炒房客熬不过“十四五”

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• 这不是一份报告，而是一篇评论文章，只给懂行的人看。

早几天就想表达这个观点的。没想到，“元旦”前气温骤降，深圳连续发布两则重磅消息，更加巩固了我之前的判断！

刚刚过去的这一年，疫情阴霾始终笼罩头顶，但炒房客硬生生将深圳楼市炒成投机盛宴。“新房涨幅不到5%，二手房涨幅约12%”（官方30日自媒体会议透露），或许是全市的数据，但细化到各个片区，那涨幅真叫一个猛啊！

此时，炒房客值得举杯同庆，喜迎新年。你们充分发挥民间智慧，战胜了自我，打败了疫情；你们手中的资金被指“聪明”，撬动了刚需客的全部积蓄，甚至不惜动用“六个钱包”；你们推动了众多刚需客紧急上车，背负高昂的购房成本，而自己坐在头等舱中点着堆成山的钞票；你们处处与政策抗衡，茹毛饮血，让一次次调控变成“空调”，令政府时时处于被动之中！

但是，你们毕竟是“炒房客”，以短期投机抢食改革开放红利，透支“双区驱动”成果。不管你是开发商代理人，还是中介从业者，也不管你腰缠万贯，还是拼单众筹的小股东，或许你本身就是一个社会人，但不管你是谁，你在哪，只要成为炒房客中的一员，本质上就是与城市发展为敌。城市岂能容你？！

提醒你们张开双眼看看，从“房住不炒”的提出，到“长效机制”的摸索和落实，4年来，国家稳定楼市的弦始终未松；从2016年10月4日新政，到2020年7月15日限购升级，深圳市府也一直在行动。只是经济环境变化太快，保经济增长的任务压倒一切，才给了你们苟延残喘之机。

第一次面对如此声势浩大、花样百出的炒房，政府也没什么治理经验，甚至一开始看着还有点晕。从“十二五”到“十三五”，政府主管部门基本都在“猫捉老鼠”的游戏中扮演猫的角色，炒房客的把戏逐渐被猫所熟知，最终的结果就是“欠收拾”。

这正应了那句“社会话”：不是不报，时候未到。政府才是最终的扛把子，“可以有一百种方式让你待不下去”。政府留有足够的后手，包括增加持有和交易环节成本的后续手段还有很多，未来的主基调就是定向打击、逐步收网。挤压利润只是第一步，炒房客随时有可能将“抢到手”的房子砸在手里，或者将账面利润合盘吐出。

2020年最后两天，深圳先后抛出两份重磅文件。

• 12月30日，《深圳经济特区城市更新条例》正式通过人大表决，自2021年3月1日起正式实施。

• 12月31日，深圳“十四五”规划和二〇三五年远景目标建议稿全文公布。

前一份文件，最值得关注的条款是，取消双百，签约面积与签约人数双95%后可征收。

后一份文件中，与楼市直接关联的是持续推进国土空间提质增效（特别提及“提高居住用地比例”）、完善住房供应和保障体系的部分，构建完善“4＋2＋2＋2”住房供应和保障体系等相关文字直接影响楼市走向。

这两份文件形成一个合力，就是住宅供应洪峰来了！虽未直接提及楼市调控，考虑到炒房客得以生存的土壤就是供需矛盾，尤其是优质住宅供应稀缺，所以，增加供应本身就是对炒房客的当头棒喝。对深圳的人口持续流入不应抱太多不切实际的幻想，职住平衡会随着保障体系的建立而逐步完成。

所以，炒房客大概率熬不过“十四五”！

总体来看，深圳楼市的一项长期矛盾就是城市价值日益增长与供应不足之间的矛盾。这个矛盾还将继续存在，授权事项清单还会不间断送来大礼包，包括“双区驱动”的蜜月期起码长达2-3年，加上城市更新容积率上升，深圳楼价内生上涨潜能犹在，或许还会阶段性加强。但这个蜜月期其实也正是炒房客渐趋高潮的最后周期。

高潮之后，必然是消退。“只有在潮水退去时,你才会知道谁一直在裸泳”。“十四五”初期，炒房客的盛宴达到高潮。不能小瞧高层的决心和政府的智慧，接下来就是长效机制得以建立健全，并开始发挥效应的时期。炒房队伍留下的虽然不一定是一地鸡毛，但部分全身而退，部分惨烈的情形却是可以预见的。

谁会全身而退？

依一兵浅见，就是趁高潮来临之际顺利出货的这一部分。此时（包括2020年）抢进的，面临3年限售（大概率会很快“3改5”），基本上就脱离了全身而退的阵营；会不会惨烈，自己可关上门，理性地算上一笔账，并掂量一下自己的实力。除非，拥有自持的雄厚实力，或者自认为能够钻政策的空子，提前沽出。现阶段，真的有人可以做到。

这是一个有钱人会越有钱的时代！起码在炒房还能致富的阶段如此。“代持”，就是有钱人假借他人（一定是钱不多的人）之手，行炒房之实。如今已昭然天下，却仍然能够遁形。这也正是调控政策的隐晦之处。

至于个中缘由，只能一声叹息。你懂的！

这只是一个短期存在。不影响炒房客熬不过“十四五”的判断！