直播 | 更新发展峰会(分论坛三)金融创新激活城市更新内生力

4月23日，由中国房地产业协会主办、中房协城市更新委员会、深圳市城市更新协会、卓越城市更新集团承办的2021中国城市更新创新发展（深圳）峰会在深圳举行，本次会议特邀住房和城乡建设部领导、深圳市城市更新和土地整备局领导等重磅嘉宾，会议聚焦“十四五规划与城市更新行动”，这一行业热题。

活动分为三个部分，持续两天。上午主论坛已经结束，下午场的分论坛将就“十四五规划与城市更新行动”、“政企合力多维助推高质量更新”、“金融创新激活城市更新内生力”、“新商业运营焕新城市更新活力”四个议题进行分享和讨论。

本文对主题为“金融创新激活城市更新内生力”的分论坛进行全程直播，敬请关注。

——直播——

主持人开场、介绍活动嘉宾

主持人：女士们，先生们，2021中国城市更新创新发展（深圳）峰会--金融创新激活城市更新内生力分论坛即将开始，请各位将手机调制静音或震动，让我们一起聆听真知灼见，碰撞智慧火花，感谢大家的倾情配合。

尊敬的各位来宾，大家上午好！欢迎大家来到“2021中国城市更新创新发展（深圳）峰会--金融创新激活城市更新内生力分论坛”的现场，我是江冰河，很荣幸受活动主办方委托主持今天的会议。

本次会议由中国房地产业协会城市更新委员会主办；平安银行股份有限公司、中航信托股份有限公司、深圳前海润禾投资管理有限公司联合承办。

2021年，深圳的城市更新已走到全面铺开的第十二个年头，城市更新由原来的“政府引导、市场运作”慢慢转变为现在的“政府统筹，市场参与”，政策持续呈现出“控节奏、调结构、保品质、强统筹”的趋势，城市更新市场主体面临转型调整课题，加之这几年各种趋严的金融机构监管新规，也在一定程度上增加了开发企业的融资难度。

今天，我们在此隆重集会，邀请金融领域的权威领导、专家以及相关业内人士，共同探讨如何以金融的创新力来激活城市更新的内生力。

现在，我非常荣幸地为大家介绍莅临本次活动的领导和参与分享的嘉宾，他们是：

平安银行地产金融事业部总裁刘湣棠先生    

深圳前海润禾投资管理有限公司CEO路强先生

中航信托城市更新事业部总经理刘娴女士

平安银行地产金融事业部行业研究中心总经理刘勇先生

深圳前海润禾投资管理有限公司执行总裁曹邵鸣先生

兴业银行深圳分行科技支行行长刘波先生

深圳世鹏集团总裁王丽芳女士

鹏瑞集团资金管理中心总经理宋兴先生

平安银行地产金融事业部产品总监皇甫斌女士

 另外，莅临活动现场的还有城市更新相关政府主管部门，深圳市银行业协会、深圳市金融商会、深圳市金融创新研究会等金融行业组织，平安银行、兴业银行等银行机构，中航信托、民生信托等信托机构，前海润禾等基金机构，城市更新开发企业投融资业务负责人和来自规划界、法律界、高校代表、研究机构的专家，以及全城逾20家媒体朋友，在此也热烈欢迎你们的到来！

平安银行地产金融事业部总裁刘湣棠先生致开幕辞 

主持人：下面让我们以热烈的掌声有请平安银行地产金融事业部总裁刘湣棠先生代表深圳市城市更新协会金融专业委员会致开幕辞。

刘湣棠：感谢主持人！

尊敬的各位来宾，大家下午好！中房协我们昨天在广州举办了一场非常成功的关于养老方面的峰会，我们也参加了该会议，并进行了分享。今天中房协在深圳举办本次城市更新峰会，上午的会议也非常成功。

关于城市更新的话题有很多，所以今天诸多房地产业界和各金融机构的朋友一同相聚一堂，共同探讨城市发展的机遇和心得路径。在此我谨代表深圳市城市更新开发企业协会金融专业委员会对前来参加本次论坛的各位领导、各位专家、各位嘉宾以及各位企业家朋友们表示热烈的欢迎和中心的感谢！谢谢大家！

房地产行业确实非常有发展前景和韧性。从去年新冠疫情情况来看，各行业均受到了不同程度的冲击。聚焦到房地产市场而言，房地产在社会广泛关注中表现出来的应试是有目共睹的。比如说去年房地产市场销售额17.4万亿，从今年一季度的情况可以预计可能会摸到18万亿。房地产市场整体方向发展顺利是我们可以预计到的。

除此之外，行业内部有几点变化也要引起我们的关注。

首先在政策导向方面我们要非常关注。今天上午的分享嘉宾中也关于此项进行了很广泛的讨论。我们首次将城市更新写入政府工作报告中，我们主要的目标任务就指出了实施城市更新行动。今天梁部长也专门在会上解释了什么叫“城市更新行动”，对2000年以前建成的21.9万个城镇老小区的改造，基本完成大城市老旧区、厂区改造，改造一批大学老旧街区，因地制宜地改造了一批城中村，全国2000年以前建成的老旧小区设计了不少于一亿人口，超过4200万户，建筑占据了非常庞大的数据，不可小视。在现在的工地车辆方面，22个重点城市两极政策出台，国家对房企三道红线的限制下，房企将受到约束，房企获取土地的资金占用难度加大，同时对房企的营销端带来深刻的变化，市场周期即将重塑。

城市更新业务的发展可以通过前期比较少的资金投入，提前锁定旧改的资本，获取比较大面积的旧改项目的储备。在此背景下，我们认为参与城市更新项目将成为房企在不同的热点城市上补充土地的重要途径。在这一观点下，也被每次验证，据我们不完全统计可知，大部分的房企都直接、间接地进入城市更新业务，从项目区域的布局看，主要集中在珠三角、长三角以及京津冀等重点城市。事实上在这一块，我们跟着国家战略走是没有错的。尤其以广州、深圳两个重要城市参与的企业非常多，比如碧桂园、恒达、奥园等等，聚焦广州区域城市更新项目。

本次论坛的举办恰逢其时，在越来越的房企客户聚焦城市更新业务的当下，大家相聚在这里共同探讨金融创新、激活城市更新内生力有深远的意义。

今天我们也邀请到了很多机构和客户，更有深耕城市金融服务的银行、信托、基金机构等代表，本会也会做不同的主题分享，希望今天下午的交流和碰撞能给各位来宾带来城市更新方面更多有益的探索。

最后，预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！

刘勇 专题讲解《房地产行业形势及银行旧改项目授信要点》

平安银行地产金融事业部行业研究中心总经理

主持人：下面让我们有请平安银行地产金融事业部行业研究中心总经理刘勇先生，为大家就【房地产行业形势及银行旧改项目授信要点】进行专题讲解。刘勇博士深耕地产行业研究多年，作为主要编委成员深度参与《平安地产白皮书》的编著工作，在业界形成广泛影响力和良好口碑。有请刘总！

