变与不变!2021深圳楼市十大预测【跨年观察·肆】

说来说去，都是对过往的一次总结，对未来的一种预判。而深圳这厢，有点寂寥。居然没有一人，去做一次与时间有关的演说。深圳，太低调了吧。为此，概帮主只有权作一次僭越。对2021，也来一次预测。照葫芦画瓢，至少十个。

需要特别指出的是，仅针对楼市。

01预测一：房价大概率横盘，局部地区或有所调整。根据最新统计数据，深圳以68170元／平米的单价位居二手房价最高的十大城市之首。人们都说，二手房数据才是房地产最真实的数据，对此，概帮主深表认同。至于新房均价方面，不好意思，由于众所周知的原因，新房均价早在2019年5月起就不再对外公布了。可以参考的数据只有，2020年深圳新房成交45384套，同比上涨19.8％，也是2016年以来的新高。二手房价都这么高，在概帮主看来，深圳房价已触及天花板，未来要有所突破，还需要时日。因此，概帮主给出的预测是，2021年深圳房价大概率横着走，不涨也不跌，但局部区域有所上扬，也有所下跌。尤其是二手房市场，成交或将缩小，整体房价有所下跌。新旧房价倒挂的现象或会有所缓解。

或许，一个有涨有跌的楼市，更加符合市场的规律和人们的预期。

0２预测二：大量租赁房、人才房占据半壁河山。明年，楼市将是一个供应量暴增的年份。不仅是商品房，还包括公共租赁房、人才房、保障房等等。日前在一次会议上，深圳市住建局透露，2021年深圳新增供应量预计超过1500万㎡。其中，公共租赁住房占比约6成，商品住房占比约4成。这意味着，明年将是一个大水漫灌年，据悉将有442个存量宅地项目推向市场。而另一边，大量公共租赁房、人才安居房将纷纷上市，预估或将高达5万套左右，已经超过2020深圳新房的成交量，或将以半壁江山与商品房形成鼎足之势。

这一趋势的出现，与中央今年经济工作会议的精神是一致的，这就是要高度重视保障性租赁住房建设，解决大城市住房问题。

0３预测三、政策面基本维持不变。在大政方针上，2021年深圳楼市相信不会再有严控政策出台，当然也不会放松目前已有的严控措施，包括715新政或将延续相当一段时间。尤其是对楼市影响比较明显的金融政策，还将持续维持三道红线和两个控制，信贷政策不会放松，对部分购房资金还将加强监管。

之前传闻的房产税，以及扩大限售年限，以及严控房贷，大概率不会推出。有观点认为，现在的调控政策只要执行到位，效果还是可行的。

0４预测四、长租公寓或将迎来翻身机会。今年，蛋壳暴雷引发的长租公寓乱象，令租赁市场过得有点狼狈，同时也引发了相关部门的注意。中央经济工作会议特别提出，2021年将加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。因此，2021年，在租赁市场方面，或将出台更多鼓励政策，比如加强监管、租金优惠、租赁抵税等等。

这意味着，2021年，长租公寓市场，或将迎来翻身机会。

05预测五、住宅与公寓冰火两重天。2020年，深圳住宅市场一片火爆，但与之相反的是，公寓市场相对淡静，而且公寓供应量不断加大。据统计，2020年，深圳商务公寓供应量多达3.6万套，再加上其他的商办类、宿舍类、产研类公寓，公寓总量超过5万套，几乎与住宅供应量相当。尽管有731新政不再审批商务公寓的背书，但2021年公寓供应量仍然会居高不下，再加上存量公寓，去化周期或将延长。因此，2021年，住宅与公寓冰火两重天的格局还将延续。

2021年，公寓如何解套，如何去化，或是考虑深圳楼市的另一个重要指标。

06预测六、东部有所起色但不如预期。2020年，火爆的不是全深圳，而是深圳中西部。尤其是西部，几乎一有住宅项目亮相，都很快“日光”。这是由于产业发展规划、兑现周期加快，以及区域购买力等多重因素所决定的。随着板块轮动的推进，2021年，东部楼市或将有所起色。比如年底时，坪山楼市部分项目就销售得相对火爆。不过考虑到东部主要板块的龙岗和坪山，明年供应量都相对不少，数据显示，存量宅地项目龙岗排在全市第一，达到92个，再加上盐田区23个、坪山区有28个、大鹏新区有23个，直觉就是供应量超标。如此大的存量项目如果一旦纷纷上市，东部市场短时间内恐怕还没有如此之大的消化力。

所以，2021年东部楼市会有所起色，但整体表现还是相对温和。

07预测七、临深片区基本上一头热。因为深圳楼市异常火爆，所以对临深片区也产生溢出效应。尤其是在大都市圈、大湾区概念下，临深楼市2020表现不俗。不过，这只是一个暂时现象，长期来看，临深楼市打铁还靠自身硬，未来走势还是要靠自己。尤其是随着深圳楼市供应量加大，临深楼市压力相应也会加大。2021年，临深楼市或将表现出，新房市场呱呱叫，二手楼市无声息。直接就是一个有价无市的尴尬局面。

这绝非耸人听闻，最近已经有迹象显示出临深楼市的贫血状况。

08预测八、商办写字楼遭遇困境。疫情对房地产影响最直接显现在商业、商办物业上，2020年底就有所体现。必须承认，对于大量的商办写字楼来说，空置率居高不下始终是一个高悬在深圳上空的靴子。据第一太平戴维斯发布的最新深圳市写字楼研究报告，数据显示，深圳写字楼空置率在2020第三季度末达到29.7％，为历史最高值。这是一个危险的数据，已触碰到红线。一旦持续上升，2021年，深圳商办写字楼或将面对双降局面：降售价降租金。

如何解套，只有一条路可走，这就是适度控制商办写字楼的供应量。

09

预测九、人口净流入或将创新低。

2019年数据显示，深圳人口增长41.22万人，增长8.8％。2020年统计数据还没出来，但预估深圳人口净流入或将有所下降。

尽管深圳已经发出“招全球英才”的号帖，但或许受制于高房价，以及其他各种经济因素，2021年，深圳人口流入量或将同比下跌。

过去一直保持的每年50万人左右的净流入或将进入一段时间的萎缩期。这个时间短则两三年，长则七八年。

专家都说，楼市长期看人口，人口增长往往是楼市最长期的支撑。这一点，深圳需要有更多办法来吸引全球人才。

10

预测十：深圳依然还是全国楼市的标杆。

尽管存在一些变数，但深圳楼市的优势地位还是难以动摇。这是由于深圳土地有限面积1997平方公里、以及GDP2.8万亿的数值等因素所决定的。在前不久举行的2020深圳全球招商大会上，深圳洽谈签约项目242个，吸引投资总额超7800亿元，为深圳经济高质量发展注入更多新动能。因此，深圳楼市的动能依然十分强大，短时间的调整也十分正常，从长期来看，深圳楼市向上的格局始终未曾逆转。作为全国楼市的标杆，深圳楼市依然值得信赖。

出品｜深圳概率