最高倒挂400万/套？南山四大新盘或于近期入市

文 | 韩素云

在近期新世界松风明月入市后，深圳楼市就暂无热门“打新盘”的新动态，于是关于“网红盘”的传言再次开始“蠢蠢欲动”。

有市场传闻称，前海的龙光和天健两盘，以及沙井海岸城和深铁懿府将一起入市，都在“i深圳APP”上认筹，但购房者只能认筹其中一个盘；此外，上述四个新盘加上中泰·印邸，将在1月15日获批预售证。

传言的真伪还有待市场以及时间验证。但这几个新盘的配套、性价比和倒挂空间到底如何，则需要购房者重点关注。尤其是南山的四个新盘，毕竟沙井海岸城无论多热门，都属于刚需盘，而其余四个则是改善或豪宅，彼此间替代性更强。

谁可能成为深圳楼市下一个“网红盘”？界面楼谈通过四盘的对比分析，一探究竟。

一、龙光前海天境花园

位置：前海前湾片区（5号线前湾公园站旁）

均价：10.71万元/平方米（毛坯）

户型：108-145平方米3-4房

套数：1013套

片区价格：12万元/平方米

龙光前海天境花园可以说是从宗地挂牌开始，就已带有“网红”属性，一举一动都受到广大购房者注视。

2020年5月，宗地被龙光以115.9亿元拿下后，成为近三年深圳最贵宅地；拿地第二天，网友爆料项目已进场动工；8月，项目确定名称为“前海天境花园”；11月到现在，项目平面图和户型图也相继曝光。

 

前海天境花园位于5号线前湾公园站旁，妥妥的地铁口物业。

项目占地3.17万平方米，总建筑面积18.36万平方米，住宅约16.5万平方米（含4.1万平方米只租不售人才房），车位1850个。

目前，项目周边仍是一片大工地，不少道路、绿化等基础设施也是在去年才开始修建。

一方面，前海自贸区是深圳非常看重的发展片区，前景看好；另一方面，项目是海景房，待片区规划的博物馆、医院、学校等配套建设完成后，居住环境将非常不错。

教育方面，除了自带18班幼儿园，项目2公里内有南山实验教育集团荔林小学、南海中学、深圳大学师范学院附属中学以及深大师范学院附国际高中，附近还有国际学校前海哈罗学校。具体归属哪个学区仍待定。

而商业方面则较为欠缺，周边无大型集中商业，项目自带1万平方米的商业可做补充。

而大家最关心的倒挂空间方面，贝壳找房数据显示，前海目前二手房均价12万元/平方米。而被称为“前海自贸区唯一住宅”的前海时代CEO公馆，最新成交单价14.6万元/平方米。

从这一价格来看，算上毛坯的差值，项目倒挂空间仍超过了3万元/平方米。换而言之，最小单元108平方米的户型，整体倒挂空间约300万元。

但这仅仅是理论上的说法，前海天境花园与前海时代之间相隔较远，而前海天境花园所在片区基本仍是一片工地，未来价值几何，仍要看片区建设进度。

二、天健悦桂府

位置：前海桂湾片区三开发单元04街坊

均价：9.9万元/平方米（毛坯）

户型：116-118平方米3房、162平方米4房

套数：未知

片区价格：12万元/平方米

同在前海的住宅项目天健悦桂府，热度似乎不及龙光项目。这很可能是因为项目宗地出让至今，进度过于缓慢。

这宗地在2019年12月被天健以38.9亿元的价格拿下，到2020年11月界面楼谈实地探访时，仍在打地基。

直到前几天，项目才被曝命名为“天健悦桂府”，另有媒体报道项目楼体已出地面。

如今，项目还创建了项目微信公众号，名称正是“天健悦桂府”，但仍然没有透露咨询电话和户型图等关键信息。

网上流传的户型为116-118平方米3房、162平方米4房，并称售价为10.3万元/平方米（带装修），而宗地出让时规定销售均价不高于9.9万元/平方米。

项目位于前海未来的“金融核心商务区”桂湾片区，在1、5、11号线相交的前湾站周边，距离地铁站约12分钟步程。

项目占地9412.25平方米，总建面达6.72万平方米，其中住宅建面约6万平方米，还需配建6000平方米的人才房。

从这方面来看，天健悦桂府的规模不如前海天境花园的大。

而据天健悦桂府的公众号介绍，项目拥有2栋150米的高层和一所9班幼儿园。

配套方面，项目1公里内有前湾小学、北大附中南山分校、宝安实验学校、南方医科大学深圳医院和前海花卉公园。

但项目的商业配套较为缺乏，集中商业需要到1.4公里外的前海万象，或2公里左右的壹方城。

目前，项目周边基础设施已建设完毕，但周边仍有多个项目在施工，多条大道封闭施工，除了建筑工人，鲜少看到其他人，居住氛围一般。

倒挂空间方面，项目周边几乎无其他小区，同属前海自贸区的前海时代CEO公馆，则在直线2公里左右。

由于项目定价更低，理论上来说，打新空间会比前海天境花园更大，或近4万元/平方米，最小单位的倒挂空间就已在400万元上下。并且，相对前海天境花园，项目的周边配套也相交更成熟。