刘勇：尊敬的各位领导、各位嘉宾，下午好！非常高兴就房地产行业形势和银行在旧改项目授信政策要点在这里进行分享。首先汇报一下对房地产形势的看法。

在调控政策方面，我们认为要“稳”是基点，“紧”是常态。稳房价的政策依旧会贯穿整个“十四五”期间。要实现“稳”的目标，我们预计后面所有的调控政策都会从紧，当然，在调控方式上，长效机制会发挥越来越大的政策，同时像限购、限贷、限售等传统的调控手段也会继续延续下去。

中国房地产一路高歌也好，跌跌撞撞也好，其实都是在寻找与中国经济相符的方式。长期以来，房地产作为一个深度产业存在，地方经济对于房地产高度以来，同时房地产不仅仅是房地产，还是作为一个宏观调控经济的存在，承担了调控社会经济的职能。在社会经济不好的情况下，需要房地产托底，在经济过热的情况下，也需要房地产来降温。

我们常说，中国经济被房地产绑架，但房地产又何尝不是为中国经济所绑架。从未来的发展来看，我们也希望中国房地产尽早解除脚上的枷锁，走出行政调控色彩的笼子，真正回归到市场，回归到一般的产业属性，不被中国经济所绑架，也不绑架中国经济。这是我们对未来房地产发展趋势的判断。

第二，关于行业销售的体量。刚才刘总也说了，今年房地产销售体量有望摸顶18万亿。18万亿是相当大的体量，何处是顶呢？在我们过去也有一种说法，15万亿的时候说拐点来了，但这个点一次一次被突破，何处是顶很难作出判断。

关于这个问题，我们认为，只要房地产供需两旺在，市场不严顶。我们目前市场的根本性质还是一个需求抑制型市场，投资性的需求也是正儿八经的需求，所以目前潜在的需求还是非常大的。何况还有许多新生的动力在切换进来，包括城市群、人口集中、城市更新、消费升级等。在供给端来看，现在的供给空间到底大不大？我们认为还是大的。我们目前房地产市场的库存还是处于一个比较低的位置，在近5年处于低位。

有了供给空间，现在房企的供给空间如何？我们的答案也是比较肯定的，因为还有很多房企的前景目标还未实现，还要扩大再生产，所以房企还有意愿再继续做大。有了意愿就要看他的供给能力了，供给能力主要是看有没有资金。现在主流土地的储备量还是都比较大的。

大家可以看到我们账上的先进流还是比较大的，唯一现在感受到的压力还是现在政策对房企融资的限制加大了。我们认为在座的很多金融机构还是比较愿意把钱借给房企的，而且我们很多业务团队也愿意参与到地产项目中去，积极性比其他行业还要高，这一点来看，房企的融资能力还是在的。所以我们认为目前的市场还是属于“供需两旺”的市场。

关于土地，从一季度的情况来看，地价创了新高，达到了5000一平米，大家知道，在年初出台了土地双集中的新政，新政还在路上，目前已经有12个城市发布了新的供地计划。目前当地的供地计划还没有实际地做，我个人认为土地集中供应的新政对地价的影响是会产生一定的抑制影响的。有些城市可能会出现两极分化的情况。一些优质的地大家都会努力去拿，但是一些比较弱势的地会出现集中的情况，这是我们目前的判断。

关于土地的另外一个现象也值得我们去关注。一季度我们可以看出拿地的销售比下降了13.8%，这说明大房企确实在一季度拿地方面更加稳健了。与此同时，我们也看到了另外一个现象，在大房企拿地更谨慎的情况下，土地资源在进一步向房企集中，说明小房企拿地就更不容易了。

接下来看一下房价，整体我们的房价都还比较平稳。大家可以关注一下，这是要下跌的城市，目前有21家城市的房价在下跌，我们后面可以做季度或年度的观察，看下跌的房企会增加还是会减少，因为这部分的数据会相对真实一些。

关于布局，大家都知道，今后人口和土地指标，包括我们的金融资源都会持续向主要城市流失，这一块主要包括六大城市群，这一块大家应该比较容易达成共识，因为这是国家战略导向，也是市场机制所致。

资源的集中必然会导致城市的分化，也就是说城市圈内和圈外的城市会加速分化。当然，我们想说的不仅仅是城市圈外，城市圈内的这些城市也会有分化，有的城市会早一些，有的会快一些，有的会慢一些。选择什么样的城市，无论对房企还是对其他而言，都是很重要的。

选择城市群重要，选择城市更重要。一个城市的市场空间都可以由量和价两个决定因素来看。量主要还是看人口的变化，一般人口去流入的话，这就意味这城市的市场空间在规模体量上会有所增加。价的方面我们会提供一个地均GDP的概念，也就是说一个城市地均GDP对城市的土地影响是最大的，也就是说你的地均GDP越多，你城市的房价就越贵。我们会对城市和地均GDP进行观察，当然这两点还有一些影响因素，包括交通网络、产业格局和城市群中的定位和它发布的作用，这都会影响一个城市未来价值的变化。

回到城市更新方面，以平安银行为例，我们谈谈银行对城市更新旧改业务的授信有哪些要关注的地方。

平安银行现在能够提供最主要的旧改方面就是旧改贷，旧改贷申请的贷款可以用于拆迁和补偿，包括安置和开发。在区域上，我们优先支持北上广深一些核心区域的旧改项目。当然，其他城市我们也有通道，但是因为现在各大城市的旧改差异比较大，所以我们要通过“一城一策”的审批流程进行。“一城一策”现在也通过了几个城市，包括西安等。当然除了这些一线城市和已经通过了审批的城市，其他城市也可以单体报项目，但是通过的难度客观而言会稍大一些。

在客户准入方面，原则上我们要求借款人具备二级（含）以上房地产开发资质，若不到二级资质要求，只要项目足够好，也是可以的。但有两个条件，一个是必须要在一线城市，第二个是拿地的成本特别低，现在目前的标准是土地成本须低于周边30%以上。目前还是比较少的项目具备条件。

在项目准入上，还有其他的要求，包括业态。业态方面，我们首先支持的还是住宅项目，要求优先支持住宅占地70%以上的项目，原则上不介入纯商业项目。

在拆迁方面的一些要求，首先当然是拿到批复，资本金要足额到位，白名单集团客户资本金比例可适度放宽。放款前项目须完成拆迁工作或已全面签订了拆迁协议，签约率符合当地政府最低要求或达到80%的孰高原则（此前为签约率最低要求达到面积88%，户数75%以上）。

已与政府签订旧城改造项目改造协议或与国土部门签署旧改项目用地出让合同（如有）

项目销售返投比例原则上控制在总投资的10%以内。

符合银行最低资本金比例要求，且须先行足额到位。

而且项目需具备一定成本优势，对项目进行压力测试时，预计销售价格大幅压缩（下降30%）的情况下，项目偿债保障倍数提高至120%（白名单集团110%）。政府定价的保障房性质旧改项目除外。

