深圳楼市11月的数据一出来，意料之中的“新房月”，不仅是新增预售面积88.71万㎡，环比大涨129%，新增住宅预售8663套；新房成交6296套，环比增长36.4%，更是创下7年同期最高的新记录；可以说话题十足的润玺把打新推向了一个新高度，而下半年持续供需两旺的基础上，交出的答卷无疑体现了新房市场的购买力和活跃度。
另外值得一说的是深圳巨量宅地“豪横”开卖，一次性出让8宗居住用地，最高426.8亿，分别位于宝安西乡、沙井、光明、龙华大浪以及坪山。整理如下（供参考）
1.万科以59.98亿+ 配建6.6万平人才房竞得西乡宅地，可售楼面价约6.5万/平；
2.佳兆业+新城联合体以28亿+配建5万平人才房获得坪山地块，可售楼面价约2.6/平；
3.融创携手华发以底价127.1亿获得沙井地块；
4.深地铁以底价66.53亿获得大浪地块，可售楼面价约2.69万/平；
5.中信城开以7.2亿+配建1.83万平人才房获得光明A525-0100宗地，可售楼面价约3.55万/平；
6.电建以24.44亿+配建2.9万平人才房获得光明A515-0099宗地，可售楼面价约3.88万/平；
7.金茂以12.72亿+配建1.22万平人才房竞得光明A641-0028宗地，可售楼面价约3.04万/平；
8.安徽安联高速公路以13.84亿+配建2.42万平人才房获得光明A605-0377宗地，可售楼面价约3.55万/平。
01 新房成交分析
11月的新房成交如同热气球，从开始的东部到最后的西部，不断出预售证，日光盘不断的刷新大家的认知；从单价4万到13万，从坪山的东关郡府到南山的华润城润玺，抢房现象随处可见，异常火热。表现最佳的四个片区成交量都破了千套，分别是光明、宝安、龙华、龙岗，其中90-144㎡改善户型成交占全市新房住宅总量的61.9%。下图为当月预售证新房统计：
从上面的数据来看，对于打新的朋友，估计大部分都是非常忙的，三天两头跑楼盘递交资料，同样本月选到房的幸运者，终于可以安心了。由此可见，深圳的市场可想而知，购买力超乎你想象！备受大家关注的南山润四的房子，终于在11月入市，这波市场轰动不单单光是深圳地区，包括上海、杭州、北京等各地都有网友来电咨询。
都说深圳的房子是全国人民的房子，优质的打新楼盘会把所有人的目光都吸引过来，就像大家笑称选到润四的房子就像买彩票，最少就中500万，因为最小面积都是100平的，据了解，目前周边二手的价格在18万左右，而润四的价格才13.1万，整整5万+的倒挂确实很让人震撼。但是，华润也发表了规则，坚决表态支持政府发表的“住房不炒”的原则，严格把控每个环节。
其实对于11月份没有打新没有成功的朋友，千万别着急，12月份依然有很多盘出来。例如龙华片区万科的两个盘：一个万科启城、一个万科北宸之光、都是价格比较低洼的楼盘，目前处于认筹状态；还有坪山的豪方东园79-311㎡均价约3.93万/㎡，单价区间在3.1-4.5万/㎡，总价区间在217-1377万/套。
另外还有龙岗的正大华府，面积170平，均价区间在3.3-3.5万/㎡，总价区间在550-600万/套；光明的兆邦基端慧苑建面约64.4-95.4㎡，均价约5万/㎡，单价区间在4.8-5.4万/㎡，总价区间在344-486万/套。其实年底的新盘还是比较多的，大部分开发商都是想在年底前出货，如果想要在年底前置业，就要把握机会了。
02 租赁市场动态
本月租赁市场，因为“蛋壳”事件，导致市住建局发布租赁紧急通知：住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等哄抬租金。对蛋壳公寓尚处租赁期租户，物业不得停水、停电驱赶。租赁企业经营行为“十不准”，引导住房租赁企业规范经营。
再回到龙华片区的租赁市场：红山、上塘片区刚平息了长租公寓暴雷危机，又遇到某分租公寓公司经营异常，因为规模较大，释放出来的房源量，短时间市场很难消化，加上年末退租潮，整个片区房量充足，价格很稳定。
而壹成片区因二手成交量有所上升，租赁房源量也受影响，居家客户年末支出收紧，近期的成交价格都比较平稳；观澜则随着地铁开通，延线租金有小幅上涨，但因为出租房源稀缺，成交量也比较少，相信年后有更多房源为观澜带动人流。
03 二手数据分享
深圳二手房11月份成交5812套住宅，环比增长15.1%；成交面积502864平方米，环比增长12.3%；对比10月份的5049套，增长15.1%，成交量在连续三个月都下降之后，终于开始回升。龙岗共成交1842套，占全市成交的31.7%，位居榜首，成为主力成交区域。
再看上图龙华市场的成交数据，对比10月也是有明显的回暖，依旧是统计次新房为准，数据占比如下：
90㎡以下刚需产品成交34套，占总量74%；
90-144㎡改善产品成交10套，占总量22%；
