二手房嫌贵，新房老“陪跑”，深圳“打新”潮未来将走向何处？

凤凰网房产专访金众地产营销总经理杨辉

年底的深圳房产市场喜迎“翘尾”。房企们都铆足了劲儿，想要冲一波业绩，而深圳购房者们，也在不断陪跑的打击下，攒起最后的希望，努力上车。不仅12月有38盘入市，给足了购房者们选择的空间，前几天，大家从年初盼到年底的超级网红盘--沙井海岸城也官宣了销售工作正在筹备中的消息，似乎给许多没有打到华润四期的“陪跑专业户”们又打了一波鸡血。

12月入市新盘 图源：深圳中原研究中心

在新盘“限价”的大环境下，似乎“打新”成了每个想上车深圳的购房者们的必备。纵观2020年深圳买房人的血泪史，“打新专业陪跑人”在一次又一次的失望下，依旧在寻觅好的“上车盘”，而打到新的购房者，似乎也没有想象中的开心，强制增加装修费用，合同上的条款和销售说的不一样，停车位不够，等等，也有大把人在维权。更有人在思考“打新”的意义，比如大火的华润四期，费这么大力气才“上车”，回报率真的有想象中的那么好吗？而房企们的操作也是胆大，把该赚的钱，不该赚的钱，都一股脑的往自己兜里揣，捂盘惜售，天价喝茶费，突击开盘，备案价违规捆绑装修，涉嫌强制全款买房，等等，黑料频出。但就算如此，在一二手房价倒挂严重的深圳房地产市场上，新盘依旧火热，“打新者”依旧在不停地试着自己的运气。

反观备受冷落的二手房市场，二手房业主似乎并不想因为冷清的市场而放低“身段”，甚至私自降低房价的业主还会遭到同小区的其他二手房业主集体反对。

但其实，不管是打新者还是二手房业主，大家似乎都在等待，或是等待市场情绪过去，或是等待一个“翻身”或“上车”的机会；大家心中也都有很多疑问：深圳未来的楼市价值会如何呈现？“打新潮”未来会走向何方？等等。

临近年末，带着大家的问题，凤凰网房产专访了金众地产营销总经理杨辉，请他从专业的角度来为大家解读深圳楼市未来的走向。

学位？交通？它们凭什么成为网红盘？

说起今年的网红盘，一定得提到华润四期。这个盘火到什么程度呢？直接把深圳房地产市场推到了热搜TOP1的位置，政府也因为华润四期的火爆抢购潮而开始重视起“代持”等诸多现象。有意思的是，2018年华润3期也因为售罄速度开启了深圳楼盘的“抢房潮”，而一度导致深圳调控升级，加紧出台相关调控政策，为的就是防止再次出现“华润城现象”。但是“华润城现象”依旧还是没有消失。太火以致于当成典型，华润城已经两次直接或间接地影响了深圳房地产政策的整体动向。

和华润四期同时推出的还有天健天骄北庐，也是福田有名的豪宅，但似乎就没有华润四期那么火热，更有大把购房者，是确定摇号摇不到华润四期，才移步到天健天骄北庐的开盘现场选房的。同样是优质地段的豪宅，为什么天健天骄就比不过华润四期？

华润城四期实景图（摄于2020年11月）

“因为学校排在深圳房产价值的第一位，”杨辉解释道，“虽然天健天骄北庐拥有荔园外国语小学（北校区）的学位，但是新校区还没有出来成绩，所以大家还在等。”但华润城四期就不一样了，坐拥南外科华的优质学位，是很大的一个加分项。

同时，杨辉还提到了大家期盼已久的沙井海岸城，“因为拥有深圳外国语这个优质学校的学位，沙井海岸城这个神盘就一直很火。”

他也认为，光明新盘的火热也是因为有好的校区的加持，“我们能发现，有优质学位的光明新盘就没有的火热。”

但杨辉认为，地铁并不是影响新盘是否会火的根本因素，“光明热卖的几个新盘都配有相应的优质学位和地铁配套，但我认为地铁不是主要的一个点，”他解释道，“因为深圳的地铁规划比较多，这就意味着，未来基本上到哪个地方都有地铁规划，基本上地铁配套就成为一个常态配套，所以，地铁配套基本上不是最重要的配套，最重要的还是教育方面的价值。”

生态、户型、商业，甚至连地铁，都抵不过一个学位能给房产带来的价值高，这个现象的出现，往深了想想，似乎是必然的，毕竟，比起深圳的人口，深圳的教育资源略显匮乏，并且，中国家庭愿意为孩子付出一些的态度也间接起到了强大的助推作用。

