百万定金门，新盘旁炸山建车站？老牌国企深铁置业为何风波频出

摘要：深铁置业三盘接连出事，是运气不好，还是真有问题？

2021年的脚步近了。本月预测将有38的新盘入市的深圳，如今也不负众望地完成了大部分。但仍有一些大家深切关注、急切期盼的新盘仍然迟迟没有动静，比如沙井海岸城，比如海德园，比如海德园旁边的深铁懿府。

而就在沙井海岸城和海德园都迟迟没有动静的时候，深铁明年1月即将入市的新盘深铁懿府又因为“定金不退”事件抢了一波流量。

上百万的定金不退，深铁占理吗？

前一段时间，有深铁懿府的销售放出消息，称该项目最近会入市，共会推出768套房源，现在展示中心也已经开放，预约即可参观。在购房者后续的确认中，该销售称，如果按揭贷款不过，首期款可退，但定金不退，最后还说“一般都是这样的”。

按照常理来说，定金不退是约定俗称的规矩，至于为什么深铁懿府的购房者特意问了一句有关是否退定金的问题，猜测大概是因为两点原因：1、该楼盘预测认筹金为1-200万，价格之高让人不得不在意；2、前几天深铁阅山境“百万定金退款”事件闹得沸沸扬扬，后续结果也并未发布，因此，购房者在购买深铁置业的楼盘时，心里或多或少都会有芥蒂，不免会多防范一番。

购房者心有余悸也是有原因的，毕竟深铁阅山境定金事件造成的舆论影响并不小。

今年10月，深铁阅山境获批预售入市，开盘前风很大，但并没有想象中的“日光”，开盘当天还有4成弃选，最后864套里还剩下400多套，销售在慢慢推。

本以为深铁阅山境就慢慢淹没在深圳众多新盘里了，但没想到12月初的一个爆料又让它重新回到了大家的视野。

据第一现场报道，购房者陈女士称，她在南山区深铁阅山境买了一套房子，先是付了100万定金，然而，签完合同后销售人员告诉她没有购房资格，并且，定金不允退还。关键的问题是，销售明知陈女士丧偶，却依然签订合同，这才导致了定金不允退还的状况。对此，销售人员表示当时太忙，细节有疏忽。而深铁阅山境方面表示，放弃购房的话首期款可以退，不过100万定金还需要商议。

【第一现场的报道细节如下：陈女士买的是深圳南山区深铁阅山境一套78平米的现房，总价是780多万元。10月10号和11月28号他分两次交了100万定金。12月6号，按照约定到售楼部去签合同，同时交377万元的首期款。

签完字不到半个小时，销售告诉陈女士不可以买二套，要求他退款，说首期款370万可以退，100万定金不退，要吃掉。销售人员给陈女士发来合同截图，列举7种违约情况，陈女士属于第7项“违反限制性政策，不具备购房资格。买房有违约情形之一，卖方有权解除合同，并且不予退还全部定金。”

陈女士属于丧偶，未婚，名下已经有一套房，买这套新房是因为带名校学位，为孩子上学用。陈女士表示，这一点在签合同之前就已说明，而且现场还有一个表格，陈女士在上面勾了丧偶。

陈女士认为，销售在签合同之前，知道她是丧偶的情况下，没有仔细核对，没有制止她，而是继续让她签了合同。如此这般，签完了合同之后，销售就可以拿着这个合同里面的条款来制约她，不退100万的押金。

深铁阅山境的销售解释称，当时自己太忙了，确实是自已的失误，但也责怪陈女士交定金时没有说明丧偶情况。】

那深铁阅山境这种操作合理吗？广东华商律师事务所周争锋律师认为，依据商品房买卖合同司法解释第23条的规定，买受人原因导致按揭贷款不能的，买受人构成违约。此时可以一次性付款补救，不然开发商没收定金是没有任何问题的。定金的上限是合同价的20%。

虽然深铁阅山境那边明确表示“退还100万定金还需要商议”这事有法律依据的。但是，开发商以买受人没有购房资格直接通知解除合同，这个解约流程不符合法律规定。开发商应行使不安履行抗辩权，催告买受人，经催告还没有取得资格才可以解约，但根据新闻中显示，似乎是没有催告。

凤凰网房产电话连线该项目营销负责人

针对此事件，凤凰网房产记者也连线到了深铁置业项目营销部门负责人。该负责人陈述的事实与电视采访中的销售陈述的事实却不太相同。

该负责人首先就否认了“销售忙”的情况，“当时双方（购房者和销售）都已经聊得非常清楚了，不存在业务员忙不忙的这个情况”，同时，该负责人强调，“按照法律来讲的话，当时那个定金一百万，我们是不应该退给她（陈小姐）的。”

