深圳业主卖房新花样:“降价可以,但要全款”!

在当前的市场情况下，你会考虑全款买房吗？

最新数据表明：近期深圳二手房交易中，全款买房客户比以往明显增加。据了解，南山蛇口半岛城邦2期、宝安华联城市全景、某著名xuequ房，以及前海诺德假日，近日都出现或疑似有全款交易的案例。

▷图源：朋友圈

“人无杠杆不富”和“穷人才用杠杆”，究竟哪句才是对的？

问了一圈身边朋友，我总结出当下深圳楼市5个全款买房语境。

这其中，当然有参考价的因素、买家个人原因，也有部分业主抛售房源的同时，提出“全款”的要求。

“我只想首付三成，但银行不给贷呀。”二手参考价出炉后，在一些市场价与参考价背离严重的热点片区，首付明显提高，而二套家庭购房者首付几乎要全款。

NO. 1｜壹

3月深圳26%的买家选择全款付

近日，乐有家和贝壳研究院统计了深圳二手房付款方式，全款买房的“勇敢者”浮出水面。其中，乐有家“2021年深圳二手房住宅成交付款方式占比涨跌幅”数据显示：3月份深圳一次性付款买家为26%，同比1月上涨了7%，而商业贷和组合贷的购房人群明显减少了。

按照乐有家数据推算，100套已成交的房子中，有26套都是全款付。

而贝壳研究院在得出与乐有家相似结论的基础上，还以数据呈现了一个事实：从去年7月份以后，深圳全款购房买家，正在持续增加。

事实上，据业内人士透露，去年深圳湾部分小区的房子，银行已经按照低于市场价评估进行操作，不过评估价会比现在的参考价高出一些。

当然，能够有实力全款买房的购房者，其中大部分是已经实现财富自由的土豪。一套数千万级别的房子，在他们看来只是洒洒水。4月6日，南山蛇口豪宅半岛城邦2期成交了一套双拼法拍房，知情人士称，出手的买家也是1300万全款拿下。

▷图源：京东拍卖

而同一小区，半岛城邦3期有业主在挂牌过程中，不仅对买家进行了验资，更要对带看经纪人同样提出验资要求。

果真应了那句：穷人用杠杆，有钱人真刀实枪地Battle？

事实上，有关全款买房和贷款买房的争议就没停过。因为按揭买房，是共识。没有杠杆的市场，虽然更健康，但毕竟是少数人的游戏。

参考价出台后，想得到更高比例的按揭，只能往泡沫小一些的地方买，比如中部、东部。

深圳房产的投资金融属性，公认的全国第一。深圳房产的杠杆效应，曾造富了不少炒房客。

新政之后，深圳选择了一条去金融属性的调控道路。这是当下甚至未来一个阶段内、深圳买房的逻辑，彻底回归居住属性。这也解释了为什么三、四五线小城的家庭房产购置欲没那么强烈。

DT财经近日算了一笔账，在深圳，按人均可支配收入计算，要打115年的工，才能实现全款买80平的房子。

深圳房价动辄上百上千万，年轻的工薪阶层想靠自己全款买房几乎是不可能的事。

NO. 2｜贰

全款购房众生相

在当前的市场行情下，除了土豪挥金，我们总结了以下几类全款购房的人群：

1、全款淘优质地段的房子，比如深圳湾。

众所周知，深圳湾房价已经成为“宇宙中心”，也是这次参考价打击的重灾区。但现在深圳湾18个优质小区，总共几千套房子，而且以后基本不会再盖住宅，所以真正诚心卖的没几套。

由于价格背离太离谱，新政后，该片区有挂牌价格下调迹象，选择全款支付的，还是建议别盲目追高。

2、参考价出台之后，贷款额度少，有买家为减少税费而全款付。最近一位粉丝爆料，刚刚和宝安的中介聊过一套总价1500万的房源，没过两天就收到通知，房子已经全款卖掉了。

这套房子面积为88.79平，参考价808万，市场价1520万。中介透露，若全款购房，以最低计税价格过户，可免个税和增值税，仅需缴纳契税6.6万；

若采取按揭方式，由于参考价是808万，相当于只能贷款7成，加上豪宅税、增值税、增值附加税、个税和契税，总税费高达31.16万。

即便以最优化的方案贷款，首付也要996万，购房成本已然不低。

此前曾有自媒体指出，深圳二手房小区参考价大概率是以2019年的成交价为基准。也就是说，2019年之后大涨过一波的小区，市场价和参考价差价悬殊的，贷不贷款意义已经不大。

而中东部房价比较接地气的小区、近两年价格较为平稳的小区，将在这轮楼市周期中赢得市场的青睐，无特殊情况，这类房子是不需要全款的。

3、着急xuequ房的家长们显然更拼

xuequ房是“硬通货”，这是公认的事实。为了让孩子上好学校，就算再贵也要硬着头皮上。据公众号“住鉴局”爆料，近日一位深圳家长为买xuequ房，不惜全款付，还比预算多了15万。 

▷图源：住鉴局

4、房源高性价比“甩货”，业主要求全款

买家的决策，直接决定了业主何时能拿到钱。一般来说，全款卖房至少比贷款提前3个月收到款。今年3月初，深圳东部摩尔城就曾出现按照参考价全款卖房的案例，7位买家参与抽签，最终业主提出，谁能在指定时间段内一次性付款，就卖给谁。

近日，有中介在朋友圈发布了前海诺德假日一套总价750万，48平的小户型，业主同样要求全款付。▷图源：朋友圈，有待求证据了解，诺德假日疑似被某cf机构控盘，48平是小区成交最活跃的户型，本号月初曾咨询片区中介，目前同户型市场报价在840万左右。

而图中房源若真实存在，降价近100万，很明显是为了急于套现。

急于套现的原因大致分为2种，一部分人为了换房或用于其他，另一部分是炒家急于抛售。可以预测，在当前严查信贷资质、围堵投机炒房的市场大环境下，二手房市场的笋盘会越来越多，在业主提出必须全款时，为了避开“妖盘”，需再三斟酌。

5、打着“全款”噱头的骚操作在过去信贷相对宽松的时期，有部分炒家借垫资全款买房，在出房产证后再注册公司办理经营贷，拿到房屋评估价70%的资金，从而实现曲线按揭。

现在这个窗口基本关闭，想按此路径操作的买家，建议做好风险评估。目前市场还有部分中介打着“有人全款买”的噱头套路购房者，这也是需要警惕的。据媒体报道，近日有北京中介骗业主有客户全款购房，再将虚假消息释放给其他客户，还找人充当“走马灯”。

NO. 3｜总结

综合多方数据，以及我接收到的反馈来看：

全款只是一小部分人这样干（或者有实力这样干），包括愿意全款买房的，主要是土豪级客户、着急上车，和不打算再换房的买家。从购买产品来看，低总价xuequ房、总价不高的小产权房、商务公寓，全款客户都比较多。

而资金不够的普通刚需、在市场不明朗时期选择观望的买家以及换房客，大多是不会全款付的。深圳买房不会完全不按揭，但一小批要求不用杠杆的卖家，或者说“全面去杠杆”时代的到来，却深深地影响买房人的决策。END

来源：买进深圳