有“限价”，“打新”潮必然会持续下去

在问到“打新”和二手房价格不降这个问题时，杨辉表示，“深圳对房地产整体限购、限价、限售的政策叠加在一起，导致了一二手房倒挂现象严重，个别地区和个别项目，新房价格有可能比二手房低30%甚至50%，并且，二手房业主明明知道有这个差价存在，也并没有降价，因为他们可能存在一种心态，就是说，我卖了，我也没法买了，而且我也不愁卖，还不如挂个高价，还能保证资产的升值。”

杨辉认为，除了上述原因，限购造成的首付价格太过高昂也是二手房价过高的主要原因。“715限购之后，很多人不具备有购房的资格，或者购房的首付需要付到8成。其实这是在给资金的成本加杠杆，如果加上杠杆，资金在利用的时间频率方面，非常不划算。对于二手房业主来说，与其这样，还不如暂时不卖。如果是有一套多余的话，可以先去出租。这个方式下，二手房业主可以把价格标得高高的，应该这样一个心理。”

中国房价行情网最新数据显示，深圳11月的二手房均价超过了8万每平方米

“打新这一块，只要限价不放松，我相信‘打新’就会一直持续下去。”他解释道，“新房的品质肯定比老小区要好，而且价格还比二手房低，但有一点，‘打新’也是分区域、分层次的。配套、未来规划、教育资源好的新盘，都非常抢手，而有一些新盘却需要中介联动，这中间的差别就比较大了。”

杨辉推测，未来有价值的楼盘还是会形成一个大型热潮，不断地吸引大家去“打新”。“因为这几万人的热钱资金得有出口，必须得出去，不出去的话，大家放在那是贬值的，所以‘打新’热潮肯定会持续下去的。”

深圳的房产价值向香港看齐指日可待

2020年正值深圳经济特区成立40周年，并且，深圳先行示范区试点方案也于前几个月落地，整个大湾区政策利好不断，深圳作为大湾区的领头羊，大家对于深圳未来楼市价值的呈现都寄予了很高的期望。杨辉也是如此，他直言，“我相信，对于深圳的商品房或者是存量房市场来讲，随着深圳全球标杆城市的定位，加上社会主义先行示范区的定位，深圳的房产价值向香港看齐是指日可待的。”

杨辉认为，“从国家层面来看，未来房地产方向会回归居住价值。但是对于深圳或者是某些城市来说，房子已经不单单是一个房子的概念了，它同时也包含着一种资产、金融的属性。我觉得可以从几个层次来看‘房住不炒’。首先商品房还是要有的，第二个就是保障房能继续提供。”

“深圳四十周年提出了一个概念，叫新加坡模式，从原来的香港模式向新加坡模式过渡，其实也是借鉴了新加坡的祖屋制度，就是商品房有商品房的市场价值，保障房有保障房的市场价值。大多数人是住在保障房或者是政府的安置房，少部分有购买力的人住商品房，我觉得这也是深圳未来的一个方向，就是商品房有商品房的属性，保障房有保障房的属性。”

在杨辉看来，城市价值和房产价值是挂钩的。“对于深圳来说，社会主义先行示范区的定位让其自身的价值得到了提升，而城市价值的上升就意味着土地价值或者是房产的价值要上升。”

同时，在经济方面，深圳的经济一直是名列前茅。“深圳的产业结构或产业配置，我认为是很多城市难以匹及的。所以从深圳未来经济发展的势头来看，这个城市的价值不容小觑。所以，无论是作为改革开放的窗口，还是作为全球标杆城市的窗口，深圳的潜力都是巨大的。”

总结

回想2020年，在疫情的席卷下，本以为会受到严重冲击的深圳房地产市场不仅很快恢复了过来，还在今年创造了很多令人咂舌的成绩，比如光明金融街，比如华润城四期。而光明也成了今年深圳购房者的“新宠”，荣登“日光盘”最多的一个区域。

临近年尾，深圳房地产市场不出意外的“翘尾”，12月大量新盘涌入市场的现象，似乎也传递出深圳购房者和房企持续不断的热情。诚然，深圳经济特区的特殊性造就了如今的深圳房地产市场的蓬勃发展，而国家坚持的“房住不炒”原则也让深圳房地产市场在往一个新的平衡迈进。但不论如何，正如杨辉所言，“对于身处在这个城市的人，或者是粤港澳大湾区的人来说，深圳的未来是值得期待的。”