楼评：前海时代，前海未来房价风向标！

前段时间，在深圳迎来40周年“大礼包”后，领导人来深第一站就是前海，前海再次吸引全深圳人的目光。

曾经一片荒地，如今高楼拔地而起，10年时间，前海留了太多想象空间给世人，如今领导人访深第一站又是前海，从一块“前海石”到一群高楼大厦，前海完整的样子是一个成熟的新CBD，很多人只是想到了前海的前半程，但不敢想象后半程，而后半程才刚开始呢……

抓住前半程的人，获得可观收益后有的选择了适时退场，有的继续坚定驻守，现在就看后半程有多少有胆量的人参与了。这种可以全民参与的，也就只有房产了。

就目前来说，前海能参与的项目少之又少，目前位于前海自贸区核心位置的住宅只有3个，前海时代、招商领玺、颐湾府，招商领玺和颐湾府还未交房，当下只有前海时代可以提供参与机会。

早在2014年，深圳楼市还未经历大涨，前海时代一期开盘，预售价为4万左右，许多人疑惑不解，一个周边全是荒地的新盘，凭什么卖这么贵，真是人傻钱多，但事实表明，当初200万上车的49平小户型，现在已经报价980万了，时间已经证明，有钱人从来不傻。

今年5月，网上疯传的“蟹姐姐”被某大V套路贷买房的事，其中涉及的房产就在前海时代。现在前海时代均价维持在17-19万左右，很多人还是看不懂，前海时代一无名校可傍，二无完善配套，凭什么卖这么贵？答案李嘉诚早就给出——地段！作为前海自贸区目前屈指可数的二手商品房小区，前海时代正逐渐迎来其高端时刻。

前海——日渐雏形的“曼哈顿”

依托香港、服务内地、面向世界、敢为天下先，前海集聚了深圳最优质的资源。短短10年，一座座高楼从前海这片滩涂拔地而起，桂湾金融中心现已初具“曼哈顿”雏形了，这些都是政府真金白银砸出来的。回顾领导人不久前在前海的讲话：“永葆闯的精神，创的劲头，干的作风，努力续写更多的春天的故事，努力创造让世界刮目相看的新的更大的奇迹。”前海，正在向这个奇迹靠近！

10年间，前海深港合作区注册企业增加值增长44.9倍，年均增速高达89.2%。截至今年上半年，前海累计有世界500强投资企业324家，内地上市公司投资企业934家，持牌金融机构243家。未来，前海将“装进”多少企业？这些企业将带来多少人？这些人将住在哪里？

目前的答案只有前海时代，或者以前海时代为代表为数不多的商品房小区。今天，我们就带大家走近前海时代，领略一下自贸区内有钱人和刚需群体都能买的住宅小区。

前海时代，生而不凡

前海时代地处怡海大道与梦海大道交界处，位于前海启动区中央——桂湾商务中心区的核心位置，周边写字楼林立，卓越壹号、华润前海中心、香江金融中心等都在附近，1号线、5号线、11号线穿插而过，交通出行十分便利。作为前海自贸区唯一在售的二手商品住宅，它是稀缺中的稀缺。

小区分一、二期开发，共19栋，容积率2.4，绿化率30%，车位充足，带花园次新大社区。一期由5栋高层组成，以刚需+部分改善户型为主，面积从49-132平不等；二期由14栋多层小洋房组成，主打豪宅大户型，面积从144-255平不等。小区门口就是幼儿园，带南山实验集团前海港湾学校学位。

01 一期：刚需、改善均能选

一期，又称国际都荟，2016年入伙，共5栋，其中1/2/3栋为3梯7户，4/5栋为2梯5户，均为23层小高层，户型面积从49-132平米不等，主打刚需上车户型，目前均价在17万左右。

1房

面积为49平，分布于1/2/3栋的07户型，户型方正、客厅出阳台，东向看深圳西站，目前可能有噪音困扰，厨房和卫生间采光较差，不过可以改成小两房使用，是该小区总价最低上车户型。去年11月份1套高楼层880万成交，目前1套放卖，报价在990万左右。

2房

2房有三种户型格局，其中一种为手枪户型，格局有点尬，另外两种户型格局还不错。

分布在1-3栋的08户型就是手枪户型，面积为79平2房，户型方正、客厅出阳台北向，整体格局一般，主卧朝东，会受西站噪音困扰。去年12月份1套低楼层1300万成交，目前3套放卖，价格在1470-1580万左右。

分布在1-5栋的03、05户型为对称户型，面积在86-87平左右，户型方正、客厅出阳台南向，整体格局还行，就是次卧采光较差，如果需要，还可以改成紧凑型3房用。去9年6月份1套南向中楼层1340万成交，目前7套放卖，报价在1475-1700万左右。

3房2卫

有两种户型格局，分西向和南向。

西向的分布在1-5栋的01户型，面积在128-132平左右，户型方正、客厅出阳台西向，有西晒困扰，主卧朝北，整体格局一般，不过1-3栋15楼以上可看海景。一去年10月份1套西向高楼层1850万成交，目前10套在卖，报价在1990-2600万左右。

