开年成交遇冷!我们在深圳楼市发现了这些机会!

搅动2020楼市风云的深圳，在2021一开年就不平静。

它在新年第一周迎来了二手房环比成交下降28％，同比跌幅达31％的成绩单。

根据数据，深圳二手房市场因为受到新房挤压，市场规模长期下行。

不少在去年刚刚上车深圳的业主开始慌了。

这是不是意味着深圳的楼市要变天，房价见顶开始大跌了呢？

而因为种种原因还没能上车深圳的购房者，摩拳擦掌，时刻盯着深圳楼市的动态。

他们心中也有疑问。

这个时候是不是入手深圳的好机会？又有哪些地区值得入手的呢？

首先，我们先来回答第一个问题，房价是不是要见顶下跌了。

.01二手楼市热区见顶！

回忆2020年，我还历历在目。深圳住建远赴长沙学调控，“715新政”最严政策出台，新华社痛批润玺打新……

深圳去年上演了一台台大戏，共同指向一个目标——“房价太高！该收一收了！”虽然都受到了各项调控的影响，但由于一二手倒挂的出现，更多购房者流向了一手市场，二手市场备受冷落。

在今年的第1周，深圳新房一共成交1457套，环比上涨61.5％，这为2021年的新房市场开了一个好头。另一边，是二手成交环比下跌28％，二手市场不容乐观。从市场的反应中可以看出购房者不愿再纵容深圳房价肆意上涨，也在抵制部分二手房业主哄抬房价的行为。

部分高价二手房挂牌之后，就真的是它涨任它涨，轻风拂山岗，购房者不再为高价二手房买单了。二手成交跌幅这么大，房价情况又如何呢？在深圳10区中，5区的二手房房价环比在下跌，5区的二手房房价环比上涨。其中跌幅最大的是福田区，达到了10.2％。房价上涨最多的是大鹏新区，涨幅达到16.2％。

总的来看，过去比较热门的区域，如南山、福田、罗湖、宝安等，房价都在下跌；而一些相对偏远、冷门的区域如坪山、大鹏新区普遍房价在上涨。

我们可以发现，房价下跌的区域都是均价较高的地区，这说明那些房价较高区域的增长动力已经不足了。由此，我们可以发现深圳板块轮动的节奏。深圳上涨的板块逐渐从中心区轮动到外围区域，未来更有可能向临深城市轮动。

.02一二手存量的对抗

从第一部分我们看到，深圳的热门地区不但成交下跌，房价也在跌。价值决定价格，供需影响价格。

2021年深圳的供需情况将是什么样的呢？

从一手市场来看，根据深圳市规划和自然资源局的数据，截至2020年12月31日，深圳有存量住宅用地项目442个，存量用地总面积971公顷。其中未动工土地面积348.11公顷，已动工土地面积622.87公顷（含未销售土地面积307.74公顷）。存量住宅用地主要供应在龙岗、龙华、光明这几个区域，而福田和罗湖通过城市更新的二次开发也有不少供应。再来看看二手市场的供应。

根据数据，深圳目前共有35369套二手房房源在供应中，其中龙岗、南山、福田的供应最多。龙岗有1万套房源，南山有5000套，而福田有5036套房源。可见，二手内部竞争也很激烈，去化压力很大。

从上面的存量来看，未来一二手住宅会在龙岗、福田两个区域重点过招。一手因为价格优势，预计去化会比二手好很多。2021年，这两个区域二手市场成交量和价格预计都不会有高涨幅。

.03建议

面对2021深圳大跌的二手成交量，我们的机遇在哪里？能不能抄底入手？我们认为三个区域值得关注，那就是龙岗、大鹏新区和罗湖。

可以看出，2020年深圳二手房价较低的地区主要在龙岗，大鹏新区，罗湖。从第二部分的分析我们已经看出，龙岗的供应量巨大。而它的二手均价在3-5万元／㎡，一手价格在4-6万元／㎡。所以，结合供应和成交情况，我们认为龙岗大涨可能性不大，不建议入手。

而大鹏新区，给人的整体感受是非常宜居但由于是新区，产业还不完善，基础设施也不完备，人气不足。它的一手房价格在2、3字头，会比二手房更划算。这个区域一手可以入手，二手不建议。它的供应量小且是房价环比上涨的区域之一，以一手价格购入，未来增长前景较好。而罗湖的价格就比较高了，新房在7-9万元／㎡，而二手还有不少4、5字头的。罗湖片区基本面很好，但可能由于供应量大导致二手房价格下跌，购房者可以趁机入手，未来是有增长空间的。