禁止介入异地项目、拼盘项目、存在拆迁纠纷的项目、已多次换手、涉及民间借贷、公司股权关系异常复杂及接盘高融资成本（超过10%）金融机构介入的旧城改造项目。

我们也详细调查和了解旧改政策、项目前景、旧改主体资格、旧改批文、拆迁进度等项目相关情况，防止旧改项目由于旧改政策变化、拆迁进度滞后等原因影响整体项目进度。

贷款资金不得用于缴纳土地出让金，禁止介入纯一级开发、授信直接还款来源为土地出让金返还的旧城改造项目。

在授信管理方面，最重要的一点就是要封闭管理，要求借款人将项目资本金，包括其他自筹资金及银行融资等相关资金归集到专户管理。当然从银行的角度来说，也希望通过这个途径沉淀一些存款，相信大家也都能够理解。

作为经办机构，我们自己也会做一些授信管理上的要求。包括跟踪资金流向、关注项目进展情况。比如借款人是否拖欠了业主的拆迁补偿费、安置费，是否存在拆迁钉子户等都是银行关注的重点事项。

在还款计划上，我们规要按月或按季归还融资本息。如果该项目是以项目收入作为还款来源的，当项目销售达到70%时，就要求结清全部融资。当然，如果是以其他合法收入作为旧城改造授信还款来源的，我们会密切关注借款人经营情况和现金流的情况。

关于平安银行在授信方面的条件和要求的汇报到此结束，如果后续在座的各位企业有具体合适的业务要和平安银行对接的，可和各地分行联系，我们每家分行都有专业的地产行业为您服务。当然，有一些工作也可以直接照总行进行介入，今天班子的领导都在座，大家也可以进行交流。

谢谢大家！    

主持人：感谢刘总的精彩发言。

曹邵鸣专题讲解《城市更新基金业务中的基本原则分析》

深圳前海润禾投资管理有限公司执行总裁

主持人：今天我们还请到了深圳前海润禾投资管理有限公司执行总裁曹邵鸣先生，为大家就【城市更新基金业务中的基本原则分析】做专题讲解。

曹邵鸣先生曾任职华润信托十余年，曾任华润信托结构金融部总经理，发起设立过多种类型的房地产信托基金，累计主动管理资产规模数百亿元，出版了专著《中国房地产基金操作指南》。有请曹总！

曹邵鸣：感谢大会的邀请，非常荣幸能够在这里给大家做一个简单的分享。

今天我们到场的发言嘉宾里面，不论是平安银行还是中航信托，大家都非常了解这些公司，而我们深圳前海润禾投资管理有限公司很多人应该是第一次听说。昨天在论坛上我们也进行了交流，润禾很多人不了解是因为我们做得太聚焦了。前海润禾是2018年成立的，至今正好3年时间。我们最大的特点就是聚焦，只做房地产，房地产只做城市更新，只做粤港澳大湾区的地块。在这些地块中，目前我们只做深圳、东莞和广州，所以可能很少人知道我们，因为我们做得太细分了。三年多来，我们发了80多亿，今年上半年会突破100亿，目前有11支基金，深圳8支，东莞2支，广州一支。

今天主要分享的是城市更新基金业务中的基本原则分析。我们玩的和银行是完全互补的，我们做的就是银行介入不了的事情，这是我们很明确的定位，包括我们和中航也是一样的。

一般这种论坛，大家可能会讲更多的趋势或者基本的准入，我们讲的可能会不太一样，主要重点想和大家聊一聊在一个城市更新的过程中，有哪些东西是一直不变的。我们觉得有4个方面的内容是我们在做城市更新或者是在整个投融资过程中要坚持的东西，分别是资源整合、聚焦战略、一鱼多吃，第四个是增值服务，接下来一一给大家展示一下。

第一，资金整合。我们认为四目基金运作的核心是资源整合。我们发起一支基金到整个产品的组建、合伙或者是我们的资本计划，到我们向开发商进行资金的投放，整个云过程中有方方面面的参与方。所以最核心的就是资源整合，深圳城市更新基金的表现尤为明显。

我统计了一下我去年出差的机票，基本上都是一些大城市的投资商请我们去做路演。大家经常会问一个问题，你们这个城市更新基金为什么能做？在这个过程中，我们如何整合各方的资源？如何化解风险是考验基金最核心的问题。而且我们资源整合的能力越强，优质项目越多，风险管控能力越强，资金越容易募集，投资人就会更加信任你。举个简单的例子，前海润禾过去3年的时间，现在我们城市更新立项的有900多个，前海润禾做了风险研判项目超过600个，这就是一个很强的有效资源整合的问题。

我记得我之前遇到一个老同事时，我们都是来自于华润信托的，老同事找我说有一个很好的项目可以合作，觉得这个项目很优质。我说什么样的项目，你可以先发给我看一下，我们做一下研判。他说要保密，说不能通过微信发，要当面看。后来我们带了一个同事去现场交流，后来我们说这个项目我们早就已经介入过了，但是我们不能做。这就是资源整合。

资源整合方面首先看银行，实际上我们大部分的资金是在银行手里，整合银行资源是重中之重，我们经常跟银行聊。包括深圳一些在城市更新比较活跃的银行，平安银行就是其中一个。大家可能会想，一个银行有什么合作的？我们跟深圳本土的银行有两种合作模式，第一种是合作项目。

由于无可匹敌的项目资源和资金实力，银行在任何时候都是我国金融业的核心；深圳城市更新基金绝大部分项目实际上掌握在银行手中，整合银行资源是重中之重。

本地银行和外地银行、中大型银行和城商行的作用和诉求是不同的，要关注其不同的利益诉求。

城市更新基金的从业人员需要了解不同银行各部门的功能及利益诉求，建立广泛可靠的客户覆盖。我们知道，深圳、东莞、广州的旧改是非常具有渠道性的。所以他们通过各种渠道找到来合作，合作的模式是多种多样的，本地的银行和外地的银行是不一样的。

另外一个是开发商的资源整合。在我们来看，不同开发商合作的点是不一样的。比如说我们将开发商分为五类，一类是央企开发商，一类是本土的开发商。大家说央企有什么样的合作机会呢？但是国企开发商第一，我们可以共同发起权益型基金，另外一个，它可以为基金站台，有条件兜底。我们去年是整个基金最紧的时候，当时我们做了一个项目，那个项目后面有一个深圳市属的国企签了一个项目，但是这个项目是没有什么约束力的，他们当时签订了一个协议，那个协议很多的大型合作人是认可的。中型开发商是本土的，中大型开发商是我们目前合作比较多的。这种开发商我们既可以做融资型及权益型基金，也可以做项目咨询顾问，也是可以无条件兜底的。还有一些本土一级土地整理商，这是深圳比较特殊的，这种开发商我们可以和他做资源整合基金。

