最近，金茂府，刷屏了！
提到这个“神盘”，圈内人士总能津津乐道几句，总结标签为：“撑破脸皮”的地王、国际领先的科技住宅、价格剧贵、最爱干的一件事就是突破城市房价天花板！
成都武侯金茂府如此、深圳龙华金茂府更将这一“优良传统”延续下去！
总之，号称“远在天边，贵出天际”的超级神盘！总爱拿它的“神”性儿说事，给外界一种“不是你的菜”的傲娇！
抛开自我散发的“我贵我骄傲”的气场，据了解，龙华金茂府在民间根本就意向不好！
笔者从事地产业数年之久，据深圳圈内资深投客表述：龙华金茂府，根本就是个坑？
来看看他们对金茂府的评价：
他们所谓的坑点主要集中在以下几点：
1、地段差。
对龙华区并不看好，一方面是基于对福田、南山区将至少横亘深圳之中心20年之久的地位深信不疑！
深圳以科创闻名遐迩，科创之高度与辨识度为深圳之最，科创之心不在别处，在南山与福田，根本就没有龙华什么事儿好吧~~~
在还没有新的产业取代深圳科创地位之前，福田、南山在深圳的中心地位是不会被深圳其它的任何区所取代！
龙华金茂府，号称宇宙中心？光明某某某也号称宇宙中心？宣传的时候能不能要点面子呀！毕竟也算有头有脸有名的大盘！
正如群内相关人士提到：
“金茂府所在的地段只是龙华的二流地段（一流是红山），放在深圳是四类地段，要卖一类地段的价格，这是得多脑残的**才会入坑啊”
2、“逃离龙华”。
主张这方面观点的，主要集中在三方面。人口、配套、及道路！
采访了解到居住在龙华区的人，都调侃称“逃离龙华”、“刚从龙华拖坑”、“不喜欢龙华”等。
相关人士就“逃离龙华”主要原因在于：龙华人多，学校少，配套少，甚至如壹城中心，房子多，路很窄！
就这，却号称“宇宙中心”？大家会有怎样的反响，也就不得而知了！
3、挑战限价政策，不能忍！
正如相关人士透露：龙华金茂府如果真能站上了12万均价，说明限价已经快名存实亡了，卖12万真能卖出去，估计深圳不少地方房产价格体系要重估！
这一点，我个人认为是很严重的！
限价的初衷是在“看不见的大手”（市场经济）之外，作为必要的补充手段，进行宏观调控。即所谓“看得见的大手”。两者相辅相成缺一不可。
如果某一案例不仅脱离了“看不见的大手”，还企图挑战“看得见的大手”，这将为市场带来何种影响，却很难想象。
综上，就金茂府此次入市，相关人士的反响却并非积极正向。
总之一句话，就是价格太猖狂了，对深圳楼市的影响意义太深远、太重大了，就此，为人所非议！
金茂府值不值，这几方面的事实，作为未来金茂府的业主的您，就当阅读个产品说明书吧！
1、参考周边均价，金茂府或多贵出79%！
金茂府：宣传称10-12万元/平。
周边楼盘：
星河传奇：73392元/平米
中央原著御珑苑：75064元/平米
福东龙华府：51274元/平米
中海锦城：82240元/平米
在龙华金茂府所在的上塘片区，在售二手房源供应较多，基本上是2010年后的次新盘，单价区间在5.6-7.3万/平之间。
纵观整个龙华区，顶着名校光环和区位优势的“神盘”金亨利二期也才10万不到，查询不少成交价大多数为8万多。
龙华金茂府想跨过10万大关，需要给市场一个说得过去的理由。
之前，据金茂府项目部透露，项目的定价将不会参考周边均价，会比周边价格高出20%左右，参考周边均价以6.7万/平来算，按照1.2倍计算，也才8.04万/平，但如今如若真以12万/平入市，那高出的就不是20%了，而是79%！
2、所谓名校，只是不确定
金茂府所属的学区，并非为名校学区组合。目前金茂府所属的学区组合为“上芬小学”+“龙华区实验学校”，非名校组合。
另外，项目东侧空地规划有九年一贯制学校，未来该学校是否会引进名校资源，不确定性较大。
▲学校用地目前已完成土地平整，踩盘当日未发现有任何的开工迹象。
即便引入，更可能参照共享大学区的套路。
3、大型商超匮乏，商业配不上它的“壕”
金茂府有自带社区商业配套——金萃天地，据透露是在住宅开盘前开业。但这显然不够业主们多样化的商业需求。
实踩时发现，与项目距离较近的，只是一些小型商场。比如有佳得乐购物广场，距离项目534米；淘宝金地商业广场228米等。
稍微大型的或许就只能指望中海锦城的ATMallL了，其余的就只有坐地铁出行，在好几公里之外才有更大的商业体了。
▲中海锦城约6万平商业—ATMALL
没有大型的高质商业综合体，光凭自喊口号的豪宅，能否让所在区域的价值更上一层楼呢？能否使人气与商业相互成就呢？这是上塘片区的难题！
4、于金茂府而言，地铁“上盖”不是优点！
我们知道，金茂府周围已经有鸿荣源尚峻、中海锦城、潜龙曼海宁等成熟小区，其实生活氛围是相当浓厚，人口聚集密度也是相当大！
项目除了主打科技住宅标签，还将“双地铁”纳入宣传亮点之一。
没错，项目距离四号线上塘站A出口只有146米，距离龙胜站D口600余米，以及距离正在建设中的6号线上塘北站约400米，2站可抵达深圳北站交通枢纽。
▲已开通4号线上塘站
▲在建6号线上芬站，计划2020年6月28日开通
不过，4号线早晚高峰期的拥挤程度，根本就让人怀疑人生好吧！当然我相信这一点不该是金茂府业主所考量的问题。
那么周围租客多，片区整体密度大！可能会让掏千万房款的业主们，内心打鼓！
项目定位高端住宅，产品设计也是大气十足，但是，上塘片区早期以刚需和改善型住房为主，人口密度、及建筑密度都偏高，短期内，上塘的刻板印象是很难改善。
那么定位于奢华豪宅的金茂府，是否能为市场所接受呢？
5、4.22容积率，让“壕”减分
4.22的容积率在深圳算高吗？肯定是不高的！
据深圳楼市情报统计，深圳普遍容积率在4.0-7.0之间，小于4.0的极少，毕竟人广地稀的深圳，一寸土地万寸金。
但这标准是之于与市场价格挂钩的普通住宅，如若不以市场价格为参照，那是不是产品标准也要随之更高呢？
金茂府，4.22的容积率，是豪宅标配吗？
来看金茂府的楼间距。
从建筑分布来看，楼栋在对称面尽可能拉开了楼间距，留出社区环C型的社区空间。南北楼栋楼间距约75-110米，算是比较不错的距离。
但是不足的是，左右楼间距比较小，最小的距离10米不到，加之，金茂府南侧的多座塔楼与中海锦城最近距离约20米，很显然会对个别户型的个别空间产生影响，例如，采光影响、噪音影响，私密性影响等等。
因为容积率高，8栋住宅，均为塔楼超高层，42-46。所幸的是金茂府均为超大户型，起步为120多以上户型，当然，价格也不菲呀！
以上5方面均为事实依据，至于12万/平的金茂府最终会以如何的去化率收场，我们可以再等等！
你有什么看法呢？留言区，我们可以共同探讨一下这个超级“神”盘，以及它对市场的影响。
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