2020难上加难，但是深圳一路逆风翻盘，最终交出了楼市大年的靓丽答卷。
过去的一年，深圳总共成交了45384套新房住宅，创5年内新高！95237套二手房住宅，供需两旺！
展望未来，无论是尝到了深圳楼市甜头的朋友，还是暂时未能上车的朋友，都会关心的问题是：
深圳，哪里将会崛起？哪里可能衰落？哪里还有适合自己的投资机会？
概帮主认为，普通人想要看清楼市错综复杂的发展脉络，有一个实用性非常强的办法
看地铁规划！
它是城市的骨架，也是楼市的指南。
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12月29日上午，深圳市轨道交通四期调整工程第二批路线（6号线支线二期、7号线二期、12号线二期、13号线二期南延、16号线二期）举行开工仪式。至此，深圳市轨道交通四期调整线路（除8号线三期）全部开工，建设期为2020年-2025年。
未来5年深圳楼市的寻宝路线，就标注在上图中！为什么？第一，地铁能反映最真实的官方态度。四期调整工程9条线路，总长约75.93公里，总投资约914.48亿元，平均一公里造价约12亿元，还有后期的维护成本，说是用黄金铺就的也不为过！政府如此巨额的投入，只会花在最重要的地方，最有价值的地方，也是官方最为迫切的任务上。
第二，地铁代表了实际人流量的聚集。
毫无疑问，地铁通到哪里，人和资源就会去到哪里。
人口的流入，会带来产业聚集、商业兴盛、经济发展和各项配套完善也会加快，对片区楼市来说，无一不是有利的信号。
第三，地铁是城市发展的标尺。
地铁是城市的骨架，因为它事实上代表了城市了边界范围，勾画了城市生活圈和经济活动半径。
“跟着地铁去买房”，本质上就是跟着城市发展方向去买房。
第四，地铁是最靠谱的衡量指标。
地铁线路确定后，很少会有变动，尤其是在线路开始施工后，后续节点几乎板上钉钉，一切都会按部就班推进。
相较于规划可能停滞、产业发展无法控制，地铁，是楼市唯一的“铁律”！
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在四期调整工程（第二批）5条线路确定之前，2017年发改委批复了《深圳市城市轨道交通第四期建设规划（2017年～2022年）方案》。站在今天的角度看，当时地铁规划已经兑现了一波楼市价值。
在早先的方案里，深圳地铁明确建设6号线支线、12号线、13号线、14号线、16号线5个项目。6号线别称“光明线”，2020年8月18日全线开通运营。进入地铁时代的光明，是去年深圳楼市的当红炸子鸡！
未来，6号线支线或将与东莞R1线直连对接东莞黄江。
12号线连接蛇口、南山中心区、宝安中心、沙井、会展新城、松岗地区。
而在2020年，我们也见证了宝中20万＋／㎡的魔幻，沙井华强城、海岸城万众瞩目的热度，还有松岗新盘的秒光！
13号线是第二条“光明线”，它串联了南山深圳湾总部基地、科技园、西丽高铁枢纽、留仙洞总部基地、光明科学城，往北与东莞R5连接直通松山湖！
在这条大湾区最重要的科技走廊上，无一不是重点地区！
14号线是一条快线，把布吉、大运、坪山中心带进了福田中心；16号线是龙岗的内环线可以拉动整个龙岗的区域价值。
2020年，龙岗几乎蝉联了深圳楼市的每月销冠！
还有上图蓝色的“在建线路”，4号线延长线经观澜，10号线经梅林关、坂田，8号线进盐田，统统都在2020年的楼市兑现了一波价值！不夸张地说，看懂地铁规划，可以最大限度地确定深圳未来的价值高地，把买房风险降至最低！
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如果把两份地铁规划对比来看，可以发现3个重要信号：
2017年批复，2018年动工，预计2022年全部通车
2019年批复，2020年动工，预计2025年全部通车信号一：西部在“闭环”。光明科学城、宝安会展新城、南山后海-蛇口内部“环线”逐步完善，同时，它们之间的“大环线”也正形成。未来，西部会是更加成熟的价值高地。信号二：东部在“延展”。3号线北延、16号线南延、8号线一路向东，让东部地区进入深圳地铁高效通勤网络，让过去人们眼中的偏远地区，正式回归深圳主城区。未来，将会有更多人住到东部去！信号三：深圳东西部结构性差异进一步分化。未来5年，东西部楼市的购买力和购买逻辑将截然不同，但是各有各的精彩。以上3个信号对应在楼市上，有3类选择：
