深圳楼市:房价比去年涨了很多,深圳哪个片区升值潜力大?

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，同样的资金，大概总价470左右，时间大概3-4年的情况下，罗湖万象城片区和福田的新洲、石厦、上下沙哪个片区升值潜力大？

回答：你好，罗湖涨的房子只有两种，其中一种是学位房，像螺岭小学、深圳中学、翠园中学、翠园中学东晓校区这些名校学位房涨幅不错，还有一类是湖贝旧改周边，万象城跟这两个一个都沾不上边，未来跑输大盘，横盘期甚至跑不过利息、上下沙主要依赖旧改，农民房比较多，旧改周期长，长期来看是很有潜力的。石厦近CBD，学位优势很明显，不管短期还是长期上看，都是可以的，新洲片区是跟着石厦涨的，最优选择还是石厦学位房！

提问：云叔好， 刚需买房，预算110万， 京基御景半山、卓弘星辰、宝昌利御景御峰公馆这几个盘，麻烦帮我分析一下，感谢！

回答：你好，京基御景，地处半山景区，风景资源很不错，大户型的刚需改善户型设计优良，但地铁交通不便，距离站点遥远，距离铁路太近，可能收到噪音影响，而且周围的配套不上很成熟，从短期上看，很难以实现居住氛围浓郁，小户型上竞争力不足。卓弘星辰，从交通上来说，虽然距离地铁三号线永湖站比较近，但是距离规划的14号线快线的距离相对较远，后续乘车需要到大运中转。噪音稍微有点大，临近龙岗大道和南坪快线3期，作为交通主干道，大部分户型都受到噪音的影响，户型有点尬，容积率高，使用率太低，部分户型不足70%使用率，得房率太低。宝昌利御景御峰公馆也中规中矩，具体这三个需要结合你的预算多少和需求条件来选择，有些方面，你需要作出妥协。

提问：云叔好，自住改善型需求三房，兼顾学位，预算总价1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的香蜜湖安托山片区、科技园片区、后海片区，可以给点建议，请分析一下！

回答：你好，安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。 天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。 科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。

提问：云叔好，18年购入的万科蛇口公馆公寓是否该出手换临深， 两年了也没升值，本身公寓位置景色又都可以觉得可惜，楼下的空地是将来的深圳歌剧院，租金低，拿在手里觉得烫手，深圳住宅已无名额，想听听你有什么意见，感谢！

回答：你好，万科蛇口公馆这个盘是真正的次新，外观高端大气上档次，有万科品牌加持，又有蛇口的区位大概念，本应是这轮大涨的领涨先锋，结果却让人大跌眼镜。 目前住宅均价12万多，比后海很多20年的老房子还便宜，而且存在感很低，很多人甚至都没听过这个盘。 跑输的原因位于蛇口最差的地段，周边都是农民房、厂房，学位太差，而且容积率太高。 18年这个盘开盘，住宅和公寓的开盘价都是八万多，到现在住宅好歹有了40%的账面浮盈，公寓却基本没涨。 

公寓的产品性质当然是涨的慢的原因，但更大原因是开盘时，公寓价格被开发商定高了，提前透支了这一波的涨幅，而很多不懂的小白被精装，海景和低总价吸引，贸然入了坑，建议对于公寓这类长线跑输的产品，能出还是出掉，几百万置换成广州的优质住宅它不香吗? 最后指出一点，千万不要认为开发商是定价高手，很多新盘的项目总操盘能力一言难尽，定价策略错误百出。 很多买房人轻信开发商，认为开发商定的价肯定不会错，高价格=高品质，闭着眼睛瞎买，最后在二手市场被教育得不轻。 未来转二手房后，在小三房稀缺的宝中，海纳89平的二手单价一定不低于116平，甚至还高，如果是考虑自住的话，这还无所谓，如果纯投资的话，恐怕就要失算了。

提问：云叔好，入深户两年，刚需，目前在福田上班，年收入税前20万，家里可以提供150万首期，月供自己承担，想在南山或者福田买小两房，总价400万以内，好纠结不知道怎么去选，请问云叔有好的建议吗？

回答：你好，400万以内的两房，南山或福田，面积极小，或者品质很差，没有什么漏可以捡。如果考虑自住属性的话，就选择在福田，如果考虑投资属性的话，不如跳开这两个区，眼光放远一点，去找更有潜力的标的。

提问：云叔好，总价预算300左右，大沙地附近小区，考虑二个孩子上学，交通，升值，该选择什么小区，目前看过东苑小区，外运宿舍，金港花园，怡园小区，想听听你有什么好的意见，感谢！

回答：其实300万这个价位，想买一个3房，学位交通升值都要考虑的话，挺难选择的，你选的那几个基本上都已经比较老气了，后续上涨乏力，但不是没有，怡园小区还好，建议你到裕丰围看看，你可以考虑买一个黄埔花园的2房，然后改成3房。还有金逸雅居买个小3房也不错，都是怡园小学学位，靠近临港区，楼龄不至于太高，物业也过得去，可以去考虑一下。

提问：云叔，请问预算600万，深圳楼盘该怎么选，最近看了1、圣拿威的35平米的一房一厅；2、金地上塘道二期2房一厅68平米的或者绿景香颂的2房；3、坪山的京基御景印象1-2期的78平米的三房。资金主要来源于第一套房抵押在贷+90万公积金按揭，可以接受5～8年的长线投资，主要还是担心自己收入追不上下一波房价的涨幅，也想过5年后，两套都卖，置换一套品质好的学位房，请问云叔有什么建议，感谢！

回答：预算总价600万，这几个盘中，选择2赢面稍微高一些。不过我更留意的是你买房的600万没有一分自有资金，全是按揭，融资利率按5个点来算一年也有20多万的持有成本，后续还款大概率也要从融资中出，说明你资金实力和收入水平都一般，这一轮大涨刚刚结束，盘整才刚刚开始，你就拿全额按揭去博三到五年后的涨幅，不觉得有点太心急了吗?

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