而项目劣势则是规模小，小区内公共空间更窄，且距离地铁更远，无前海天境花园的海景景观。

三、深铁懿府

位置：安托山片区深安路南侧（7号线深云站附近）

均价：未知

户型：95-230平方米的3-5房

套数：1702套（暂推768套）

片区价格：12.7万元/平方米

深铁懿府位于安托山片区，背靠安托山，在7号线深云站8分钟步程内。

项目在1月11日发布了一份严正声明，表示未委托其他机构代为销售，也未启动中介，更没有喝茶费、房源可“返点”等违规情况，并表示将杜绝经营贷、企业贷等非正规资金入场。

同时，项目也公布了销售团队，以杜绝诈骗分子有机可乘。

从这一点来看，项目热度确实非凡。

早在2020年9月，外界就盛传项目要入市，而界面楼谈实探发现，项目仍在打地基；到11月时，项目已出地面数层。

深铁懿府占地21.9万平方米，总建面75万平方米，算得上是大型社区。

根据规划，项目将带来37.8万平方米的住宅、2.76万平方米的公寓，另有6.34万平方米的办公和2.29万平方米的商业，总户数2790户。

其中，住宅房源共计1702套，本次将推95-230平方米的3-5房户型产品，套数为768套。

以下为户型图：

事实上，项目周边目前的居住氛围较为一般，附近只有深云村一个小区，略显荒凉。但项目体量大，自带办公、商业等业态，未来也将对周边进行补充。

同时，项目也将自带两所幼儿园和一所九年制学校，加上属于中科院深圳先进科技研究院学校学区，教育配套不成问题。

此外，除了7号线深云站，项目北面有北环大道、龙珠大道，西面有南坪快速路，西南侧有京港澳高速，自驾条件优越。

倒挂空间方面，在贝壳找房平台上，项目被划入了华侨城片区，均价11.2万元/平方米；一山之隔的福田安托山片区，均价能达到15万元/平方米。

而项目旁只有一个深云村，最新成交价在11.4万元/平方米左右。不过，深云村是由经济适用房转为普通住宅的，可能价格会相对较低。

而深铁懿府自带商业、学校，定位更为高端，市场价值会更高。目前，外界有消息称售价将达到11.3万元/平方米。

四、中泰·印邸

位置：东滨路与南山大道交汇处（9号线荔林站附近）

均价：未知

户型：61-89平方米的1-3房

套数：238套

片区价格：9.7万元/平方米

相比起前三个盘，中泰·印邸的热度要低得多，但这并不意味着项目的位置不好。

项目位于南山中心区，在南山大道旁，华联城市中心对面，距离9号线荔林站约500米。此前2020年9月，界面楼谈实探时发现，项目已接近封顶。

中泰·印邸占地4600平方米，总建面3.7万平方米，分为两个地块，北部为高层住宅，南部为商业用地。

早在2020年9月，项目就相继开放了展示中心和样板间，推出61-89平方米的1-3房，共计238套。

项目主打小面积户型的特点，在南山较为难得，但户型设计不够方正的问题，也让部分购房者有所犹豫。

不知是否为了弥补户型的不足，项目在装修设计上较为用心，连排水系统、外墙用料都考虑在内。

项目位于南山中心区，靠近东滨路，往前海或后海都较为便利。

由于片区发展较早，周边建设较为完备。1公里内有来福士广场、荔林公园，1.5公里内也有南山书城、茂业时代广场等配套。

教育方面，目前项目配套的是南海小学、学府中学，对面的华联城市中心未来还会配建48班九年一贯制学校、9班幼儿园。

不过，也正是由于发展较早，周边稍显老旧，目前有多个旧改项目待拆，未来中泰·印邸可能会面临噪音和扬尘等问题。

此外，项目自身体量非常小，只有面积狭小的空中花园，车位比也只有1:0.85，未来很可能会车位不足。而项目没有自带幼儿园，未来上学也可能会是个问题。

价格方面，去年销售的说法是“老板希望卖12万+”，而后续流出的信息是“11万左右，带装修”。

据贝壳找房数据显示，片区目前均价9.7万元/平方米，但由于大部分楼龄都较老，难以直接对比。

周边楼龄较新的为2015年建成的中熙君南山，最新成交价为13.1万元/平方米。若项目价格在11万元/平方米左右，预计倒挂在2万元/平方米上下。

综合来看，四个项目中，前海的两个项目无疑会更受市场欢迎。

前海天境花园自身条件更好，而天健悦桂府则是周边配套更完善，且售价更低，两盘的打新空间都更大；深铁懿府自身配套也比较好，但价格可能相对较高；中泰·印邸自身短板多，但户型小，上车门槛低。

至于哪个项目更值得入手，仍要视自身需求而定。

 

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