外地开发商，大家知道我们对外地开发商比较谨慎，我们的客户几乎都是本地开发商。外地开发商的旧改经验比较一般。很多外地开发商到深圳来的第一站都会找到我们，帮他们介绍项目。因为我们一年大概有100来个项目会找到我们，所以他们很愿意通过我们来收购项目。对于不同的开发商我们有不同的策略，这个也是资源整合的一部分。

第三个整合是投资人的整合。我们知道，对于一个投资人而言，能拿到钱才是最核心的竞争力。我们知道，现在的投资人大致分为两类，一个是个人客户，一个是机构客户。我们的特点是我们专著于机构客户，我们80亿的盘子里，机构基金占比超过95%，所以我们是以机构基金为准的。机构基金包括信托、银行，主要是外地的中小银行，包括券商、地方AMC和地方的投资公司。

有很多个人客户找到我们，我们一般是超过1000亿允许他投资。在这个资源整合里面，我们有最大的一个感悟是投资人认购一个城市更新的基金，最重要的就是要进行投资者教育。因为外地的客户来到深圳认购我的基金时，他首先要了解什么叫城市更新，他们的理解都是按照自己当地来看的。而深圳旧改又非常具有独特性，所以很多大的客户来认购，我们会第一时间花三个小时给他进行培训。我记得之前在北京有一家金融机构，他们想进军大湾区将它作为一个独特的产品线发展，我们组织了律师、开发商和润禾一起，来了很多领导，所以整个过程中，最重要的就是进行投资者教育。

去年全国大概跑了90趟，基本上都是给他们路演，所以他们开玩笑说深圳市应该给你颁发一个城市更新的宣传奖，到处都来宣传城市更新。

另外一个大家不太清楚，步态了解的就是不太涉及到资源整合。一方面需要钱的开发商，那么这个钱如何给到开发商？所以我们就需要一个金融产品，这个金融产品可能是信托计划，也可能是契约型基金，也可以是其他的。我们经常面临的情况是，投资人有资金，开发商也缺资金，但是如何嫁接产品给到他反而是最难的，因为现在有监管。很多人将城市更新看作传统的房地产，还要求四分集权，所以我们要创新一种金融模式。

金融产品的创新通常是基于通告监管的创新，这个还是之前我们相对比较擅长的，否则有资金都投不出去。

最后一个整合是服务机构的整合，大家知道，服务机构很多，包括协会、政府和专业的服务机构。大家知道，从《2009年深圳城市更新办法》至今已经有十几年的时间了，深圳已经形成了独特城市更新的生态圈。在这个生态圈里面，如何整合这些服务机构，扩大项目来源，对项目进行研判，包括项目的退出，都是一个很重要的保障。今天参加这个论坛，实际上就是一个圈子，为什么很多外地的机构在深圳不敢做？因为很多政策他们看不懂。因为城市更新项目是做拆迁的，我的资金进去，离交对价还有十万八千里呢，很多东西不在圈子里面混是搞不清楚的。

在外地路演时，我经常和一些大的机构开玩笑。很多人说他也可以做尽调，我说你去做尽调，你做两个月，不如我打两个电话。很多东西只有本土的人才能通过特殊的渠道了解到，这个很关键，是服务机构的整合。

第二个原则是聚焦。在某种意义上，我觉得聚焦是做城市更新基金最重要的。什么是聚焦呢？就是什么都不干，专门干这一块。我们公司有大部分人都是从华润信托出来的，我们在华润信托的时候，做了十几年，包括路总，做了二十多年。我们出来确切的第一件事情就是说我们要做什么，我们觉得我们没有太多的能力，前海润禾只有三十多个人的小公司，我们只做城市更新，只有你聚焦，你才能有你的专场，才能实现完整的客户覆盖风险。我们现在有十几个人的业务团队，这几年每天都泡在深圳市场，接下来也会泡东莞市场。而且，还有一个很重要的团队是现在城市更新的政策发布越来越高，政策机械化程度也越来越高，如果你不提前做，你跟其他的开发商根本没办法对话。

前段时间我们去拜访一个本土的开发商，他说我们是第一家跟他们接触的非银行机构。他说有一家外地的机构也在找他们，那家还是一个挂牌了的很有钱的机构，但是他们更相信我们，因为他说他说什么对方根本听不懂，而我们对这个很清楚。我当年也是，刚出来的时候觉得自己很牛，因为我做了十几年的房地产，觉得城市更新就是房地产的一个细分领域，没什么了不起的。去了私募之后，我发现有三个月的时间自己根本听不懂他们在讲什么。各种专业术语听得你头都是痛的，我不信这个邪，就去百度查，但是发现百度上也没有。我们发展这么多年，发展了很多的术语，建立了很多体系，而且这些体系每周都会进行完善。只有聚焦，才能真正地在市场扎根，这个聚焦不像传统的房地产投融资。

第三个原则是一鱼多吃，这个“鱼”指的是城市更新的项目。大家知道，一个城市更新的项目有几个节点，比如立项前后、专规阶段、实施主体、土地款缴纳等。立项前后可以做发行基金，专规阶段可以做融资替换，实施主体可以做基金合作。我们最开始开发商自有资金，钱比较少，自有基金投，自有资金不够，等了一定程度，基金就可以进来了。大家知道，基金有七八种模式，基金进来了之后，到了专规，银行的拆迁贷款就进来了，银行的拆迁贷款要做大一点，有的银行会这么干。开发商进来之后，按揭贷款进来了，所以大家看得出来，在一个旧改项目中，不同的金融机构参与进来，每一个金融机构特别从基金的角度来看，他有他自己的位置。

我之前的机构基金对收益要求比较高，我可以将我现有的基金置换掉，这一项经常会发生，甚至我还可以帮他整合一些银行的资源，因为我们一般都可以直接将项目公司的股权进行置换。对于开发商而言，这一块有很好的合作空间。这就是所谓的“一鱼多吃”。针对这个项目链条，不断导入不同的基金，帮助企业一直往前走，直至银行进来。我们的定位永远是解决银行做不了的事情。

最后一个原则是增值服务。实际上我们深圳很多开发商都是中小开发商，这是深圳一个重要的特点。中小开发商最大的问题就是他会欠缺很多专业上的东西，比如开发、倒批，甚至说自有筹码。我们曾经和小开发商谈过一次，最后发现我们讲什么他们都听不懂，最后就讲一个，这个项目其他人都拿不到，只有我可以。我说没关系，我背后有很多团队，甚至说整个你的融资我可以帮你解决，然后我再导入一个大的开发商帮你做贷建，这个过程就涉及到很多问题。特别是在增值服务里面，特别要强调税务问题。我们曾经跟一个客户导入了深圳一个很知名的税务所，关这个税务所就已经帮他省了好几千万税，这一块主要是和我们的小开发商为主。在给钱之外，再有一些其他资源，就可以更好了。

以上是我一些简单的思考，我的交流到此结束，谢谢大家！

刘娴主题分享《信托公司参与城市更新业务的机遇与挑战》

中航信托城市更新事业部总经理

主持人：下面，让我们有请 中航信托城市更新事业部总经理刘娴女士上台，为大家就【信托公司参与城市更新业务的机遇与挑战】做主题分享。

刘娴女士曾任执业律师，十年金融行业从业经验，作为最早开展城市更新金融业务的专业人士之一，培育了首个专注投资大湾区城市更新的信托产品品牌——“中航信托·天新湾区城市更新系列”。有请娴总！