144㎡以上豪宅成交2套，占总量4%。从户型分布比例上来看，11月的主力成交为刚需产品，环比增长22%；反而是豪宅大户型环比下降24%，但其实改善型产品中双证户型也占了一部分，以红山片区为主。750万以下的成交占比63%也说明了刚需客户，对政策已经完全接受，只要房源合适，就会直接入手。
>> 各片区总结：
1.龙华中心区
较上个月而言，壹成中心的11月可谓是逐步上升，月初还是不温不火，到了月中突然发现每个小区都陆续有成交。其中比较明显的是九区和五区，原因在于：九区满五的房子税费比较低，五区的单价在几个区当中是最便宜的。还有一个特点是，上半个月成交的几乎都是三房、四房刚需户型，到下旬成交的大部分都是五房这种大户型。可能跟润玺开盘掀起的大盘成交热有关。
一个月成交的房子中有一半都是大房，深圳人民的改善需求确实不容小觑。各区的业主心态也是很明显有差异，我们可以从目前四房挂盘价格来看出一点端倪，九区业主心态普遍都偏高，四房一般挂盘价格都在750-800万。七区业主比较接地气，挂盘价也比较合理，大概700-750万之间。六区跟七区相近，唯一就是低价盘源都是楼层较低，客户可选性不大。
五区挂盘业主分两种：一种是求快速出仓，目前放盘价格大概649-680万左右；另有一种业主不是很急，因为明年6、7月份，五区的房子就满五年了，他们对满五年售价预期比较看好，这些业主普遍挂盘在700万以上。对于有意向置业壹成的网友，我们建议可以着重看看五区、七区这两个区；五区房源价格有优势，七区目前综合性价比较高。
2.大红山片区
实验片区：11月实验片区成交较多，不过还是主89平的3房刚需为主，而改善的大户型就较少，其中水榭春天成交最多，89平的3房在一期800万以下还是能买到的，这个价格对于周边来说相对算便宜了，三期成交89平835万左右，基本符合目前市场价格。而旁边中航天逸成交价也在840左右，包括红山豪宅标杆中央原著也在同等价格成交，上塘道的3房也是占了一部分，一期二期最近关注度都比较高，主要是价格还属于红山实验学位房的低洼，89平3房成交700万左右。
上塘片区：这个片区就略显平淡，成交的还是一些业主有特殊原因低于市场价格出售的，其中鸿荣源尚峻成交一套81平的小三房总价才640万，同一隶属于高峰学位房，港铁天颂成交了两套都是3房，一套81平成交710万，一套89平成交695万。港铁天颂无疑是上塘片区最受欢迎的小区，曼海宁本月倒是未有成交，反而89平的挂盘量不多，大部分业主都撤盘不售，68平2房目前在卖的基本学位已经使用过了。
深高片区：学位效应还是致使这个片区霸榜成交，其中五期成交最多。89的成交1230万，78的小户型920万，比较特别的是有一套89平成交是1000万，据说是一次性付款交易，成交这个价格还是看业主心态吧！现在的市场普遍是业主什么价格客户就什么价格。汇龙湾的成交价也是和五区不相上下，深高片区最受欢迎的户型还是89平的三房，价格也是不断刷出新高。
3.观澜片区
11月份观澜新房市场因为万科的三盘齐齐入市活跃了很多，其中观澜就占了2个，分别是万科启城和万科北宸之光，目前2个楼盘都进入了认筹阶段，等待开盘。虽然都是万科的项目，但是因为位置不同，价格有相差。而北宸之光作为牛湖片区首个旧改入市项目来说，目前周边面貌一般，且交楼时间为2023年8月份，周期还是比较长的，着重孩子读书和对居住品质有要求的朋友也可以看看周边二手多对比。
新房热度高，二手房也回暖明显，观澜11月共成交20套。其中90平以下刚需户型成交17套，120-300平改善户型成交3套。地铁4号线沿线和鹭湖片区为成交热点，整体成交均价在6.1万左右。九龙山片区的珑门名苑因为赠送较多且单价在5万左右，性价比凸显明显，本月成交4套。
从数据来看，11月份二手市场从客户看房量和成交量都比前几个月回升明显。因为近期万科新盘入市的影响，让很多看完新房不太满意的客户转身走向二手。目前观澜2个万科新房是81平三房一卫和99平三房两卫，对比二手很多小区是89平三房两卫以及89平四房两位的高赠送来说，价格上是有优势的，但是在高赠送率和长达3年多的交房周期来说，又让人有点为难了。选新房还是选二手？建议大家多对比，理性分析后按需选择。
打新仍在继续，12月计划入市的项目数量多，体量大，预计后期新房成交还是会因为与二手房的价格倒挂，迎来2020年收官之战的一波成交小高峰。而二手市场的成交回暖，客源量及带看数据都大幅度上涨，也可以预期一下客户想抓紧年底的上车时机。
从带看数据回暖可以看出打新不成功的人群回流二手房的占大多数，这是部分优质二手房源成交好契机。本月是2020年度开发商回款的关键周期，也赶上一波置换打新，那么深圳目前的货量只够消化7个多月，所以购房者若条件基本符合，建议早上车为好。
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