央行再出新规！2021房贷申请更难了？

2020最后一天，央行、银保监会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

自2021年1月1日起执行，没有给任何过渡期。

通知显示，今后将分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分五档对房地产贷款集中度进行管理。

图源：中国人民银行

可以看到，银行级别越低，今后能发放的房地产贷款占比上限就越低。最高的中资大型银行，其房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限32.5%。

什么是贷款余额占比？

银行的贷款分很多种类，如教育相关的助学贷款、企业经营的经营贷款等等。

通知提及的房地产贷款和个人住房贷款都是和地产相关的贷款种类，相应的贷款余额则是这两类贷款在银行的数额。

那么限制这两类贷款在银行的占比，会对楼市造成怎样的影响？

这也是自房地产“三条红线”融资新规后再发的重磅规定。

“三道红线”融资新规：

• 房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%

• 房企的净负债率不得大于100%

• 房企的“现金短债比”小于1

从银行的角度来看，房地产贷款余额占比上限的设立，未来房地产贷款占比上升空间有限，如果想扩大房地产贷款的规模，同时还要增加整体贷款规模来保证达标。与2020年8月对房企资金的“三道红线”相比，本次则是对资金供给端做收紧处理。

而房企作为依赖贷款的一类企业，在贷款被限制后，能加到的杠杆就比较有限了，想拿到现金流只能通过其他渠道。缺钱融资的过程，直接影响拿地能力和开发进度，土地市场热度下降。

针对个人住房贷款，调控手段实现由点到面的变化。此前的调控政策虽说形式不尽相同，核心始终是围绕“限购限贷”，对个人条件进行限制。此次通知则是直接收紧了贷款路径。

路径收紧，或导致银行对个人的贷款审批更为苛刻、延缓贷款发放时间。最极端的情况，假设某一天所有银行的个人住房贷款发放比例达到上限，即使符合购房条件、有足够首付款，也无法从银行获批贷款。

从供给端和需求端同时限制，与“房住不炒”的定位也是相吻合的。

此外，监管部门特别指出，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。

对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。

个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施

总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，能够进一步提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展