但在记者的后续询问中，该负责人却表示，陈小姐的定金已经在走退款流程。

那么问题来了，既然深铁置业项目方认为不应该退还陈小姐的定金，为什么又退还给陈小姐了呢？

是因为舆论的压力吗？依照该负责人的解释，似乎并非如此。该负责人称，“不是舆论影响，当时陈小姐当时打电话过来说明了她的情况以后，我们这边当时说需要核实一下，核实大概用了半天左右的时间，然后她（陈小姐）就在这半天左右的时间里面的她就接受了采访。而那个采访（第一现场的采访）在我们不知情的情况下就播出了。”

按照该负责人的说法，在采访播出前，他们就已经跟小姐达成退还定金的协议了，至于原因，是因为“她的情况也很特殊，这种情况可能在我们的购房人群中，一百个人里面都难得见一个。”

不论深铁阅山境项目方如何陈述，也不论是不是因为舆论的压力，但其最终退款的做法，似乎就是在一定程度上承认了之前的工作失误，销售没有审核好对方丧偶的真实情况，从而导致了陈小姐购房失败，高达100万的定金被扣，而开发商方面，最终为了弥补错误而采取了补救措施：退定金。

按理来说，在新盘销售中，开发商普遍都会多次提醒客户审查资质，再去引导购房，这是开发商的责任和义务。深圳一套房子上动辄千万的价格，作为开发商，在交易本身方面更有审慎的核实义务，在交易流程上对消费者的身份（资格）核实也应该更加谨慎。明明知道定金不会退，开发商就更应该提前好好提醒，好好核实过身份（资格）后再签约付款。在这一方面，开发商深铁做得确实有问题。

其实更令记者有些震惊的是深铁置业对于舆论方面的态度，在采访时，记者一直在询问为什么后续深铁置业项目方面没有后续报道，也没有再出面澄清，任由舆论发酵。该负责人是如此回答的：“我们都是按规矩办事，后续澄清方面，我们认为这是一个个案，如果是懂的人，他自然会看到这个事件里到底是谁占理，谁不占理，但如果真的有人刻意认为是深铁置业欺诈消费者之类的，我觉得说给他听，他可能也不见得真的愿意去听，不愿意去承认。”

这一副“懂我的人自然懂，不懂我的人我解释也没用”的高姿态，让深知舆论影响和口碑重要性的小编也不知该如何去回应了，这大概是倚靠老牌国企所给它的底气吧，但大树底下真的有那么好乘凉吗？

且先不说深铁阅山境项目本身整体的专业性以及销售的管理方面是否真的存在问题，因为这是个“个案”，不能说明问题，但深铁置业的销售在推介其他项目新盘过程中，已经不是第一次出问题了。

涉嫌销售欺诈，深铁置业的销售早有“前科”

10月，深圳横岗地铁锦上花园三期涉嫌销售欺诈，业主维权事件闹得沸沸扬扬。

公开资料显示，地铁锦上花园3期为深铁置业和振业集团双国企联合开发，因为各方面综合素质非常不错，属于地铁上盖物业，开盘去化取得了不错的战绩。不过似乎交楼时的情况却一言难尽。

据公号小俞童学，也是维权业主之一爆料： 4月份看房的时候，对比同为横岗某新盘的三房户型，对户型提出疑虑：地铁锦上花园三期的三房户型有缺失，厨房安排在客厅里，没有餐厅，客厅狭小。

但是，“接下来销售信誓旦旦指着厨房外墙的空洞说这个位置后续可以搭板，帮我们算面积，说有8平方米，后续用作厨房。签了合同后给负责搭板的楼长联系方式，房产交付后组织搭板工作。”

此前有自媒体接到业主爆料：卖房时，销售员承诺三连，我们是国企，一二期都搭（板）了，三期也预留了厨房的搭板空间，我们自己员工也买了，大可以放心。

结果今年8月交房说翻脸就翻脸：没承诺过，禁止搭板，装修材料不能拉进小区。

业主称，“整个8月业主们都在为后续搭板的事情做各种准备，集合业主，推选业主代表，找各家施工方洽谈搭板业务，准备搭板材料，安排搭板时间......”

“没想到等到8月底，突然收到开发商通知，禁止搭板，阻止搭板材料运输……这让全体业主的心都在滴血。”这下子，业主们可能真的得站着吃饭了。

消费者正是因为国企的名号，才愿意去相信销售的一番话术，只不过，堂堂双国企明目张胆地开空头支票，项目涉嫌销售欺诈，这一系列的操作下来，“国企”这两个字的分量还会和以前一样有那么令人信服的含金量吗？加之深铁置业项目营销方面对于舆论不在乎的高姿态，面对接二连三的口碑“滑铁卢”，深铁置业的未来的口碑营造之路怕是会更加艰难。