刘娴：大家下午好！我是中航信托的刘娴。

大家应该也感觉到，信托遇到了目前转型和各方面的压力，很多信托公司都在寻找自己的转型之路，我们作为在信托行业里面，相对比较早开启城市更新的信托公司，还是比较幸运的，能够找到一个比较适合信托转型以及专业深耕的领域。今天我主要想重点和大家沟通一下中航信托关于城市更新的心得，对于城市更新而言，这是一个怎样的机遇和挑战。

第一，城市更新业务的时代背景及投融资环境。城市更新在这几年越来越成为高频词汇。早几年我们接触时也是很陌生的，到底什么是城市更新，但是2019年以来，城市更新这个概念一直在高级别的会议中强调，尤其是像今年的政府工作报告及“十四五”规划都提到了要大力开展城市更新行动，这其实是一个战略的规划。城市更新的重要地位也是不言而喻的。

为什么要做城市更新是有时代背景的。我们坚定实施扩大内需战略、构建新发展格局的重要路径。从城市建设的发展经验来看，过去几十年我们都是高速增长，要解决的是“有没有”的问题，但是现在城市更新也提了我们现在的核心矛盾是“人民群众日益增长对美好生活的向往”，如何满足人民群众对美好生活的向往是我们的奋斗目标，城市更新也是其中很重要的环节，我们要从“有没有”到“好不好”进行一个质的提升和飞跃。

为什么做城市更新要聚焦在大湾区呢？这也是有它的必然性的，无论是从省级、还是市级层面，在大湾区都是有完善的政策体系的，无论是从宏观上方向的指引还是说在细节上具体操作规范，都能够做到每一步工作有法可依，这个就是我们最大的政策支持。另外，从实际的市场需求来讲，我们土地供应是严重不足的，土地开发强度位于全国之首，在目前经济发展升级，改变格局的情况下，深圳经济发展和土地供给之间的矛盾尤为突出，深圳的商住用地的供应只能以来城市更新的推进。

像其他城市所谓的旧城改造也好，很多都逃不掉再开发化的环节。以深圳和东莞为代表的湾区城市，城市更新的项目土地都是直接协议出让给了市场主体，少了中间商赚差价有很明显的地价优势。

湾区的城市更新业务已经成熟地运行了十几年，从投融资环境来讲，我们城市更新的核心优势包括前面所讲的我们可以协议出让，协议出让还可以规避风险，可以锁定早期的一些权益，也敢在早期的阶段去做投入。另外，湾区的城市更新的政策完备，整个逻辑都是非常清晰的，每一个节点都可以类比股权投资，虽然我们和股权投资这些不一样，我们可能是先有地等一些传统的措施，我们也可能是先拿到项目公司的股权，但是项目公司的股权我流通之后，就具备了一定的基础，在这一点上我们可以和B轮投资的过程进行类比。比如说一开始我们是天使投资，到中规就是B轮。同样，在股权投资的领域，不一定要等到IPO才可以退出，早期在立项环节投入，也可以在实施主体确认环节来退出。这一点上，不同的在于我们的投资方式，我们最初推向成熟之后，拿到的是一块土地，这个土地是相对明确和公允的基础的。对于一块土地的估值，即便是有一些差别，也不会特别地大。虽然说逻辑是类似的，但是我们的估值机制相比这个区域而言是更有确定性的。金融机构有一个现实的市场需求，参与到这样一场跨周期的投资里面来说，是具备了它的必然性和安全性的。

从投融资的环境来说，从项目早期到逐步推向成熟，根据不同的风险偏好以及不同的风险来源，大致有这样的组成。早期时可能会有一些民间融资或者是一些高净值客户，或者具备专业识别能力的一些投资机构，它可以做相对早期的投资。在过完专规之后，拆迁有了一定的进展，银行等这些相应的贷款品种可以进来，在这中间也是有长达好几年的跨度周期。基金融资，包括信托在内，还有私募基金以及其他的投资机构，就可以呈现承上启下的阶段。

我们到深圳做城市更新这几年，也越来越感觉这些年进入深圳参与城市更新的主体越来越多，这也恰恰说明城市更新的投资机遇也是被越来越多的投资机构所认可的，这也可以预见未来参与的主体会越来越多，而参与主体越多，越有益于我们构建流动性的投资生态圈。

第二，信托机构参与城市更新业务的机遇与挑战。为什么要选择信托这个投资领域，传统的信托模式遇到了很大的压力，房地产肯定是信托主流的领域了。传统模式多聚焦于传统房地产住宅开发领域中的开发贷款、并购贷款，股+债等融资业务，是信托公司前些年惯常使用的业务模式。而我们银保监会自2019年以来屡出重拳，压降地产信托业务规模，压降融资类业务规模，央行和住建部“三条红线”对地产开发企业发展模式和融资模式的挑战影响深远。当然，监管压力如此之大，我们也还是有一些不变的东西。市场环境的体量大、价值链长，对构建经济内循环意义深远。但我们不能再用传统的投资思路去做地产业务。过去你做地产业务可以做标准化的批量复制，可以做简单粗暴的抵押融资，或者一些其他的放贷款。现在我们已经不是可以做批量复制传统规模的时代了，更多的我们要考验是否具备挖掘专业的资产，是否具备做专业赛道的能力。

我们认为，从整体的市场环境来说，进入了一个“存量时代”，城市更新、城市运营、细分地产形态的拓展等成为房地产市场高阶发展的方向。另外，我们要脱离单项目的融资，到产业链的上下游，甚至是城市的开发到城市运营，你不光要盖房子，还要让它产生活力，这一点无论是对我们金融还是地产，都提出了更高的要求。

信托转型也有相当高的契合度。首先城市更新业务属于地产业务细分的领域。无论是对客户积淀还是项目判断，都是有积累下来的经验值，我们如果要转型做股权投资的话，城市更新的业务逻辑更符合我们做股权的投资逻辑。同时我们在地产领域积累的这些经验以及资源优势，都可以帮助我们在转型的方向上有一定的基础，也不至于说一下子就转到一个陌生的赛道，从而产生新的风险。另外，城市更新也响应了政策的政策，无论是做任何转型，都是要做顺势而为的事。

信托机构参与城市更新，主要有哪些业务种类呢？我们重点还是以拆迁重建、改造升级类为主，我们目前参与的还是以拆迁重建类为主的。以深圳、广州、东莞等城市为代表的拆迁重建类城市更新，包括土地整悲、三旧改造等，通过城市更新方式获取一线城市核心地段土地，未来以股权转让或地产开发方式获取超额收益。还有改造升级类的，主要是通过不良资产收购、翻新物业、改变市场营销、租赁策略等方面提升物业价值，实现物业的增值。

