在深圳工作，后期很有可能去武汉工作，现手上资金50万，摇中了武汉花山联投瑞园146平房子想自住的，户型和价格都挺好，但现非常纠结要不要买？怕买了万一不去武汉不自住，房子太大又脱不了手。现在年薪20万，如果不买的话，接下来要怎么办呢？希望云叔点评一下！谢谢

回答：你好，瑞园当然要买啊，花山的优势，另外选择花山还有一个重要的原因，就是价差关系决定着未来涨幅， 东湖高新区未来10-20年里，最贵的房子在哪里？ 毫无疑问，是光谷东核心区，所以，所有的价差形成的沟壑，都会在时间的长河里被价值抹平，让价差保持在合理的区间。 价差\/交通距离=N，要找的就是这个N最大的区域和楼盘。因此大家摊开武汉房价地图来看。1.8的光谷东和1.3的花山，现在保持了5千的价格差，部分楼盘甚至价差更大。 所以找这个城市价差关系最大的板块和楼盘，不管是辐射效应、轮动效应、溢出效应，你都是第一受益区域。

提问：云叔好，南山比较有投资潜力，价格低洼的估计是南头南油吧？福田呢？建议去哪些区域选筹呢？

回答：你好，从目前市场的交易偏好来看，南头南油虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他板块，与其整体前景、楼盘质量有很大关系，新移民更愿意选择更远的更新，更好的生活环境，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。 所以南山我们从板块上来说，应该尽量回避涨幅偏弱的南头南油，福田应该回避涨幅偏弱的福田南、福民、八卦岭等不具有学区价值的老旧楼盘。

提问：云叔，在广州只有一套房产，夫妻双方上名，按揭已清，目前jyd 抵押状态，搞二套是推荐，限购区搞，但二套按揭首付很高，还是非限购区用房票低首付搞还是其他方案？例如离婚析产？

回答：你好，有广州限购区名额，一定是限购区，这是原则问题，可以走结清-减名-离婚路子，把其中一人名额腾出来，看看是首付3成还是4成，以征信的贷款记录为准。

提问：云叔你好，深圳顶级学位买不起，福外南和学府的一室学位房哪个更具投资价值？学府感觉成绩中等，福外南又还没出过成绩，这种情况下，更看好哪个学校？希望云叔帮我分析一下，感谢！

回答:你好，学位房，包含了学票和房子。先说学票，目前福外南没有成绩，还属于炒作阶段。学府属于南二外集团，成绩中等稳定。要说这两个学校有没有太大的区别，个人觉得没有。自用学位房，要买强势学位。何为强势，就是在一个区域，甚至于在整个深圳，叫得上名字。其次，学校本身不是关键，生源才是关键。再说房子，这样的单间或一房，也就不要纠结房子了，你买的不是房子，只是一个学票而已。还要比地段，一个属于福田洼地保税区，一个属于南山洼地南山中心。南山有较强的产业，保税区炒热圈。

提问：云叔，最近打算买一个带南海中学学位60平左右小两房，孩子初中学位加投资，比较看好福海苑，您觉得合适吗？可以点评一下吗？谢谢

回答：南海中学学位房： 南海中学隶属于南山实验教育集团旗下，学校位于月亮湾大道荔海二道交口，前身为南山实验集团荔林中学，学区范围内虽然有南山村和北头新村、南园村等农民房的生源，但从建校以来，每年的中考成绩比较稳定，目前属于前海最好的学校，在南山属于第一梯队的学校，在全市属于第二梯队的学校。学区范围在前海和南山中心板块，主要的未来主要承接的购房群体来自前海和后海的人群。 交通也比较便捷，随着时间的推移，前海的发展，学校的生源质量也会变得更好。

提问：云叔你好，之前工厂在公明现在龙岗，深圳无房，但是只有一张房票且首期五成，小朋友9个月大，下游供应链的原因决定了得回光明，金融街打新做了炮灰，其他新盘也感觉中签无望，你推荐的几个房子只有光明一号在光明中心区，但是单价都6W+了，还没算上税费，天汇城和中粮，宏发上域都在公明，距离地铁有一段距离也享受不到中心区的利好，反倒是文化体育公园等资源都在向中心区转移，现在手上资金400W，可以接受首期250W，大概总价500W以内的房子，光明二手下不去手新房买不到，龙岗看了大运的颐安跟中心区的学位房，打算二者选其一，所以纠结买龙岗还是光明，怎么买？什么时候买？另外是打算自住为主投资为辅，能有学位那是最好。选择很纠结，怕不下手又买不起了，希望你帮我分析指导一下，谢谢

回答：你好，预算500在光明已经买不到太好的产品，光明也需要持有较长时间，从短期上看，希望不是很大。大运的颐安不错的，可以考虑的；核心区学位房一直是涨得最多最快的，如果小朋友上学，也可考虑。你的情况，我建议是买核心区学区房，小孩读书，或3年后赚了大钱做置换都比较容易出手。如果你想要自住比较舒适一点，可以考虑大运的，光明暂时不用考虑了，今天详见内部分享。

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