2020深圳楼市，凡尔赛文学集大成者

疫情、715新政、打新、代持、“日光盘”、土拍盛宴、扩权不扩容、“深圳业主”、年底翘尾，这几个看似单薄的关键词描绘出了2020年深圳房地产市场的众生万象，也记录了深圳购房者这一年以来的艰难购房之旅。

年初，一场疫情打乱了所有人的计划，2020年在全国楼市的停滞中开局。但好在，年初的艰难并没有持续很久，特别是深圳的房地产市场。

中国作为疫情下恢复最快的国家，虽然现阶段国内的整体经济并未从疫情的负面冲击下完全走出来，但住宅市场却持续给大家以惊喜，在最短时间内迅速恢复了起来。2020 年前 2 个月，由于疫情而导致停工停产所带来的影响，使得全国新建住宅销售面积同比大跌近 40%，为有数据以来的最大同比跌幅。但仅仅3个月之后，全国5月的新房单月销售面积同比已经转正，比去年同期增长 9.5%。从 5 月起，月度销售持续维持正增长，5-11 月平均同比涨幅达10%。总体而言，1-11月全国住宅销售面积同比增长1.9%；价格方面，1-11个月新建住宅销售均价达到9995.5元/平方米，同比增长7.4%。

数据来源：国家统计局，戴德梁行研究部

按此速度，全国 2020 全年新建住宅销售面积有望实现 2.5%以上的增长幅度，增速为近三年（2018-2020）的最高。除新房销售面积外，全国住宅销售金额、均价也将创出新高。

深圳，作为带动全国楼市复苏的“龙头城市”，2020年深圳楼市的表现可圈可点。2020年，深圳商品房共成交14万套，成交量仅次于2015年，为10年以来的第二高峰。其中，新房住宅共推售5.1万套，成交4.5万套，在2020年推售的新房楼盘中，有29个日光盘，七成位于西部。新增二手房18.4万套，二手住宅成交9.5万套，成交量占比约51.6%，平均6分钟成交1套。二手房挂牌价年涨10.33%，南山、福田高居房价排行榜榜首。

年初低迷，年底翘尾，住宅供应量充足，住宅交易总量创五年新高，2020年深圳楼市亮点满满。

宅地供应创新高，国央企成最大赢家

2020年土地市场迎来开闸式的大爆发，深圳土拍市场土地供求两端均显著放量，政策性宅地供求量达历史高峰。

2020年深圳共推出34宗住宅用地，其中，31宗成功出让，3宗（光明1宗、深汕2宗）流拍，成功出让的31宗土地中，用于建设人才安居房的有18宗，建设商品房的有13宗。有28宗住宅用地采用的都是“单限双竞”或“双限双竞”拍地方式。总成交土地面积1588567.85㎡，总建筑面积5371331㎡。

住宅用地较上年显著上升，成交26宗，占比达53%，商办用地共成交18宗，较上年大幅上升，多为定向出让自持用地。

价格方面，由于在“双竞双限”模式下，加上对人才住房和普通住房的价格限制，含宅地土地成交楼板均价14907元/㎡，同比去年下滑近50%，溢价率同比下滑34%，总成交金额800.72亿元。

2020深圳土拍宅地一览：3月3日，2020年深圳第一场土拍开场，集中出让4宗宅地，总起拍价30.29亿元；6月11日，深圳出让4宗居住用地；11月11日，前海以“双限双竞”方式出让1宗居住用地，溢价率45%；11月13日，深圳一次性出让8宗居住用地，点燃2020深圳土拍高光时刻；12月16日，深圳出让3宗宅地。

从图中我们可以看到，宅地供应再创新高的同时，政策性宅地成宅地供应中的主要部分，人才安居集团在2020年宅地土拍中收获颇丰。2020年土拍大战中，参与度最多的是龙光、金地、中海、华润等房企，几乎每场宅地拍卖都有到现场，而龙光也成功拿下2宗商品房用地，成为最大赢家。参与土拍的房企中，国央企占比居多，中海、华润、华侨城、电建、前海控股、安联高速、金茂、深圳地铁等等均是国央企背景。

整体而言，2020年土拍市场有60%的土地由国央企收入囊中，在年度土拍大戏中成绩斐然，国央企成为土拍市场的拿地主角。分析来看，融资环境收紧情况下，资金压力较小的国央企在土拍市场上便占据了充分的主动权，最终造就了如今的硕果累累。

从各区来看，宝安区以189.98万平方米的土地成交量占居全市榜首，其中，福田仅成交一宗人才安居地块，属11年来首次，而罗湖去年则没有地块出让。

价格方面，南山以27508元/㎡的平均楼面价成为深圳2020土拍最贵区域。这离不开龙光以115.97亿元拍下的前海T102-0346地块以及由金地、华润、电建及 前海控股联合拍下的价值81.52亿元的前海T102-0345地块。

其中龙光拍下的前海地块溢价45%，成为年度最高楼板价，刷新了深圳单价，达到63165元/㎡，成为年度纯住宅用地总价地王，地块中住宅地占7成，商品房最高销售均价为10.7万元/平方米（毛坯价，不含装修）。由于前海宅地稀缺，地块价值较高，最终造成了两宗地块楼板价均突破6万/㎡的刷新历史记录的价格。

今年土拍的大量供应，究其根本，是由于政府加大了对增加土地供应的决心与力度。为保障住房用地供应，深圳出台了《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》，表示将持续加大商品住房和公共住房用地供应力度。按照规划，到2035年，深圳将实现170万套住房供应，其中保障性住房（人才房、安居房、公租房）不少于100万套。