信托参与城市更新的机遇刚才也有提到，在地产领域我们本身就有比较长时间的积淀，所以无论是从经验还是资源来说，就算是从地产行业来讲，信托也是一个老兵，但是对于城市更新而言，我们还是比较新的。我们有产业基金、并购基金、投贷联动、股权投资、合伙企业、债转股、资产证券化等灵活的交易机构。我们的风控手段和刚才曹总讲的差不多。

刚才讲的比较多的是机遇，作为我们在城市更新领域深耕的企业而言，我们感受更多的还是压力和挑战。因为城市更新确实是一个比较商业、小众并且比较高门槛的业务领域。首先从周期来讲，他的城市更新业务周期非常长，一个信托计划的周期通常都是2-3年，其实说2-3年的时间来讲，要让一个项目能够真正地有很大的变化是比较难的。我们如何去遴选这些项目，让它在我的信托期限内真正实现增值，还能够保证我的退出，这是另外一个渠道。通常我们退出的渠道跟基金差不多，也是银行后面的拆迁贷、开发贷等组合产品，将我们前手的“接力棒”接过去。但是银行的政策一直在不断地发生变化，如果我们在前期没有达到他的标准，就会面临压力。那我们的项目如何解决流动性的问题，也是我们面临的比较大的压力之一。

再就是本土经验的缺失，城市更新是一个相对封闭的圈子，如何识别和鉴别本土的经验，这一点对于我们而言是比较大的考验，我们部门差不多有10个人，已经是公司内部最专业从事这个行业的人员了，但我们仍然会感觉到，作为金融机构来讲，有些不管是基于编制上的压力还是异地转业的压力，在本土方面，确实还有待我们进一步的加强。

包括投研人才的压力，既懂地产、又懂金融、懂城市更新的人才相对比较稀缺，所以我们在体系搭建上也还存在短板。以上是我们面临的一些压力。

第三，中航信托城市更新业务的展业情况及未来方向。最早我们在2016年就已经接触城市更新了，在多次的接触过程中，我们发现确实是一个存在自身逻辑的投资机遇。但是我们当时参与国的业务还比较少，在能够做一些简单业务时，不太愿意转型做难度比较高的专业领域，接下来我们花了很长时间认真地走市场，看具体有哪些参与主体，包括向当地的政府机构、开发商进行认真的了解、学习，再回到公司内部对合规、风控进行了解，取得公司领导战略上的认可，然后开始将城市更新作为我们重点的业务布局的方向。

2018年正式发展业务，到去年的时候将原来的部门挂牌，叫城市更新业务部，专注于城市更新的业务部门，针对城市更新业务特点，在项目选择及研判、方案的设计、风控措施的安排以及投后的全流动进行管理。

为了培育自己的投资人，我们也成立了专注于大湾区城市更新的品牌系列，中航信托·天新湾区更新系列。大家都知道，我们的信托计划都是以“天”字开头的，“新”代表城市更新，湾区是指我们是聚焦于大湾区的产品。目前我们这个产品已经运行了超过三年的时间，所有的运行情况都比较良好，同时也有一些成功的项目退出之后，逐步获得了市场和投资人的认可。

未来在城市更新领域的战略发展方向，首先我们还是要坚持做品牌运作，拓展机构投资人。目前我们的投资人还是比较多以财富端的高净值客户的营销为主，但是机构型投资人肯定是未来我们要重点拓展的方向，包括银行、合作代销也是我们接下来要推进的方向。

第二，我们也会向权益投资持续转型，我们目前还是会以专规为节点，大家都知道，在深圳这样的城市更新项目，动辄就要培育十年以上，如果直接进入的话，想到拿到真正的超额收益是很难的，如果我们想要拿到真正的权益投资、超额收益是要往前走的。往前面走的话，对于风险把控的能力要特别高，所以我们需要不断提升自己的专业能力。

第三，打算开展基金化运作，城市更新的项目确实比较特殊，有很多不确定型因素，很多节点会达不到延后，如果没有基金化的运作，很可能会面临流动性的压力。我进入到基金里面的项目，每一个在不同的节点，相对成熟的可以做脚点退出，所以接下来我们想尝试做一些基金化运作的城市更新项目。

第四，还是要发挥信托优势，提供金融整合服务，我们中航信托的口号是“做金融整合服务商”，在城市更新领域，有没有整合能力是可以一见高下的功夫。

业务创新方面，我们现在还是主要聚焦在住宅领域，供改供或者供改商方面都是很难的，如果不具备整合能力很难将专业的东西做好。不仅是对于我们而言，对于开发商而言，做产业整合的要求也是越来越高的。我们背后毕竟是有央企背景的，我们也希望在未来的城市更新过程中，结合自身优势，在智能制造、汽车产业、医疗产业，无论是我们自身的或者是我们投资培育的产业，能够和城市更新结合起来，这是我们创新的方向。包括退出，如果我们可以培育出很好的现金流，我们是否可以通过资产证券化或者REITS等方式进行退出。除此之外，我们还考虑将绿色的概念置入到城市更新里面。

总体而言，在创新方面，想了很多，但是确实还是任重而道远，如何结合自身产业优势和在地产领域积累的优势，为我们做城市更新细分领域赛道上做努力。我们也成立了绿色金融事业部，做一些探索。前段时间我们在广州绿色金融研究院也联合做了城市中心的调研，提出是否可以在更新的过程中做一些分布式储能，降低我们未来耗能的成本，将绿色的概念加入到城市更新里面，确确实实不仅仅是服务于物理的更新，还有一个是我们运营模式的更新，或者是我们生活方式的更新，我们觉得这确实是在做一件有意义的事情。

多年来中航信托依托集团产业背景，在高端设备制造等领域投资入股了一批优秀企业，与青岛即墨区政府深度合作，推动当地产业升级转型及技术创新，未来在城市更新领域，中航信托将继续发挥集团在高端制造、新材料、大数据等领域的产业优势，打造具备中航特色的城市更新业务。参与主体越多，我们才可以一起共建健康的生态圈。

我的分享到此结束，如果大家有其他需要交流的，可以添加我的联系方式，谢谢大家！   

圆桌对话

主持人刘娴：相信在刚才的主题演讲环节，通过三位专家言辞精彩、立意独到的演讲，在座的各位也对城市更新金融创新有了更深入的了解。接下来，我们将进入到圆桌对话环节，在这一环节，我们也有幸邀请到了基金代表、信托代表、银行代表、专业服务机构代表以及城市更新开发企业代表，他们分别是：

