惠州海景房梦碎记：无人接盘的深圳后花园

“业主急售电话：×××”。驱车从惠州市大亚湾某小区一期到三期，不少阳台上齐刷刷挂着鲜红的横幅，成为该滨海度假区一道特殊的“风景线”。

对比深圳海景房动辄20万元的均价，在“临深”片区惠州市的惠东滨海旅游度假区，海景房二手价低至每平方米5000多元。然而“白菜价”却无人接盘。

“我按五年前60多万元的原价挂了一年，无人问津。”在此买房的深圳客吴先生称，五年来尚不完善的配套无法满足深惠两地通勤的需求，只能交于酒店托管，无奈又遇上不良托管公司，返租从未准时。

链家显示，该住宅区一期二手房在售490套，近30天带看量为0。新房方面，置业顾问告诉《中国经营报》记者，最新的一期开盘两年半过去，去化率在2/3左右。

实际上，不少综合地产项目在该度假区开发已有十多年。2020年12月中旬，记者实地走访了惠州滨海度假区多个楼盘。如今，这里的住宅明显陷入了供过于求的状态，极高的空置率、不见涨甚至下跌的二手房价格、新房降价促销……这里的海景房市场与12月的海风一样略显凄清。

二手房“白菜价”

“这个楼盘离‘世界第九大富人区’深圳梅沙湾距离不到50公里。深圳湾一号海景房最高到20万元/平方米，我们最新一期只要1万元左右。”

2020年12月中旬的一个中午，记者来到惠州市惠东滨海旅游度假区，购房中介向记者声情并茂地介绍某小区的区位和价格优势。资料显示，该项目已在此开发十年，耗资近6亿元，占地面积超过30万平方米。据置业顾问介绍，最新一期于2018年开盘，共39栋，两年半以来去化率约2/3。房天下APP显示，目前均价在8888元至1.6万元/平方米。

随着深圳、东莞楼市限购加码，以及“大深圳”都市圈概念的加持，一车又一车的“粤A”深圳客开始涌入“临深”惠东、惠湾片区。据乐有家提供的数据，上半年惠州购房者构成中，深圳客占比超过六成，而在主打滨海度假的惠湾区，这一占比高达七成。

“五年前冲动买下，现在原价挂了一年。”吴先生就是这批深圳客之一，当年由于资金有限，在深圳购房困难。五一劳动节吴先生来到惠东大亚湾度假，“年轻人买来度假，平时托管经营民宿，老了还能养老！”在中介的鼓动下，他购置了一套78平方米的住宅，每平方米将近8000元。“可能是当年买房脑子进了海水。”吴先生无奈又后悔。

自嘲“被套牢”的吴先生是整个惠东海景房业主的缩影，脱手难成了该度假区楼市的固有印象。此前，“南方楼事”曾报道，有业主买下惠东38套海景房，赚的钱不够交水电费，净亏损470多万元，房价还在一直跌。

实际上，吴先生所在的三期住宅已经是惠东滨海旅游度假区商业配套最齐全、离海滩也较近的楼盘。链家显示，这里更早的一期二手房在售490套，近30天带看量为0。记者留意到，有房源甚至降价挂出5000元左右的单价，而十年前开盘时单价在6000~7000元/平方米。

酒店托管难获利

记者在惠东滨海旅游度假区走访中发现，许多小区内酒店托管和房产中介店铺林立。记者粗略估计，街道两旁中介店铺占半数，但不少中介关门闭户，只留了联系电话在门口。

实际上，不少人购置海景房后，选择了酒店托管，希望通过分成或固定收益将闲置的海景房利用起来。记者在携程APP上查询当地公寓、民宿房价，目前淡季大部分在每晚130～300元不等，节假日会涨两三倍。有业主抱怨托管机构管理不当，称收益并不像宣传中那么高，甚至踩坑不良托管机构。

吴先生告诉记者，当时交了5万多元给托管机构，统一配置家电软装等，签合同时约定会有装潢的账目明细，但实际并没出具。此外，与托管机构约定每月20日固定返租1000元，也从未准时。直到2017年，该机构提出提前解除合约，当吴先生要求退还5万元装修款时，对方称合同写明不可退还。

至于是否会有深圳客选择每日通勤于深惠两地，将海景房自住，从目前交通看来并不现实。如果选择高铁，从深圳北站到惠州南站需要约40分钟，再从惠州南站驱车到这里约半个小时。如果直接从深圳福田驱车出发，最快也需要1小时30分。“节假日路上塞车五个小时，到家后附近的餐馆可选择的也很少。”吴先生称，买房五年来，这里的交通和生活配套依然不成熟，买房时计划的深惠两地通勤很难实现。

记者来到吴先生所在的住宅区，周围确有菜市场、海鲜街，但由于是淡季，开业的店铺寥寥。在一条美食街后面，记者看到附近水域出现小范围黑臭现象，与高档度假住宅定位显然不符。周围居民透露，旺季情况会更严重。实际上，这里已经是该滨海度假区配套相对成熟的区域。

1500亿催熟惠东滨海？

惠州一名资深中介告诉记者，之所以惠州的海景房无人接手，一个重要原因是新房供应源源不断。据记者统计，从2011年开始，陆续有万科、碧桂园、合生创展、合正、富力、世茂、华润等多家开发商争相出手，围绕惠东长达170多公里的海岸线，抢占滨海旅游度假高地。

根据中原地产发布的惠州2020年供应报告来看，滨海度假区所在的惠东县供应量为176万平方米，而离深圳更近的大亚湾，供应则更是达到了497万平方米。

一方面是大量的新房供应，一方面是投资客入手的多为新房而非二手房。根据世联行数据，2019年惠州新房成交1689万平方米，而二手房成交面积是一手房的1/4，仅有421.8万平方米。而在惠东，一手住宅成交15621套，成交面积144万平方米。

虽然不少综合地产项目已深耕惠东滨海十年，但目前这里以自然景观为主，产业并不发达，该区域尚未形成成熟的城市居住圈。

今年6月，惠州市发改局发布《惠州市稔平半岛发展规划（2020～2035年）》，提出将投资近1500亿元把稔平半岛，也就是该度假区所在区域，打造成科技创新岛、生命健康岛、高端旅游岛、生态宜居岛。

在2020年的惠州滨海区域价值高峰论坛上，广东省自然资源厅海洋规划与经济发展咨询专家朱枫认为，该规划指明了稔平半岛未来的发展道路，其实施路径与区域的区位要素、交通格局、产业分布和景观资源现状均高度契合。据此前媒体报道，中科院两大科学装置将落地惠东，并吸引超1500位科学家长期在这里工作、居住、生活。

“惠东滨海还有很多地方仍是原生态的，还没有开发的，还有地质公园、考洲洋等片区资源。这实际上也意味着区域发展还有足够的腹地和纵深空间。”朱枫分析道。