光明三大热盘PK,星河天地/金地峰境/云科府,谁最能打?

二季度新房计划入市表中，光明共有2个项目上榜：星河天地华府、天安云科府。但在表的不一定会如期入市，不在表的也不一定不会入市。以目前光明各盘建设进度看，能赶上2季度入市的项目除了上述两个盘，还有金地峰境瑞府二期。3盘中，都是目测均价在5万/㎡出头，属于刚需买家心水的类型。问题来了，买东西总要货比三家，房子当然也不例外。这个盘地段好，那个盘配套好，到底该怎么选？对光明有兴趣的朋友欢迎进群交流⬇️

光明三大热盘PK怎么选？先来看产品。除了云科府已有户型分布图，星河天地华府和金地峰境瑞府暂无户型图（户型分析将在后续发布）。云科府属于光明天安云谷一期项目，占地约8.7万㎡，建设面积约53万㎡，集产业、商业、会展、居住、景观、综合配套等于一体。项目共规划10栋住宅塔楼，建面约16.7万㎡，主推建面约92-180㎡3-4房，共计1316套。

▲云科府住宅分布图以区域内的限价地项目安联尚璟府4.9万/㎡算，云科府总价区间预估为450—900万。金地峰境项目分为四块地，其中地块二（一期）已于去年10月开盘，主推户型建面约93-136㎡，629套房源。地块三则是本次的金地峰境瑞府二期，产品具体不详，但从效果图显示，户型与货量与一期相差不多。

▲金地峰境项目效果图

值得注意的是，地块三（三期）金地峰境誉府处于基坑阶段。

▲金地峰境三期项目誉府已动工比较多人关注的星河天地华府，根据资料显示，应为星河东周蜀光旧改项目，而星河天地三期则是星河天地公馆和星河天地商厦。

▲星河天地公馆和星河天地商厦主体已出地面星河天地华府北临光明南街，西临东周路，与金地峰境瑞府一路之隔，目前处于动工状态。

根据东周蜀光片区项目专规显示，星河天地华府用地面积51548.2㎡，计容积率建筑面积不超过178020㎡，规划容积率6.7。其中，住宅不超过128620㎡（含保障性住房41420㎡）。在计划入市表单里，星河天地华府将推574套，面积62620㎡，侧面判断星河天地华府住宅总货量并不多。

星河、金地不分伯仲云科府次之看完产品，无论怎样，区位、地铁、学校、购物中心，都是必看的四大项。

整体来看：位置最好是星河天地华府和金地峰境瑞府。两盘均处于光明中心区核心位置（原为老光明镇商业中心），距离地铁6号线光明大街站直径800米范围内。开通未满一年的6号线，提升了光明到中心区的速度，但作大湾区产业线的13号线更值得期待。13号线南起深圳湾口岸，从深圳湾口岸出发，穿过科技园，西丽留仙洞产业片区，途径光明中心区等片区。目前一期已经动工，终点站在上屋北站，预计2023年中建成通车。两条线加成，对于工作在南山的刚需而言，光明的确是好的落脚处。区域内学校不缺，但排名较为一般。今年最新发布的光明学区划分里，两盘所在区域有扩建中的东周学校（九年制）、在建的华夏中学、以及省一级的光明小学和光明中学。

▲星河天地华府星河天地旁边的教育用地则是星河与华南师范大学签约，将打造华南师范大学附属光明星河小学，目前地块处于未完善收地补偿手续状态，无法动工。

▲金地峰境瑞府商业上，金地峰境瑞府中规中矩，只有自带裙楼商业。星河天地华府稍好，项目自带约5万㎡的星河“COCO”系商业（建设中）。虽然每个人对商业配套的需求不同，比如我，附近有家好吃的牛肉火锅，就会感受到生活的温馨，但对于大众，商业还是多多益善。徒步周边，有邻近的绿地新都会约4.3万㎡的购物中心，万科光年四季约2.4万㎡商业，以及新地中央广场约3万㎡的购物中心。 未来，这里将有4个购物中心，将形成超15万㎡的大型商圈。

除了近在咫尺的东周文化公园，可供纳凉散心。区域直径2公里范围内，有围绕光明科学公园来建设市政配套设施，包括：深圳市科技馆、光明书城、美术馆、少年宫。待配套落成，这个区域可以说是光明最宜居的地方。鉴于两盘相隔太近，所以很多配套是可以共享，没有高低之分。相比星河天地和金地峰境，云科府位置稍微偏僻，位于光明东北部，紧邻圳园路，与华侨城光明小镇隔路相邻，一脚油门就是东莞黄江。虽然位置偏僻，但不代表配套缺失。云科府所处的区域属于光明科学城装置集聚区，根据规划，将集中建设大科学装置、研究院所、高等院校等。

▲建设中的中山大学深圳校区踩盘的时候，看到光明科学城装置集聚区工地正如火如荼。正在建设，除了光明云谷一期，还有中山大学深圳校区保障性住房、科学城智慧公园和市政基础设施综合工程一期等项目，将担负着为光明科学城提供高品质配套服务的重任。云科府所属的光明天安云谷项目，分三期开发建设，一期开发周期为2019-2021年，三期预计2030年建设完工。

▲光明天安云谷一期从图下可见，天安云谷属于产业、科教、商业、居住为一体的大城。未来区域的配套，包括商业、教育基本上以自身提供为主。

▲光明天安云谷效果图交通上，云科府距离地铁较远，不管是6号线支线中大站还是圳美站，直线距离均在1.3公里左右（百度实测）。教育方面，周边有爱华小学、新美中学，以及中山大学深圳附属学校。其中，中山大学深圳附属学校开班规模惊人。资料显示，中山大学深圳附属学校2020年开办规模为45个教学班，未来将达到132个班，提供学位6180个，是深圳最大的九年一贯制学校。

▲中山大学深圳附属学校此外，光明天安云谷将在二期配建一所国际学校，占地约1.8万㎡。综上，星河天地华府和金地峰境瑞府二期不分伯仲，天安云科府次之。

当然，1000个人心里，就有1000个选择。有些人看重配套、有些人看重学位，但总归要有个区别需求的方法。

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需要注意的是，在目前新房积分摇号规则下，积分成了通行证。如果并未根据自身积分情况，贸然去参与货量不多的热盘，比如，星河天地和金地峰境，各自货量预计在500套左右，陪跑的概率会很大。当然积分低的朋友也别灰心，天安云科府货量在1316套，如果一次性推出，相应的入围数量也随之提高。

（深圳买房计划）