深圳楼市:坂田和大运相比,哪个区域升值潜力更大?你怎么选?

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔，想问一下，如果地铁学校楼龄等其他因素相当，坂田和大运相比，哪个区域升值潜力更大？

回答：如果排除地铁、学校、楼龄这些因素，纯粹两个地段去对比的话，大运比坂田更胜一筹，坂田是深圳第三次城市化扩张的辐射区，同样的地段还有红山、西丽、宝安中心这些5号线沿线，但这些地段很遗憾的是早期地处关外，遗留了很多城中村，历史问题导致不能轻装简行；但大运、凤凰城、坪中就得益于没有太多遗留拆迁问题，得以完整的重新规划，道路、配套等等各方面都会实现更高的完成度和价值，相对来说，大运比坂田升值潜力更大更优一些！

提问：云叔，你好，想在南山买500万以下的3房，2017的时候在松岗买了一套3房卖了，松岗的通勤距离太远，吃不消，现在想换到南山或者宝安，宝安的豪宅线太低，税费扛不住，请问这个预算，南山有的选吗？

回答：你好，目前来看，这个价位南山别说500w以下的三房了，像样点的两房都快没的选了，宝安的话现在就稍微比较多一点，尽量靠近地铁1、11和在建的12号线一公里范围内的次新盘，还可以选到，具体看你买来自住还是投资？有无其他地段、学区和居住品质的需求？宝安的税费有方法可以避开一些。

提问：云叔，最近在看西部宝安沙井的房子，考虑投资为主，兼顾自住，1、华盛西荟城四期，大约330万68平2房，毛坯，带电梯2017年的房子，距离11号线沙井地铁站不远； 2、丽沙花都，大约330万70平2房，电梯房，2004年的，距离11号线马鞍山地铁站不远； 这两个盘单价都差不多，由于有沙井海岸城这个大利好，前者离得太远，怕海岸城一开业这边商业凉凉，后者离得比较近，地段好一些，但房龄太老；请问云叔应该怎么选好？或者有更好的选择吗？

回答：原则上选择靠近地铁的、有花园社区的、更新的楼盘，细则上要看深外沙井部到底有没有囊括博林君瑞、丽莎花都、棕榈堡和万科星城这些楼盘；以个人的经验来看，更建议买华盛西荟城，比较周边几个大盘，跟沙井整体的村厂杂乱的氛围形成了差异化，像个睡城品质社区的样子。

提问：请问云叔，福田莲花一二三村的楼梯房值得投资吗？地段，学位加未来棚改，现在据说已经极少房源在卖，请教云叔指导！

回答：莲花一村是深圳老牌公务员小区，位置好，密度低，棚改十年内不要指望了，莲花中学在福田成绩不差，但进不了全市前40名，和学位房无缘，带动不了房价； 这个盘特别适合不看重次新的中老年人群，比较合适自住的人来买，但是投资属性的话，建议远离一下吧！

提问：云叔，你觉得龙华上塘潜龙漫海宁花园潜力如何？想在那边买一套小单位投资兼学位，我在附近有一套大三房自住但不带学位，另外金地上塘道和曼海林宁谁潜力更大？或者有没有更好楼盘推荐？十分感谢！

回答：其实这2个盘都是圈子内比较推荐的楼盘， 红山就是所谓的宇宙中心，龙华的核心区域，短短两年房价能冲到8万以上可见一斑；深圳北CBD也尚未建成，利好兑现需要时间； 上塘定位为龙华的核心居住区，是龙华居住环境较好的片区；从区位上对比的话，曼海宁稍微占上风。最好说出你的预算有多少，这样才好给你推荐楼盘，再详聊！

提问：云叔，想请教一下， 首付四成90万的预算，考虑投资，不自住，预计持有5-8年，最近看了丽景花苑、海富花园、天河星作；想请问一下这三个哪个更适合入手？或者有没有其他推荐？ 听做房地产的亲戚说这几个投资回报率都一般，还不如买南朗的，你对这说法怎么看？

回答：首付4成，预算90万，大概推算总价220-230万左右，这个约束条件之下的选择其实不多的，可以有两个想法：买番禺地铁沿线的电梯两房，或者加杠杆之下的小三房；另外就是买产业集中区域的一房、或者老破小，具体看你的需求条件来选择，具体高价值楼盘详见内部云叔圈子分享！

提问：云叔，你好！房子要到明年满五，想置换，我的房子总价在豪宅线以下，暂时无涨幅，是缓一缓到明年再看呢？还是赶紧踩盘先交定呢？靠死工资赚钱的小白领心里很慌，请教云叔指导点！

回答：你好，如果你还有房票的话，可以同步放卖，单价可以适当让步，满五再过户，买的房子可以沟通延迟首期时间。

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