但楼盘的硬伤也分级别，比如站着吃饭和1公里内的山体要“炸山建动车站”比起来，似乎也没那么糟心了。

附近炸山修地铁？深铁阅山境恐前路多艰

众所周知，深铁阅山境有一个外号叫“呼啸山庄”，虽然其地处南山留仙大道南面的良好区位，但因为位于双向八车道的留仙大道、5号线地铁以及南坪快速的附近，十分吵，因此被称为西丽版的“呼啸山庄”。虽然网上有言论称“就算吵，但也不影响升值”，但如今该楼盘旁边的塘朗山拟规划修动车站，这个硬伤可比“呼啸山庄”的威力大太多了。

据悉，深圳规划部门已在今年年中公示了深圳枢纽新建西丽站及相关工程项目的选址规划设计条件及基本生态控制线占用方案（草案），草案公示期为30个自然日，自2020年6月8日起至2020年7月7日止。根据通告信息显示，工程项目包括西丽站、赣深高铁（羊台山至西丽站段）正线及塘朗山动车所建设工程。其中，深圳枢纽新建西丽站及相关工程拟选址于南山区西丽街道和桃源街道、龙华区大浪街道，项目总用地面积204.7公顷，包括西丽站42.08公顷、赣深高铁（羊台山至西丽段）27.14公顷（隧道段15.82公顷、桥梁段11.32公顷）、塘朗山动车所135.48公顷。

最近，有塘朗山附近的居民向深圳市信访局反映，称在塘朗山建造动车站会给附近的景观造成不良影响，同时产生巨大噪音，影响附近的居住体验。

塘朗山动车所选址位于塘朗山北侧，附近为噪声极度敏感的居住胜过密集区，就算不是采用“炸山”的方法去修建动车站，动车线路两侧的噪音、振动和电磁辐射也会对周边居民人体影响巨大。而深铁阅山境就位于塘朗山附近，如果塘朗山动车站确定要建造，那么对整体项目居民会有极大的影响。

其实早在今年六月底，就有市民对于塘朗山动车站的选址位置存在争议，当时，深圳市规划和自然资源局南山管理局就曾表示，该项目建设可以有效解决深圳市铁路客流压力问题，促进城市和铁路协调发展，在公示期间，收集到的相关意见和建议，会转交相关技术单位进行认真研究，并按程序进行公示意见处理。

小编踩盘时发现，在附近的楼盘里，深铁阅山境属于距离比较近的，该项目距离塘朗山动车选址所在地直线距离不到1公里，如果真的修建动车站的话，如此近的距离，不论是噪音、粉尘还是振动、辐射的影响都是很大的。

本身因为“呼啸山庄”的问题，深铁阅山境在开盘时的去化率就不太理想，如今对于塘朗山修建动车站的舆论也喧嚣尘上，在这种情况下，还会有人冒着“呼啸山庄”+附近修动车站的风险去选择深铁阅山境吗？

如今深铁阅山境的尴尬处境似乎无解。

国有独资大型企业的全资子公司—深铁置业

作为一家老牌国企，深圳市国资委直管的国有独资大型企业，深铁集团早已成为最具有影响力的千亿级国企品牌之一。而其全资子公司深铁置业的成绩也不俗。截至2020年6月30日，深铁置业已获取14个轨道沿线上盖项目的综合开发权，开发规模约548万㎡。地铁前海时代广场、深湾汇云中心等地铁上盖物业项目先后入市并获得市场高度认可。深铁置业入市项目连续五年销售额超百亿元。同时，2019年深铁置业还被评为“深圳市房地产开发行业综合实力十强”公司。

荣誉满满，实力强悍，背靠根基深厚大型国企的深铁置业在今年的成绩单似乎并不理想。不论是“百万定金门”事件，销售涉嫌欺诈事件，还是选址有问题而导致硬伤满满的新盘，这一桩桩一件件，最终导致的结果就是，深铁置业在购房者心目中的口碑一直在下滑。

正如前面所说，“国企”这两个字在购房者心目中的分量很重，也有很多购房者因为“国企”，才愿意对楼盘去加之更多的信任和关注。而深铁置业对于舆论的高姿态跟“国企”这两个字也不无关系，但这一系列的操作下来，“国企”这两个字的含金量愈发令人质疑，加之深铁置业项目营销方面对于舆论不在乎的态度，面对接二连三的口碑“滑铁卢”，深铁置业的未来的口碑营造之路怕是会更加艰难。

根据官网上显示，深铁置业未来在深圳除了即将入市的深铁懿府住宅和两栋写字楼外，还有深铁前海国际枢纽中心一大型城市综合体在建。如今想要保留住口碑和大家对品牌的信任度，深铁置业不仅需要在对于舆论方面积极扭转态度，更需要在未来的项目上一步一个脚印地稳扎稳打起来。

万丈高楼平地起，一砖一瓦皆根基。深铁置业需要关注的，或许比他们自己想象中的要更多。

文|吴曼

资料来源：爱住家教你买房、第一现场、喵眼看房、木子看房、小俞童学、深圳买房计划、澎湃新闻、微博等