如果资金实力足够，毫不犹豫买入前海、后海、宝中和福田中心。深圳地铁铺设最密集的区域，是政府投入最多的地方，后续发展力度不言而喻。
第二，优先考虑西部沙井、松岗、光明。如果想要长线投资布局深圳，它们占据了下一个40年的城市风口。
第三，东部龙岗、坪山、滨海盐田的价值也不容忽视，补涨信号十分强烈。投资东部的逻辑很简单：学位决定上限，地铁划分下限。
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最后，概帮主统计了从深圳正在建设的17条地铁线，总结出了7大必须关注的升值高地。而且，这些地方的爆发潜力，未来5年内必然有所兑现。
1、深圳湾、前海
值得关注的新盘有：新世界临海揽山、恒裕深圳湾
13号线二期南延工程（2020-2025），由深圳湾口岸站引出，终至东角头站，建成后将串联蛇口、后海、西丽、石岩、光明、公明等片区，成为深圳南北向骨干线兼顾市域快线。
2、福田、罗湖
值得关注的新盘有：海德园、深圳中心·天元、天健天骄北庐、加福华尔登府邸5号线西延线（2019-2025）11号线二期（2020-2024）
3、西丽
值得关注的新盘有：深铁阅山境、汉园茗院、汇城茗院、玖裕茗院
13号线（2018-2022）
7号线二期工程（2020-2024）位于南山区，起于既有西丽湖站由东至西进入大学城片区，建成后将增强南山内部联系，串联深港合作区与西丽湖国际科教城，支持综合性国家科学中心的建设，补充了原特区内的轨道网络覆盖。
4、光明
值得关注的新盘有：深业信宏城、宏发万悦山（近期可能入市）、松茂御城、万科光年四季、中海寰宇时代、金地峰境瑞府二期和勤诚达正大城（近期可能入市）
6号线支线（2018-2022），连通东莞黄江。
6号线支线二期工程（2020-2024）途径光明中心区、凤凰城片区终至光明城站，建成后将与13号线、18号线、莞深城际、广深港高铁、赣深高铁换乘，南连香港、北接东莞，进一步深化深莞一体化发展。
13号线二期北延（2020-2025），与东莞R5线换乘直通松山湖。
5、沙井、松岗
值得关注的新盘有：万丰海岸城、新世界松风明月
12号线（2018-2022），连接蛇口、南山中心区、宝安中心、会展新城，支撑了整个西部发展轴。
12号线二期工程（2020-2025），是会展片区、沙井、松岗片区、光明新区的轨道交通骨干线。
20号线一期（2020-2021）是深圳国际会展中心的市政配套项目，未来预计会延伸至香蜜湖西与14号线西延线换乘，终点至皇岗口岸站和7号线换乘，预留了未来连接东莞的条件。
6、龙岗、坪山
值得关注的新盘有：世贸深港国际中心，宝德云谷，花样年·旭辉·好时光、兆邦基碧湖春天
3号线四期（2020-2025）
14号线（2018-2022）是让龙岗、坪山直达福田中心的一条快线，时速可达120公里／小时。
截至2021年1月7日，14号线全线已完成23台次盾构接收，8座车站封顶，全线已完成围护结构100％；土方开挖已完成99％；主体结构已完成91％。
16号线（2018-2023）起于大运站，途经大运新城、龙岗中心城，经龙岗老中心后沿深汕公路往南至坪山站，经坪山中心区后沿东纵路、金田路，止于田心站。
16号线二期工程（2020-2025）位于龙岗区内，强化了龙岗中心城与坪山片区联系、实现东部中心内聚外联，线路建成后将打通坪山片区对外通道、满足沿线居民迫切出行需求。
7、盐田、溪涌
值得关注的新盘有：山海四季城华府、保利青谷
8号线一期（2020年10月28日开通运营），二期（建设中，2024年通车），三期（已获批复，建设工期约5年），将会重塑盐田滨海物业的价值，让盐田重回深圳主城区。
未来，深圳楼市会有结构性分化，遍地是黄金的时代已然过去。但是，对于想要扎根深圳的奋斗者们来说，深圳依然有无限机遇，越是准备充分，越能抢占先机，最终有所收获。在新的一年，祝大家心想事成，都能买到心仪的房子！
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