1.深圳前海润禾投资管理有限公司CEO路强先生

2.中航信托城市更新事业部总经理刘娴女士

3.平安银行地产金融事业部产品总监皇甫斌女士

4.兴业银行深圳分行科技支行行长刘波先生

5.深圳世鹏集团总裁王丽芳女士

6.鹏瑞集团资金管理中心总经理宋兴先生

让我们掌声有请参与圆桌论坛的六位嘉宾上台。

本环节，我们特邀中航信托刘娴总接棒主持。娴总将作为本次圆桌论坛的主持嘉宾，为我们呈现一场高质量的圆桌对话。接下来我也将把话筒交给娴总。

刘娴：城市更新是一个新的领域，我们作为行业的代表，请各位领导看一下如何共建城市更新的生态圈。

首先想请问路总，对于私募机构您的定位是什么？包括接下来的发展规划您是如何看待的？

路强：今天大家讨论城市更新的大主题，我们这个会场是金融的分论坛，我们始终认为在湾区这个城市中心，它的市场化特征对于我们全国是最强的。为什么具备这个特点，跟深圳本土的程式化进程有关，跟我们的政策也有关，这里面很重要的一点是做地产、城市更新有两个很重要的特征。刚才各位演讲嘉宾在这里面也都讲了，无论是从银行还是信托的角度，为什么这么重要地来谈这个问题，就是因为它是一个高度资本预计的行业，它需要多方面的资金来参与这个市场，政策也是。如何参与就需要“接力棒”，银行可能是“主力军”，信托和基金类似，这种私募机构会发挥一个连接、互补的作用，这样大家一起合力、助力才能将这件事做好，因为城市更新，特别是深圳的这种城中村等旧改，都是非常复杂的过程。从最开始的到立项、退出、专规等，每一个步骤都是非常复杂的。而且金融服务体系并不完善，我们高度看好这个领域中私募基金在未来会发挥比较大的作用，基本就可以总结为两个词，一个是连接的作用，一个是互动、补充的作用。

刘娴：因为现在有很多外地的金融机构和开发商都很踊跃地来到湾区进行投资，您如何看待其中的机遇和风险呢？

路强：这几年来看，大湾区的城市中心确实是非常活跃的。包括刚才讲到我们去外地路演时，方方面面的投资人都会问到我们对于深圳，对于湾区城市中心如何看，无论是金融机构还是开发商，这个市场很有吸引力，但是好像这个市场水很“深”，如何进这个问题是我们面对得最多的问题。

一般我们会从两个方面讲。首先我们高度地看好这个市场，赛道和领域都是对的。无论是从大湾区的远景规划还是深圳先行经济示范区的规划，这都没问题。如果一定要看房地产发展，无论从黄金到白银，无论从哪个角度，湾区的城市都是值得做的。而且也特别适合这种新兴的领域专注做的事情，但是这个市场的水又是最深的，因为它高度集中，无论是金融机构还是开发商，我们都跟他们建议说一定要找本土的资源合作，而且一定要积小步，步子不能迈太大，不能上来就这样。深圳真的在城市更新领域做得好的外地金融机构还少，更别提外地的大开发商了，外地的大开发商基本上就是本土公司。所以我们基本建议一定要本土化，一定要接地气，无论是跟当地的专业机构合作，还是要扎扎实实地在本土建立自己的团队，都是要经历这个过程。

刘娴：还是要进入市场，专业的人做专业的事。

路强：是的。

刘娴：想问一下皇甫斌总，您作为银行的代表，银行在投融资的链条里面是最后一棒，银行的授信都会将项目推到最后的开发，除了我们在拆迁、开发领域的金融产品以外，在其他围绕着我们的产业改造等方面也有类似的金融服务吗？

皇甫斌：银行在这里面并不是最后一棒，因为在2014、2015年时，我们就已经跟很多开发商进入不同的城市，包括郑州、西安、石家庄，当然湾区也是主要的，我们就在做资源的整合一些工作，然后将项目整给一些监管商，然后银行的产品做进行跟入。从平安的地产金融来讲，我们一直没有完全陷入拆迁贷的领域，因为这样的话会将我们的很多资源，刚才也讲了，我们现在是一个资源整合的平台，在这里面我们做的事情是能够帮助开发商去看到一些市场的机遇，同时将我们所有的银行业务导入，将我们旁边的一些金融机构的力量，包括信托，以及路总这样的基金导入进来。这些年我们也投了上百亿。

第二个问题，在城市更新里面，我们是不是只做拆迁贷？其实城市更新种不同的区是有差异的，深圳水就更深了。广州的话比如说某一个区，它要求先上基金，后上平台，那这种怎么做？其实还是可以解的。因为银行无外乎是将投出去的资金收回来，举个例子，我们在广州的城市更新里面是从头开始做的。你做到平台时，就可以做保证金贷款，其实是纯信用的，也可以做拆迁贷，拆迁贷跟区域一样。刚才曹总将我们整个做的都说透了，包括后面开发贷，整个产业链我们都是可以做的。实质上我认为这个作为银行来讲，去做一个融资的服务，那一定要了解了业务的本质，在需个阶段的时候能达到银行的风险，并且介入进去，这并不是说唯一的。

您说的第三层的意思就是说要去做一些城市的类改造之类的东西，这个可能对银行来讲还是有难度的。因为类改造包括外层的电梯，包括改改水管的，我们理解的是长期投入，而且现金流回来还不确定。更多的是政府的一些参与为主。对这一类项目，我们可能会看参与的主体是不是能够提供一个政府平台，能够有一个比较好的信用的兜底。如果没有的话，可能还要回到银行的本质，我们能看到现金流，甚至有抵押的覆盖的倍数的可行性，才可能往里进，这一点我想大家也是能理解的。

刘娴：我的理解是银行可能是一鱼多吃的最佳选择。在其他一些金融机构的合作过程中，在城市更新这一块，您这边具体是如何在实操过程中进行的呢？

皇甫斌：刚才曹总已经将我们那几个板块说到了。我们觉得银行的本质还是站，按照监管的要求，我们来做我们该做的板块。但是实际上，这是一个很常态化的，就是路总等各位大咖们进了站，我们有我们自己的判断，我们在认为该进站的时候进站。我想我们的合作也是非常紧密的，包括你们，我们在前面也是可以做代销的，在股的方面，我们还可以合作，我们可以将我们除了资金债销方面之外，还可以将我们的资源整合起来。整个银行系统这么大的平台，有很多信息可以整合进来，包括信息、资源的整合，我们服务了这么多大的客户，有上百家甚至两百强我们都非常熟悉，谁的风险偏好是什么样的都很熟悉，这一块我们都是很了解的。从资金到资源，我们也可以将一部分给他们做。从后面的服务上来说，我们也可以将我们运营的资源，因为我们有酒店的服务，包括伦理，还有一些平安的项目，都可以导进来。

从服务更新来说，银行还是可以做到更多、更完善。最大的核心竞争力就是整个的能力。我觉得我非常赞同刚才曹总的话，就是说基金平台是一个整合的平台，我认为我们作为银行来讲，也可以兼具这种作用，还有信息流通，还有旧改项目的生态信息，很多都是不愿意公开的，但是我们还是在同时协调。希望有机会和路总和各位大咖们有合作的机会，也希望能够尝试一下和平安的合作。