南向的分布在4-5栋的05户型，面积在123平左右，户型方正、客厅正出阳台南向，主卧和其中一个次卧都朝南，厨房带生活阳台，朝向、格局比01户型好。目前1套放卖，报价在2300万左右。

一期虽然还有好多房子是毛坯状态，不过主打刚需户型，入住率相对二期来说要高，不少是租客在住（租客主要来源于怡海站附近的银行员工）；除1栋南向视野较好外，其他楼栋因为楼间距小，对视严重。

放盘量还可以，以毛坯居多，尽管户型和朝向上面向的都是预算有限的刚需，在卖报价都不便宜，毕竟前海自贸区就在眼前，看好自贸区潜力的或者未来有机会在这边就业的，可以优先前海时代一期，能买什么样的户型就看预算了，现在的报价虽然都贵，放在未来可能就说不定了。

02 二期：稀缺板楼户型

二期，又称前海CEO公馆，2018年入伙，由14栋11层高的小高层组成，户型包含140-255平3-5房大平层及少量复式，1梯1-2户。目前均价在18万左右。

3+1房2卫

3房主要为挑空复式户型，分布在10、13栋以及18栋B单元，均可改成4房，有两种户型格局。

分布在10/13栋的复式，除1楼为平层外，其他全是164平的挑空复式，户型方正、横厅格局西向，客厅带明窗，餐厅和楼上次卧出阳台，客厅挑高处可改成房间做4房，格局不是特别大气。目前2套放卖，报价在2530-2660万左右。

分布在18栋B单元的复式，面积在175平左右，户型方正、横厅出阳台南向，也可以改4房，其他大同小异，优势就是阳台位置和朝向。近期无成交，也无报价。

4房

4房户型大同小异，我们按是否带保姆间来分析。

不带保姆间的分布在7-20栋（除10、11、13、16栋外）中间单位的户型，格局基本类似，面积在140-180平左右，均户型方正、客餐厅出阳台（个别卧室也带阳台），南北通透，两个套间设计，所有空间面积分布合理，住家非常舒适。140平左右的户型目前3套在卖，报价2630-2800万左右。

还有种210-215平的4房也不带保姆间，分布在7、8、9、12栋的中间单位，和上面4房户型格局类似，上200平了却没有保姆房，可能是该户型的最大遗憾了。

（144平左右不带保姆间）

带保姆间的分布在11栋A01、16栋的B02户型，面积在180-185平左右，在上面4房户型的基础上多了一个保姆间，户型更加大气，适合有请保姆需求的买家。目前1套放卖，报价在3300万左右。

5房

分布在11栋B01、16栋A01户型，1梯1户，面积在250-255平左右，户型方正、客餐厅出阳台，南北通透，两个套间设计，有3个卧室带阳台，另带保姆间，真正的CEO户型，绝对满足大户型买家的需求。目前1套放卖，报价在4200万左右。

二期是南山少有的低密度纯板楼社区，绿化率高，外立面经久耐看，极具豪宅气息，地段优越、户型无明显瑕疵，中等平面到200平以上的大平面户型均有，是否想要保姆间也可根据需要来选择，对大户型买家来说是一个非常不错的选择。

目前入住率非常低，不少还是毛坯状态，一手买来的业主投资的居多，这一带此前配套也没有起来，住家稍有不方便。随着自贸区的成型、周边写字楼投入使用，人群不断涌入，各类商业配套起来后，CEO公馆绝对是自贸区内极度稀缺的优质住家社区，会成为不少企业大佬和高管的首选置业标的。

结语

当初前海时代开盘时，不少人都不看好，面对惊人喝茶费，更是看不懂，不明白为什么有钱人愿意花这么大代价去买一个啥啥都还没有的地方。这就是普通人和投资客的区别，一个只关注当下，一个赌的是未来。

面对前海版“曼哈顿”已然成型，宝中摩天轮屹立在前海湾，前海海边公园和改造即将进入尾声的桂湾河两岸，前海自贸区的价值因为一些有形的东西开始吸引全深圳人的目光。

在自贸区内，规划的住宅十分有限，在中心地段更是稀缺，目前仅有前海时代一个住宅区。而前海时代的价值除了地段上的优势，自身品质也对得起近几年的涨幅，刚需上车户型、复式（虽然户型格局、朝向一般）、豪宅板楼户型都有，选择面广（豪宅纯粹性不够）；有点不足的就是居然没做泳池，社区娱乐设施也不足，不知道开发商是怎么想的。或许是考虑到未来附近这些配套都会有，所以牺牲配套提高社区绿化率，更多的满足业主的住家舒适度需求。

越是稀缺的在未来会越昂贵。我们不否认前海时代目前在卖报价在当下是虚高了，细看深圳房价变化史，所有的贵都是对当时而言，市场会回调反而是买入机会。2016年的时候原国金证券首席经济学家金岩石曾断言：根据深圳前海规划，均价15万/平，天价50万/平！15万均价的话，现在已经超过了，天价的话，我们拭目以待吧。

当然，所有的买入行为必须是量力而行，像“蟹姐姐”这种用尽杠杆的极端操作模式，的确很容易因为市场回调成为压垮其的最后一根稻草。市场无情，你想获得多大的回报就要承受多大的风险，天下没有只赚不赔的买卖。

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