据今年四月深圳市住房和建设局印发的《深圳市住房发展2020年度实施计划》，全年计划供应商品住房用地125公顷（125万平方米）。按照目前的数据来看，深圳已超额完成全年居住用地供地计划，完成率达127.12%，与去年的129%基本持平。

新房供应量大涨，西部宝安、光明成年度“网红”

2020年也是深圳新房供应非常活跃的一年，新房总体供应量为564万㎡，同比上涨17%；成交量527万㎡，同比16.3%；平均售价5.49万元/㎡，同比上涨3.78%。受到715新政以及限价影响，新房市场总体呈现量涨价稳的态势，同时，新房限价导致一二手房倒挂现象，也引发了市场持续的打新热潮，楼市持续升温，年底翘尾。

按照区域来看，龙岗新房成交量超百万平方米，宝安、龙华、光明成交均超50万平方米。究其原因，主要是由于龙岗、宝安、光明主要受益于价格低，供应量大，所以成交量成绩优秀；而南山区位价值明显，新房成交价格较高，致使南山逐渐“豪宅化”。在成交的新房面积比例那个，龙岗区占28.33%，龙华区占14.85%，宝安区占14.99%，光明区15.08%，深汕合作区成交占比3%。

2月份受疫情影响，成交量仅为10万平方米，为年内最低，随后深圳推出了针对房贷、房租的延缓或减免的政策，放宽预售条件，加大居住用地供应等。尤其是后两者，直接影响了2020年和今年的新房供给量。

3-7月份深圳楼市迎来逐渐回暖，月均成交38万方，8-10月份，政府增加楼市供应，楼市小幅上行，成交量维持在48-59万㎡之间；11-12月份，新房市场供应活跃，一二手倒挂明显引发市场持续的打新热潮，深圳楼市火热，仅2个月间，深圳楼市出现15大“日光盘”，其中11月成交75万平方米，成为年度第一峰；11-12月份，共计40盘首开/加推，主要集中在宝安、龙岗、坪山、南山。

2020年新房市场达到了前所未有的火热，在127个新开盘的项目中，共有36“日光盘”，开盘当天去化率达57%，同时，下半年开发商入市意愿强烈，在11-12月达到高峰，仅两个月，就有15个“日光盘”产生，上半年积压的购房需求在下半年充分释放。

数据来源：CRIC

从价格角度来看，日光盘价格分布从3万-10万+/平都有，其中单价在5-6万/平之间的最多，竟然有12个，占比超过30%。

数据来源：CRIC

从区域层面来看，今年日光盘出现在宝安、南山、光明、坪山、龙华、龙岗以及福田，主要集中在宝安、南山、光明。而光明金融街，南山华润城四期等新盘都引发了现象级的“打新”热潮。特别是华润城四期，还一度引发了全国级别的关注。

总结起来，2020年的日光盘共性主要有三点，第一，新盘享有较大的限价红利，新盘开盘价与周边二手房房价存在较大的差距，后期“涨价优势”明显；第二，区位价值明显，发展规划清晰，例如光明科学城的规划，带动了光明整体新盘的去化率；第三，交通配套齐全，学区优势明显，6号线的开通为光明整体的区位价值加码不少，而华润城四期和华强城的火热则都是有很强的学位优势因素的影响。

一波三折的二手房市场，“绝不降价”的二手房房价

虽然受到新盘限价的影响，但2020年二手房全年的成交量并没有下滑。2020年深圳二手房共成交802万平方米，同比上涨21%。在整体市场中，相比新房成交527万平方米的成交面积，二手房交易量在商品房市场中仍然占主导地位，并且，2020年，因为二手房市场较为活跃，二手房占比还有所提升，占61%的比重。

715楼市调控新政的出台，成为二手房市场的分水岭。2020年上半年深圳二手房成交活跃，购买力强劲，下半年二手房成交量持续萎缩，在10月份达到最低谷，相比9月份呈现“拦腰斩”的态势。但在2020年年底，深圳二手房开始出现回温迹象，或与年末市场“翘尾”的惯性有关，抑或是“打新”陪跑人有的失去了耐心，回归二手房市场。这也表明，新政对二手房的影响正在逐步弱化。

二手房中，深圳学位房作为稀缺、顶尖的配套资源，其成交量一直保持较为活跃的状态，成交价格并未收到调控政策的影响，仍然呈现昂首挺胸，持续上涨的态势。其中，宝安、福田、南山、龙华的涨幅均在25.3-20.7%之间，而光明的二手房却成下降态势，同比下降0.4%。

同时，根据数据可以发现，深圳东部的房价在2020年也有所回温，龙岗和坪山的涨幅均在罗湖之上。东部新兴片区的崛起也让罗湖这个老区压力倍增。在片区规划的利好以及交通配套等多方面的影响下，更多的置业者选择新片区、新小区，来完成“刚需上车”的目标。

2021年展望

政策方面，2020年的整体市场环境严守中央维稳基调，而2021年大概率将继续“房住不炒”的原则，维持现有政策，持续从严；同时政策规划利好也将持续刺激深圳楼市。

市场方面，2020年新房宅地供应激增，将进一步导致2021年深圳新房的供应显著回升，2020年没有“打新”成功的小伙伴们可以等一等，预计入市的128个新盘项目必将会带来一些新机遇。在限价导致一二手房倒挂的现象下，新房成交量有望进一步增加，因区域不同而产生热度不同的情况将延续。二手房在此情况下，住宅价格涨幅或有所放缓。在商品房产品趋势方面，2021年，刚需产品仍为主力，同时，改善型产品占比也将持续呈上升趋势。

数据来源：CRIC，戴德梁行研究部，格隆汇，深圳中原研究中心