刘娴：接下来想请问一下刘波总，您如何从您的角度看待合作共赢的话题？

刘波：说到项目，周期短的3-5年，周期长的十年以上，因为周期性和总市值都会形成一个产业链，这个产业链的蛋糕是足够大的，大家都可以积极参与。更多的就是说金融机构和非金融机构，还有各个机构通过各种产业和方式进入产业链，体现自己的价值。今年我也有个愿望，希望路总和刘娴总能够一起做一个经典的案例，为深耕城市更新助力一把。

刘娴：关于现在地产商越来越多小型赛道，而且对于大家而言，监管压力都是比较大的，大家都在寻找转型突破，对于转型方面，您有什么建议呢？

刘波：2021是“十四五”的开局之年，据不完全统计，今年以来全国各地的房地产投入政策有140件左右，在这种大环境背景下，根据往年城市更新或者房价开发来看，今年可能是个生死游戏，今年的兼并购一定是最多的，往年是快慢游戏。我个人的理解是以往的城市更新开发是土地红利、高杠杆红利，今年我建议是感觉红利，所谓管理，可能是资金管理，项目管理。人力资源管理很丰富。因为已经到了项目自身求发展再突破的阶段。管理红利的范围比较宽泛，就不完全展开了。实际上我还是建议大家多和银行展开合作，我们兴业银行在深圳还是比较前端的，希望大家能够和我们多展开合作，一起助力城市更新发展。

刘娴：您这边是做城市更新全生命周期的服务的，我们现在做供改供的压力越来越大，因为需要做导入的运营，您这边如何看待地产商？我应该如何提升这方面的能力，以及我们如果从金融的角度来刚的话，有没有切入点可以助力这一块？

王丽芳：感谢大家，首先还是介绍一下深圳世鹏集团，因为深圳世鹏集团和深圳各大银行都有合作，评估这一块，也就是说今天这个板块一直和金融板块的合作特别紧密，深圳世鹏集团的定位是城市更新综合服务的平台，所以我们是从2006年深圳旧改到2009年成立城市中心，一直到现在，我们和路总公司有点相似，我们就是集中力量深耕湾区城市力量服务。但是我们服务的模块主要是集中在从城市更新的项目政策性的研判到经济的研判这两侧为核心抓手。在这几年城市更新来说，每年经我们手的项目有上百个，感受非常深，从过去的城市更新单一专业能力的支撑发展到今天的深水区板块，各方面的要求，尤其是2016年之后对供改项目我们画了150个平方公里的红线，到现在10平方公里双改的划地，所以供改项目在深圳、东莞这些区域都是面临着比较大的挑战，我们也服务着多个供改项目。除了全球的报建里面，供改项目都是产业核心的定位和产业的资源导入。在目前的案例当中，通过协会资源库的导入，成功率还是比较大的。

另外，从金融方面讨论供改产业导入方向，我们认为在以往我们和银行的合作来看，金融机构是巨大的产业平台，无论是房地产企业还是实业型的企业，都离不开金融，金融是每一家企业的全业，在我们和金融机构的合作当中，金融机构实际上有很多客户都是科技企业。我们在想，金融机构是否能够在未来应对深水区这些供改项目当中，能够做一些资源的整合，比如多维度的推荐，包括空间和产业型的整合都是非常必要的。

刘娴：想问一下宋兴总，您是做地产商的代表，而且我们知道鹏瑞集团资金管理中心本身也是有特色的地产商，做的也是定位比较高端的系列产品，我了解到您这边也有在布局城市更新的业务，今年很多地产商都在要转型到城市更新赛道，您如何看待地产商在这方面遇到的机遇和挑战呢？

宋兴：刘总好，在座的对鹏瑞集团资金管理中心可能有的了解，有的不了解，说深圳湾一号可能更了解一些。鹏瑞这几年的发展还是比较聚焦的。我们主要还是做产业地产。我们在大湾区里也推荐了十个项左右，刚才刘总的话题，我更想谈的是作为地产商转型到城市更新，有哪些难点和风险点，这个是开发商很关注的话题。我自己是财务的融资人员，主要是做融资方面的工作，我觉得从财务角度来看，城市更新的难点或者是风险点主要就是两个方面，一个是在时间上的不确定性，一个是在结果方面的不确定性。时间和结果的不确定性使城市更新增加了很多风险。从城市更新的流程来看，我认为有三个方面是值得大家关注的。第一个不确定因素是土地的权属，不知道土地到底是归谁所有，在实际的经验过程中，我们发现了很多土地权属并不一定清楚，有很多历史的遗留问题。在解决这些历史遗留问题，将土地进行登记是首要的条件，最终达到政府能够转让的国有土地，难度是非常大的。

在这方面，我自己是深有体会的。我们不太多的城市更新项目当中，其中一个项目就是土地权属不清楚，至今应该由三年了，还没有解决这个问题。

第二个问题是专规的通过，城市更新项目非常重要的节点就是要通过政府的专项规划，在此我就不多介绍专项规划条规的难点，但是我自己感觉到专项规划中很重要的一点是如何解决政府的诉求以及村集体的想法，让搞定这三个方面的也是很有难度的，具有不确定性。

从事城市更新的人大概都有体会，这项工作非常重要的痛点或者是难点，前面两个不确定性还有很多政策性的问题，但是后面这一个有很多智能性每年跟上来，我们认为，城市更新过程中，有很多谈判，还有合同的确定有很多难题。也有一些人趁着城市更新的机会，想放大自己的权益。我觉得现在社会上有很多地方存在钉子户，这种现象是越来越普及的，很多城市更新的开发商也是深受其害，这三个方面的不确定性，回过头来看，我们就是要落实城市更新项目，少则3-5年，多则7-8年，甚至有些项目超过10年，可想而知难度还是非常大的。从这个角度来说，我自己觉得地产商转战到城市更新领域，有一点像PD的投资，你自己看好的投资项目投下去很有前途，但是等到您往后发展时，完全不知道这个项目能不能上市，以及可能在过程当中的半途而废，甚至有可能会石沉大海。

综上，从财务角度来看，一定要关注不确定的因素，从财务的角度看什么项目都有不确定性，如果投资到城市更新领域里，那一定要在预算利润时远远地高于现在我们的招投标项目，这样才能够防止可能发生的风险。

刘娴：我理解您的意思就是如何控制风险，最重要的就是要给合理的估值，除此之外就是我们接下来要做的共建的生态圈，只有合理估值，然后能够合作，这样才能将不确定性通过时间将它变得更加确定。这样才能将城市更新的项目推向成功。

因为今天论坛我们讨论核心的还是如何合作共赢，共建生态圈，本身在这个里面，我们本身就是一个小的圈子，也希望在座的各位会员，以及台上的各位嘉宾，在今天的论坛结束之后，能够将结束之后，将它真真实实地做出来，将沟通和交流平凡化、常态化，这也是我们金融分论坛能够助力城市更新切实用效的贡献。

谢谢大家，我的发言到此结束。

主持人：今天下午的城市更新分论坛到此结束。感谢各位对于城市更新协会以及金融专业委员会的大力支持，再见。

——结束——