伴随“十四五”重磅规划远景目标建议发布，2020年深圳楼市终于走完梦幻之旅。

这一年，楼市爆发，大件事无数，跌宕起伏，乱象丛生，恍然经历了一场厉妖之梦。疫情所迫，放宽预售条件，供应井喷；7·15调控限购收紧、暂停商务公寓审批、“代持”遭曝光严查等等，行政手段出台频率，堪比过去几年总和。

但是，一切都难阻打新潮涌，炒房投机情绪渐趋巅峰，迎来新华时评棒喝。

不过，妖孽横行难掩楼市在盛世绽放。据最新数据统计，深圳新房市场全年共成交45384套住宅，同比增加19.8%，为2016年以来近5年新高。

二手房市场则由热转冷，以7·15为界，出现非常明显的分水岭。上半年，成交活跃，购买力强劲，其中七月成交13407套，当年月度峰值；下半年，成交量持续萎缩。全年成交95273套住宅，同比增加23.5%。

对深圳交出的这份亮眼的年度答卷，谁在弹冠相庆，谁又捶足顿胸？

笔者（公众号：深晚一兵时评，结合全年楼市走向以及政策节点，做这份楼市大件事年终盘点，并对2021年深圳楼市方向做出预判！

2021牛转乾坤

疫情助攻，启幕楼市大戏！

2020年深圳楼市大戏是由疫情启动的！4月份，预售放宽，加大土地供应，限价差的直接利益吸引，这三个方面直接奠定了住宅供应大潮、活跃的市场氛围、以及不断被推高的置业热情。新房市场供需活跃，全年共成交45384套新房住宅，为自2016年以来的新高。

• 放宽预售条件，供应大幅提升

2020年2月到4月，受新冠疫情影响，不少和疫情相关的政策发布，包括个人房贷、房租可以延缓或减免等。而其中对全年楼市影响最大的，莫过于针对房企放宽了预售条件，直接导致今年新房住宅供应量大幅提升。

• 住宅用地供应创新高！

另外，下半年持续加大居住用地供应，今年深圳共挂牌出让34宗住宅用地（含深汕），是近几年来出让住宅类用地最多的一年。其中人才安居房18宗、商品房16宗，最终成功出让31宗，流拍3宗（光明1宗、深汕2宗）。

• 全年36个新盘日光！

再加上严格的限价举措，巨大剪刀差价造成打新热潮不断，日光盘成为媒体舆论报道主流，2020年总共约有36个日光盘。其中31次日光记录由住宅产品创下，基本集中分布在光明、宝安、南山与坪山。

从疫情刚得到些微稳定的3月，深圳就接连出现了5个日光盘。其中，招商太子湾湾玺、万科星城均为公寓，6月份的金融街华发融御华府仿如一颗深水炸弹，彻底将市场打新热情点燃。

下半年更是从华强城开始，拉开新房住宅的抢房暴击模式，8、9月份每个月5个日光盘，,11、12月份，每个月更是高达8个日光盘数量。实乃罕见！

打新、日光、万人摇等，无疑成为2020年度高度概括新房市场情况的关键词。

热度过高，引发行政“熔断”！

2020年贯穿全年的楼市大事件中，位于光明、南山、宝安等的十几个住宅新盘对市场产生深远影响，有些甚至引发相关部门的政策，极具代表性。

笔者选取部分稍作记录分析。

• “喝茶费”等乱象终得严查

同样是从3月开始，宝安的新锦安海纳公馆、榕江云玺锦庭、润恒都市茗荟等多个楼盘，因为涉嫌喝茶费全部被暂停了房源网签权限。宝安住建局发布打击“喝茶费”、“更名费”等价外费用的违法行动。

自此以后，似乎暗涌多年的喝茶费乱象终于得到抑制。全深范围内，稍有一些风吹草动，开发商们便纷纷在第一时间发公告自证，表示“严厉杜绝此类事件发生”。

• 公证摇号、积分摇号成为主流

5月，针对网友反映的万丰海岸城项目、华强城市花园等个别地产项目存在捂盘惜售、房源内定等情况，宝安区住建局责成区内所有住宅项目采取委托公证公开认筹抽签选房的形式予以销售。

8月16日开盘的华强城项目更是成为新政后首个积分摇号项目，被称为给无房刚需的“福利”。此后，无房客户优先、个税社保年限长的优势终于在绝大多数热门项目中贯彻执行。

• 关于中签率的心照不宣

6月22日，光明金融街华发·融御华府推出394套房源，引来8997名购房者参与认筹，4.3%的中签率低到让人怀疑人生。万人摇引爆市场与舆论！

也是从华强城项目开始，从5178名入围者中突围而出600名准业主，最高10倍率的客房比成为心照不宣的规则。万人摇被人为消灭，新盘中签率再也没有低于10%。

即便是11月引发全国关注的华润城润玺一期（润四），1171套共吸引9687批客户认筹，中签率也维持在了12%，相关部门的良苦用心可见一斑。

• 代持曝光，新华时评狠批

号称中签一套可赚取约500万元“差价”的润玺，在选房结束后不久就传出代持风波。在“房住不炒”的政策背景下，润玺“打新热”背后可能是一场“资本游戏”，而“代持”购房严重违背了抽签买房的初衷。

11月28日，新华社发表“新华时评”，对楼市的“打新热”、“众筹打新”、“借票代持”进行了严辞批评。

对此，深圳市住建局局长表示严查，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。而后续通过业内了解到的信息是，成功“打新”的准业主，办理贷款时被要求提供350万元认筹金来源，部分“中签”人受阻于按揭环节。

• 官方认筹app亮相 万樾府尝鲜

十一月，深圳官方购房认筹系统来了！坪山万樾府首盘试点。项目诚意登记采取线上登记，线下审核资料的方式。而线上登记则使用i深圳app，即深圳官方认筹系统。

作为首个使用官方认筹系统的项目，万樾府也实现了两次日光的辉煌记录，开启年末东部楼市的翘尾行情。

二手房市场，极戏剧化转折！

2020年的楼市，在相关部门的宏观政策调整下，二手房市场明显走出分化行情，完全区别于新房市场的一路持续火热。

• 上半年下架挂牌价虚高炒作房源

从4月份开始，南山区住建局首先发布关于严禁恶意炒作哄抬房价、维护市场平稳的通知。5月深圳市住建局联同深圳市房地产经纪协会和宝安区住建局，对网传挂牌价过高的个别二手房项目进行检查，责令涉事中介机构将挂牌价格明显高于近期真实成交均价的房源全部下架。此后福田区、光明区住建局也先后下架炒作、虚高房源。

当时以华润城为典型代表，南山宝安一批20万+以上的高价房源纷纷被下架，光明的玖龙台、传麒山、光明大第、新地中央等四个重点楼盘外网展示单价不得高于6.3万。

房地产经纪协会也开展对热点片区和高价房源的监控，通过各个平台的挂盘价与成交价、成交量对比分析，定期公布异动房源名单。

• 715新政出台，分水岭效应明显

在5/6/7月连续三个月的二手房成交量（完成过户）均超过8000套的成交温度计指标后，7·15楼市调控新政的出台，成为二手房市场的分水岭，此后成交量连续三个月下滑后，又在年尾略有翘尾回升。

纵然出台了7·15如此严厉政策，深圳全年合计成交95273套二手住宅，同比依然增加23.5%；成交面积8192935平方米，同比增加28.6%，几乎与2016年匹敌。

降准抗疫，严防经营贷消费贷！

2020年，年初为了扶持企业经营央行多次降准，元旦央行降准0.5%，之后两次都是在疫情后，3月中和4月初，央行两次决定降准。上半年深圳房价的抬头，个别投机者将用于企业经营的低利率的经营贷违规用在买房上，造成极为恶劣影响。

在第三次降准后不久，就开始严查经营贷，违规将被提前收回，而且当时二手房房贷申请也非常严格，资金来路这些都会被查到。

预测：牛转乾坤，严防炒房回流！

对于2021年楼市走向，可参照2020年12月30日、12月31日四则重磅文件消息进行判断。个人感觉“稳房价”压力极大！

• 12月30日，《深圳经济特区城市更新条例》正式通过人大表决，自2021年3月1日起正式实施。

• 12月31日，深圳“十四五”规划和二〇三五年远景目标建议稿全文公布。

• 12月31日，深圳市规划和自然资源局公布深圳市存量住宅用地信息，共计442个，总面积970.78公顷，未动工土地面积348.11公顷，已动工土地面积622.87公顷，其中已动工未销售土地面积为307.74公顷。

• 12月31日，央行发布银发〔2020〕322号文件，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

前两份文件和一则用地信息意味着商品住宅供应洪峰来了。这对“无房族”无疑是好消息，供应洪峰的到来对遏制炒房资金入市有一定震慑作用。

不过，第二份文件更昭示，深圳城市价值还将快速上升，房价作为城市综合实力的重要衡量指标，铁定不会坐怀不乱。这里虽然告知大家，不要急，房子有的是，都在路上了，但深藏着很重的赶“无房族”上车的味道。此时不买，未来价更高，“永远涨”的逻辑就是这么简单粗暴。

同时，我们更应该看到来自央行的文件中透露的信息。这是一项着眼于“防”的政策，综合对比货币供应M2、M1等指标，却也向市场传达了个人住房贷款条件仍然宽松的信息，仍然有大量额度需要针对个人住房投放，银行正在坐实“最大房东”之名，成为买房置业的强力保障！

所以，供应加大、按揭宽松、房价上涨压力增大，2021年深圳楼市仍然会变幻莫测，妖孽还会继续成群出没。

因为，推动房价上涨的基本面、资金面没有改变，市民家庭配置资产的需求仍然强烈，靠行政之手强压难有持续性。政府和市场所要做的，就是严防炒房资金入市，而且，一兵强烈建议推出查处公示制度，继续保持对炒房客的高压和震慑，坚持“房住不炒”定位运行在正途上。

如此方安！